[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 자동 말소되는 등록임대 아파트에 대한 양도소득세 중과 배제 특례를 손질해야 한다는 논의가 확산되면서 파장이 커지고 있다. 정부 측은 의무임대기간이 끝난 주택의 매물 출회를 유도할 수 있다는 입장이다. 임대사업자들은 등록 당시 약속한 세제 체계를 사후적으로 바꾸는 것은 정책 신뢰를 훼손하는 조치라고 반발하는 모습이다.

26일 대한임대인협회는 등록임대주택 제도에 대해 "민간이 주거안정을 위해 공공임대에 준하는 역할을 수행하는 대신 국가가 제한적인 과세 특례를 부여한 정책적 계약"이라며 "양도세 중과 배제 등 세제 특례는 단순한 혜택이 아니라 의무임대기간 준수, 임대료 증액 제한, 임대차계약 신고, 임대보증금 보증 가입 등 각종 의무를 이행한 데 따른 보상"이라고 밝혔다.

이번 논의는 임광현 국세청장이 사회관계망서비스(SNS)를 통해 자동말소 등록임대아파트에 대한 양도세 중과 배제 적용을 재검토해야 한다는 취지의 글을 올리면서 시작됐다. 이재명 대통령이 지난 2월 관련 문제를 제기한 데 이어 구윤철 경제부총리, 김윤덕 국토교통부 장관 등도 같은 방향의 언급을 내놓으면서 추가 규제 가능성이 커지는 분위기다.

협회는 등록 당시 정부가 약속한 제도를 사후적으로 변경하는 방식의 규제가 반복되면 정책 신뢰가 흔들릴 수 있다고 지적했다. 정부가 등록을 장려한 뒤 과세 특례는 줄이고 의무는 강화하는 방식으로 제도를 바꿔 온 점을 문제 삼았다.

쟁점은 매매시장 안정 효과와 임대시장 충격 사이의 균형이다. 정부 안팎에서는 의무임대기간이 끝난 등록임대아파트에도 양도세 중과 배제 혜택이 유지되면서 매물이 잠긴다는 문제의식이 제기되고 있다. 임 청장은 제도 개선 시 서울에서 최대 6만8000가구 규모의 잠재 매물 효과가 있을 수 있다는 취지로 언급한 바 있다.

반면 임대인들은 등록임대주택을 일반 다주택 보유 주택과 동일하게 봐서는 안 된다고 주장한다. 협회에 따르면 2024년 서울 등록임대주택 평균 임대료는 일반 민간임대주택 대비 월세 54.7%, 전세 53.0% 수준이었다. 시세의 절반 수준 임대료로 공급되는 주택을 시장에서 줄이는 것은 공공임대주택 수만 가구를 없애는 것과 다르지 않는 것이다.

임차인 보호 문제도 고려해야 하는 지점이다. 등록임대주택은 의무임대기간 동안 임대료 증액 제한을 받기 때문에 임차인이 상대적으로 낮은 임대료로 거주할 수 있다. 임대인들은 양도세 중과 배제 특례가 폐지되거나 축소되면 임대사업자가 보유 주택 매각에 나설 것이고, 이 경우 토지거래허가구역 내 실거주 의무와 맞물려 기존 임차인의 계약갱신이 어려워질 수 있다고 우려한다.

전월세 시장 여건이 불안정한 점도 근거로 작용한다. 한국부동산원에 따르면 6월 넷째 주 서울 아파트 전세수급지수는 125.9로 2021년 2월 셋째 주(122.8 이후) 약 5년 반 만에 가장 높았다. 월세수급지수 또한 114.8로 오르며 전세와 월세 모두 수요가 공급보다 많은 상황이다.

성창엽 대한주택임대인협회장은 "이 같은 상황에서 규제를 강화하면 저렴한 임대료로 거주하던 임차인들이 전월세 시장으로 밀려날 수 있다"며 "일부 매매시장 안정 효과를 위해 등록임대제도에 대한 소급 규제를 강행하는 것은 임대차시장 안정을 훼손하는 것과 다름없다"고 말했다.

이어 "정부는 단기적인 매물 확대 효과만 볼 것이 아니라 정책 신뢰, 임차인 보호, 임대주택 공급 유지라는 장기적 관점에서 신중하게 접근해야 한다"고 덧붙였다.

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