[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 재건축 초과이익 부담금 예상 부과액이 공개되면서 정비사업 시장이 술렁이고 있다. 한동안 잠잠했던 재건축 초과이익환수(재초환) 논란이 다시 수면 위로 떠오르면서 실제 부과 여부와 제도 존폐에 시장의 관심이 쏠린다.

다주택자는 물론 1주택자라도 투기 의심 정황이 있다면 엄정하게 과세하겠다는 정부의 의지가 뚜렷한 만큼 재초환 제도가 폐지될 가능성은 낮다는 게 업계의 중론이다. 다만 제도 도입 20년을 맞는 동안 실제 부과 사례가 한 차례도 없었던 만큼, 재초환 부담을 완화하거나 징수를 한시적으로 중단할 가능성에 대한 시장의 기대감도 여전히 남아 있다. 이에 따라 향후 재초환 제도가 어떤 방식으로 운영될지를 둘러싼 정책적 변수는 여전히 크다는 분석이 나온다.

◆ 재초환, 다시 시장 논란의 중심으로…한강맨션 6.8억 예상 부담금 나와

15일 부동산시장에 따르면 일부 재건축 단지의 예상 부담금이 공개되면서 재건축 초과이익 환수제도 시행 여부를 놓고 논란이 일고 있는 상태다. 

재건축 초과이익 환수제도는 2005년 노무현 정부의 8·31 부동산 대책에서 처음 발표됐다. 이후 2006년 3·30 대책으로 도입이 확정됐으며 같은 해 5월 범여권이 단독처리하며 법제화됐다. 이후 이명박·박근혜 정부 때까지는 징수되지 않다가 문재인 정부 들어 다시 부활했으며 윤석열 정부 때는 여야합의로 완화된 바 있다. 

재초환은 재건축 개발 이익이 조합원 1인당 8000만원을 넘으면 초과 금액의 10~50%를 관리처분인가 단계에서 개발부담금으로 환수하는 제도다. 부과된 부담금은 중앙정부 50%, 광역자치단체 20%, 기초자치단체 30% 형태로 나눈다. 부과는 기초자치단체에서 재건축사업 시행자인 조합에 하지만 실제 납부는 각 조합원이 한다. 헌법재판소 위헌 소송 등을 겪으며 도입 20년 동안 실제 부과 사례는 없다. 

재초환 논란은 최근 일부 재건축 단지에서 예상 환수금이 공개되면서 재점화됐다. 머니투데이 보도 등에 따르면 최근 산출된 단지별 예상 가구당 부담금은 용산 한강맨션이 6억8000만원에 달했다. 입주를 앞두고 있는 서초 반포3주구(래미안트리니원)은 3억2000만원의 부담금이 예상됐다. 

다만 재초환 부담금 금액은 산정 시기에 따라 달라질 수 있다. 서초구청에 따르면 래미안트리니원의 경우 지난 2020년 반포3주구에 조합원 1인당 약 4억 200만원의 예정 부담금을 통보한 바 있다. 조합원 1인당 약 6억8000만원이 예상된 한강맨션의 경우도 앞서 2022년 8월 한국부동산원으로부터 평균 7억7000만원 가량을 통보 받은 바 있다. 이처럼 예상 부담금이 크게 달라지는 경우가 발생하는 만큼 향후 산출 부담금과 산정 방식을 놓고 조합의 반발도 거셀 것으로 예측되고 있다. 

이렇게 되자 최근 8·3 세제 개편안에 따른 타깃이 된 강남·서초구 고가 주택시장의 반발도 거세지고 있다. 종합부동산세 등이 대폭 오르게 된데 이어 곧바로 양도소득세에 준하는 수준의 재초환 부담금을 추가로 내야한다는 분석이 나왔기 때문이다. 정부는 앞서 8·3 세제개편안에서 비거주1주택자에 대한 종부세를 인상했다가 시장의 반발이 거세지자 결국 '원상 복구'한 바 있다.  

시장의 불안도 가중될 전망이다. 실제 부담금 부과가 이뤄지면 윤석열 정부-오세훈 시정 시절 잇따라 착공에 들어가거나 착공을 눈 앞에 두고 있는 서울지역 재건축 단지에 대한 부담금 부과도 현실화될 수 있어서다. 서초구 반포 센트레빌아스테리움(반포현대 재건축), 오티에르 신반포(신반포18차 337동 재건축) 등 그동안 부과와 납부가 미뤄져 다른 재건축 단지도 부담금 부과 가능성이 높아진다.

◆ 전문가들 "이재명 정부 재초환 폐지는 없을 것…완화 및 부과 유예 가능성은 있어"

전문가들은 재초환의 전면 도입은 아직 정확히 알 수 없는 상황으로 보고 있다. 무엇보다 도입 20년을 맞았지만 실제 재초환이 부과된 사례가 없다는 점에서다. 이재명 정부는 응능부담(납세자의 경제적 능력(담세력)에 맞게 세금을 부과하는 것) 원칙으로 부동산에 대한 대대적인 과세를 주장하고 있지만 재초환에 대해서는 강력한 집행을 시사한 적이 없다.

실제 여권에서는 지난해 10·15 대책에서 서울 전역이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 묶이며 주택시장의 불안감이 커지자 복기왕 의원, 문진석 의원 등이 부동산 시장의 안정을 전제로 재초환 징수 유예기간을 늘리거나 폐지하는 방안을 언급하기도 했다.

다만 여권의 재초환 폐지 또는 완화 논의는 더이상 이어지지 않고 있다. 한 시장 전문가는 "비거주 1주택자도 투기수요로 간주하고 과세하자는 여권에서 이미 도입 20년을 맞은 재초환을 폐지할 가능성은 없다고 볼 수 있을 것"이라며 "특히 거액의 재초환을 내는 수요가 주로 강남권이나 한강벨트 거주자와 같은 부자들인 만큼 부담금 부과의 명분도 있다고 판단하고 있을 것"이라고 지적했다. 

일각에서는 이재명 정부에서도 재초환의 강력한 시행은 없을 수 있다는 진단이 나온다. 재초환은 노무현 정부 시절 '재건축이 집값을 올린다'는 전제로 도입된 만큼 제도 도입의 목표가 달라졌기 때문이란 분석이다. 즉 이재명 정부는 '닥공(닥치고 공급)'으로 대변될 만큼 주택공급 확대를 위해 공공·민간 정비사업을 모두 활성화하겠다는 입장을 밝힌 만큼 재건축 자체를 억제할 당위성이 사라졌다는 게 전문가들의 이야기다. 

최근 여당 윤종군 의원은 주거시설에 대한 개발부담금을 한시 감면하는 '개발이익 환수에 관한 법률' 개정안을 발의했다. 다만 이 법은 재초환과는 전혀 상관없는 개발부담금을 의미하지만 정부의 입장이 강력한 재초환 시행은 아니라는 반증이란 분석도 나오고 있다. 

게다가 이재명 정부는 재초환을 폐지하겠다고 언급한 적도 없지만 강력하게 시행하겠다고 밝힌 적도 없다는 점을 지목하는 분석도 많다. 이에 따라 지난 20년 동안처럼 과세 유예 상황이 이어질 가능성도 타진되고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지금은 노무현 정부시절과 달리 재건축 자체가 부동산시장의 '악'으로 지목되고 있는 상황이 아닌 만큼 재초환의 정책 목표는 사실상 크게 달라진 상태"라며 "제도를 보다 완화하거나 유예를 늘려갈 가능성도 충분히 있다"고 말했다.

donglee@newspim.com