[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 서울 양천구 목동신시가지 재건축 시장이 본격적인 수주전에 돌입하면서 극소수 대형 건설사 중심으로 수주 경쟁이 재편되는 초양극화 양상이 뚜렷해지고 있다.

과거처럼 다수의 건설사가 경쟁적으로 뛰어들어 출혈 경쟁을 벌이던 모습은 찾아보기 어려워졌다. 대신 탄탄한 자본력과 높은 신용도를 갖춘 대형 건설사들이 사업성이 높은 핵심 사업지를 중심으로 선별적인 수주전에 나서는 모습이다.

◆ DL·현대·GS·삼성 등 단독 입찰 속속…'수의계약' 대세

27일 정비업계에 따르면 목동 14개 단지 전 구역이 정비구역 지정을 완료하고 일제히 시공사 선정 작업에 박차를 가하고 있다.

수주전의 포문을 가장 먼저 연 곳은 목동 6단지다. DL이앤씨가 자사의 하이엔드 브랜드인 '아크로 목동리젠시'를 앞세워 단독 응찰했고, 최근 시공사로 최종 선정되며 마수걸이 수주에 성공했다.

총공사비 2조6135억원 규모인 10단지는 현대건설이 두 차례 단독 입찰한 끝에 우선협상대상자로 선정됐다. 단지명으로는 숫자 10과 완성을 의미하는 히브리어를 차용한 '디에이치 목동 에세르'가 제안됐다.

12단지와 13단지 역시 수의계약 수순을 밟을 것이 유력하다. 12단지는 추정 비례율 107.77%로 우수한 사업성을 평가받는 가운데 GS건설이 단독 입찰하며 시공권 확보에 다가섰다. 13단지는 삼성물산이 단독 입찰에 나섰으며, 수주가 확정될 경우 목동 내 최초의 래미안 진입 단지가 될 전망이다.

아직 시공사가 결정되지 않은 단지들에서는 대형사 간의 치열한 물밑 눈치싸움이 전개되고 있다. 특히 단지 규모가 크고 상징성이 높은 구역일수록 대형사들이 전사적 역량을 쏟아붓는 격전지가 되고 있다.

가장 이목이 집중되는 곳은 목동 대장주로 불리는 7단지다. 삼성물산, 현대건설, 롯데건설 등이 모두 참전 의사를 밝히며 목동에서 가장 치열한 경쟁 입찰을 예고하고 있다. 14개 단지 중 가구수 순증(2023가구) 규모가 가장 커 최대 규모로 꼽히는 14단지 역시 현대건설, 대우건설, DL이앤씨, 포스코이앤씨가 수주 의지를 보이고 있다.

목동 최초로 3.3㎡당 공사비 1010만원 시대를 연 4단지는 2.9m의 높은 천장고 등 하이엔드 조건을 내걸었으며, 현재 현대건설과 포스코이앤씨가 입찰에 적극적인 눈독을 들이고 있다. 8단지는 대우건설이 지난 22일 단독 입찰을 따내며 수주가 유력한 상황이다. 단기간에 동의율 80%를 달성하며 속도를 내는 9단지는 삼성물산과 GS건설 등이 깊은 관심을 보이고 있다.

이 밖에 제2종에서 제3종으로 종상향을 추진 중인 2단지와 정비구역 지정 고시를 완료한 11단지는 롯데건설 등이 수주를 저울질 중이며, 1단지, 3단지, 5단지 등도 1군 대형 건설사들이 수주 타당성을 면밀히 검토하는 등 철저한 선별 수주 전략을 펴고 있다.

◆ 천문학적 이주비 대출 지원 위한 '신용등급'이 승패 갈라

이처럼 목동 재건축 시장이 대형사들의 독무대가 된 핵심 원인은 바로 금융 조달 역량의 좁힐 수 없는 격차에 있다. 통상 정비사업은 공사비 외에도 조합원 이주비와 사업비 등 수년에 걸쳐 천문학적인 자금이 투입된다.

특히 정부의 가계부채 관리 기조로 서울 등 규제 지역의 이주비 대출이 주택담보대출비율(LTV) 40%, 6억원 이하로 묶이면서 조합원들의 자금 융통에 비상이 걸렸다. 고가의 자산인 목동 아파트의 특성상 이 한도만으로는 주변 전세금 등 이주 자금을 마련하기가 현실적으로 불가능하다. 결국 건설사들은 규제를 우회하기 위해 자체 기업 신용을 담보로 자본을 차입해 조합에 추가 이주비를 100% 대여해 주는 방식을 필수적으로 제안하고 있다.

문제는 이 과정에서 건설사의 신용등급에 따라 금융기관이 요구하는 조달 금리가 극명하게 갈린다는 점이다. 삼성물산, 현대건설, GS건설, DL이앤씨 등 상위 1군 대형사들은 회사채 신용등급이 AA- 이상의 초우량 등급을 유지하고 있다. 기관은 이들의 연대 보증에 대해 채무 변제 능력을 확실히 인정하여 연 4~5%대의 안정적인 저금리로 대규모 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 승인한다.

반면 신용등급이 A 또는 BBB급에 머무는 중견 건설사는 PF 조달 금리가 최소 연 6~8% 이상으로 치솟는다. 감정평가액 12억원 주택을 보유한 조합원이 6억원의 추가 이주비를 대출받는다고 가정할 때, 대형사의 4% 금리를 적용받으면 4년간 이자가 약 9600만원에 불과하지만, 중견사의 8% 금리를 적용받으면 1억9200만원으로 눈덩이처럼 불어난다. 시공사의 체급에 따른 금리 차이 하나만으로 조합원 1인당 1억원에 달하는 분담금 격차가 발생하는 셈이다. 목동 조합원들이 중견사를 배제하고 1군 그룹사를 압도적으로 선호하는 이면에는 이런 재무적 계산이 깔려 있다고 볼 수 있다.

◆ 고도제한 규제 전 인허가 위해 대관 능력 갖춘 1군 선호 뚜렷

여기에 2030년 11월 전면 시행을 앞둔 국제민간항공기구(ICAO)의 고도제한 규제도 대형사 쏠림을 부추기고 있다. 새 기준이 적용될 경우 김포공항 인근인 목동 일대는 건축물 높이가 약 30층 높이로 제한될 위기에 처한다.

최고 49층을 목표로 하는 단지들로서는 2030년 이전에 사업시행계획 인가를 득해 소급 적용을 피해야 한다. 이 때문에 인허가 절차를 단축하고 뛰어난 대관 위기관리 능력을 발휘할 대형 시공사의 존재가 필수 불가결하다는 분석이다.

건설업계 관계자는 "공사비 상승으로 비례율 하락 우려가 커진 상황에서, 중견사를 택해 푼돈을 아끼기보다는 압도적인 하이엔드 브랜드 파워로 일반 분양가를 극대화해 분담금을 방어하는 것이 조합원에게 유리하다"며 "목동에서의 수주는 향후 압구정, 여의도, 성수 등 핵심 랜드마크 수주전의 기준선이 되는 만큼 자본력과 브랜드를 거머쥔 대형사들의 포식자 행보는 더욱 공고해질 것"이라고 내다봤다.

dosong@newspim.com