서울시 규제 완화 속 시공사 경쟁 가열
가격은 강남급, 추진 속도는 지구별로 차이
내홍 등 조합 내 리스크가 관건
[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 조합장 교체 등 내홍을 겪어온 성수전략정비구역 재개발 사업이 시공사 선정과 함께 탄력을 받을 전망이다. 총 공사비 8조원 규모의 대형 프로젝트인 만큼, 올 상반기에는 4지구와 1지구를 중심으로 대형 건설사 간 '총성 없는 경쟁'이 본격화될 것으로 보인다.
◆ 4지구 입찰 임박…1지구도 성수 랜드마크 경쟁 가세
29일 정비업계에 따르면 성수4지구 조합은 다음달 9일 시공사 선정을 위한 입찰을 마감할 예정이다. 이번 입찰에는 대우건설과 롯데건설의 정면 승부가 펼쳐질 가능성이 크다.
1~4지구로 구성된 성수전략정비구역은 대지면적 약 53만㎡에 달하는 초대형 사업지로, 재개발이 완료되면 총 9428가구 규모의 대단지가 들어설 예정이다. 총 공사비만 8조원 이상으로 추산된다. 준공 시 한강벨트를 대표하는 '미니 신도시'로 자리 잡을 가능성이 크다는 평가가 나온다.
가장 먼저 속도를 내는 곳은 성수4지구다. 지하 6층~지상 64층, 1439가구를 조성하는 이 사업의 총 공사비는 1조3628억원에 달한다. 조합은 1분기 중 시공사를 확정한 뒤, 9월 사업시행계획 인가와 12월 조합원 분양 신청 절차를 진행할 계획이다.
대우건설은 현장설명회 이후 내부 검토를 거쳐 성수4지구 본입찰 참여를 공식화했다. 이번 사업에는 자사의 하이엔드 브랜드 '써밋'을 적용하고, 해외 설계사와 협업해 설계 완성도를 끌어올린다는 전략이다. 경쟁사인 롯데건설은 잠실과 청담에서 적용한 하이엔드 브랜드 '르엘'을 성수로 확장하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.
성수1지구는 전체 구역 가운데 규모가 가장 크다. 지하 4층~지상 69층, 3014가구를 조성하는 이 사업의 공사비는 약 2조1540억원에 달하며, 입찰 마감은 다음달 20일로 예정돼 있다. GS건설과 현대건설의 참여 가능성이 높은 상황이다.
지난해 8월 단독 입찰에 나섰던 GS건설은 '비욘드 성수'를 내세워 성수1지구의 상징성을 극대화하겠다는 전략을 세웠다. 입지와 경관, 기술력과 품질을 결합해 대체 불가능한 랜드마크를 구현하겠다는 계획이다. 현대건설 역시 하이엔드 브랜드 '디에이치'를 앞세워 수주전에 대비하고 있다.
서울시의 제도적 지원도 사업 추진에 힘을 보탠다. 서울시는 2023년 성수1~4지구를 특별건축구역으로 지정하며, 기존 최고 150m·50층으로 제한돼 있던 높이 규제를 폐지했다. 용적률은 준주거지역 최대 500%, 기타 지역 최대 300%까지 상향 적용되도록 했다.
또한 한강변 정비구역에 일률적으로 적용되던 공공기여 비율 10%는 구역 특성에 따라 10% 이하로 조정할 수 있도록 제도를 손질했다. 현재는 추가 용적률과 연계된 임대주택 의무 공급 비율 하한을 30%로 낮추는 방안도 추진 중이다. 이는 대규모 정비사업의 시공사 유치와 사업성 제고를 지원하기 위한 서울시 재개발 정책의 일환으로 풀이된다.
◆ 재개발 프리미엄 반영…'속도전'이 최대 변수
성수동 재개발이 주목받는 이유는 입지 경쟁력에 있다. 한강과 서울숲을 동시에 끼고 있는 데다 업무·문화·주거 기능이 밀집돼 있어서다. 성수전략정비구역은 전 구역이 평지로 구성돼 있고, 고층화가 이뤄지면 영구 한강 조망이 가능하다는 점도 강점으로 꼽힌다.
정보현 HN투자증권 부동산 수석연구원은 "압구정을 마주한 입지에다 차량과 대중교통 모두 서울 중심지와 강남 접근성이 뛰어나다"며 "규제 완화와 사업 진전에 따라 성수 재개발의 가치는 그 이상으로 확장될 가능성이 있다"고 말했다.
실제 가격 흐름도 이를 뒷받침한다. 토지거래허가구역으로 묶여 거래가 제한적인 상황에서도 재개발 프리미엄이 반영되며 호가는 강남권 수준까지 올라와 있다. 성수4지구 내 강변임광 전용 84㎡는 지난해 11월 32억원(12층)에 거래되며 신고가를 기록했다. 같은 해 7월 30억원(16층)에 팔린 것과 비교하면 4개월 사이 약 2억원 상승했다.
한국부동산원에 따르면 1월 셋째주(19일 기준) 성수동 아파트 집값은 0.15% 오르며 전주와 비슷한 상승률을 기록했다. 1월 누적 상승률도 약 0.64%로 집계됐다.
높은 기대와 달리 사업 전반의 속도는 조합 내부 내홍과 갈등에 따라 크게 달라질 수 있다. 성수1지구 조합은 GS건설과의 유착·배임 의혹이 제기되며 2025년 서울시와 성동구의 실태조사를 받았다. 조사 결과 중대 위법 사항은 없다는 결론이 나왔지만, 비상대책위원회는 조사 과정에 대한 불신을 제기하며 갈등을 이어갔다. 입찰 지침을 둘러싼 논란까지 겹치며 한 차례 유찰을 겪었다.
성수2지구 조합에선 조합장 리스크가 불거졌다. 지난해 10월 포스코이앤씨 홍보요원과의 성비위 의혹이 제기되며 조합장이 사임했고, 조합원들의 집회로 갈등이 격화됐다. 포스코이앤씨는 의혹을 부인한 뒤 입찰을 철회했고, 조합은 직무대행 체제로 전환됐다. 이후 입찰보증금 1000억원 현금 요구 조건을 둘러싼 논란까지 더해지며 시공사 이탈과 내부 갈등이 장기화됐다.
성수3지구 조합은 설계 문제로 진통을 겪었다. 두 차례 설계공모가 유찰된 뒤 해안건축을 설계자로 선정했으나, 정비계획 위반 논란으로 성동구청과 대립했다. 결국 설계자 재선정과 수의계약 전환을 통해 갈등을 수습하는 일이 벌어졌다.
정 연구원은 "성수전략정비구역은 기대 수준이 높은 만큼 조합원과 시공사, 행정기관 등 이해관계가 복잡하게 얽혀 있다"며 "규제 완화에도 이러한 구조가 사업 추진 속도를 제약하는 요인으로 작용하고 있다"고 진단했다.
chulsoofriend@newspim.com
