[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 수도권 공공분양주택 상당수가 사업 승인을 받고도 수년째 착공에 들어가지 못한 것으로 나타났다. 토지보상과 관계기관 협의, 문화재 조사 등이 지연되며 공공주택 공급 속도와 신뢰가 모두 흔들리고 있다는 지적이 나온다.

◆ 토지보상·문화재 조사에 발목…착공 시계 멈췄다

21일 LH에 따르면 2020~2025년 9월까지 사업승인을 받은 수도권 공공주택 200개 단지(11만9523가구) 가운데 68%(131개 단지, 8만1640가구)가 미착공 상태다.

민간 주택사업의 경우 인허가 이후 통상 1년 내에 공사를 시작하지만, LH가 공급하는 수도권 공공분양주택 중에선 사업 승인 이후 5년을 넘긴 곳도 있는 것으로 나타났다. 2020년 442가구(2%)뿐이던 미착공 물량은 2022년 2191가구(39%), 2024년 4만2350가구(98%)까지 불어났다.

주된 원인으로는 토지 수용과 관계기관 협의 지연이 꼽힌다. 공공분양은 토지 보상과 인허가 절차를 동시에 진행하는 경우가 많은데 공사 직전 단계에서 문화재 조사, 주민 민원, 보상 협의가 길어지며 착공이 미뤄진 것이다. 수도권 공공분양 미착공 단지 중 관계기관 협의가 완료되지 않았거나 토지 보상이 진행 중인 곳은 76곳(4만8037가구)으로, 전체 미착공 단지의 56%를 차지했다.

착공 지연의 대표 사례로는 광명시흥 3기 신도시가 꼽힌다. 광명시흥지구는 2021년 지구 지정 이후 4년이 지나서야 토지보상 감정평가가 시작됐으며, 보상 착수 시점은 빨라야 올 11월일 것으로 보인다. 지구 지정 이후 최소 5년 이상 토지보상이 지연된 셈이다.

LH의 부채비율이 221.7%에 달하는 데다, 보상비 규모만 약 20조원에 이르면서 재정 부담이 주요 원인으로 지목된다. 이 과정에서 토지주 60%가 평균 6억원 수준의 부채를 안고 이자 부담을 호소하고 있는 것으로 알려졌다.

문화재 발굴 역시 착공 지연의 주요 변수로 작용한다. 고양창릉 3기 신도시 내 S3·S4블록은 사전청약 물량 1800가구가 포함된 곳으로, 2024년 시굴조사 과정에서 문화재 흔적이 발견되며 정밀발굴에 착수했다. 본래 본청약은 올 3월이었으나 기약 없이 밀린 상황이다. 지장물 이전 지연까지 겹치며 2029년으로 예정됐던 입주 시점 역시 불투명해졌다. 문화재 조사와 계획 변경이 반복되면서 사업 전반의 불확실성이 커지고 있다는 지적이다.

◆ 정부 지원에도 해법 요원…"공급 구조 전반 손봐야"

LH 또한 구조적 한계를 인정하고 있다. 이한준 전 LH 사장은 지난해 국회 국토교통위원회 국정감사에서 "사업 승인을 받았음에도 미착공된 주택 물량이 약 18만가구에 달한다"며 "민간은 승인 이후 바로 착공에 들어가지만, LH는 최소 4~5년이 걸린다"며 현 상황을 인지한다는 취지로 발언했다.

LH는 승인 이후 미착공 물량에 대해 착공 여건을 순차적으로 마련하고 있다는 입장이다. LH 관계자는 "승인 후 미착공 물량은 토지보상과 문화재 조사·발굴 등 착공을 위한 선행절차를 촉진하고 있다"며 "토지 사용이 가능한 단지는 즉시 착공에 들어가고 있다"고 설명했다. 이어 "전 공종 촉진을 통해 착공 단계별 이행 속도를 높이고, 공정 전반을 체계적으로 관리해 미착공 물량을 지속적으로 해소해 나갈 계획"이라고 덧붙였다.

정부는 LH의 착공 문제를 해소하기 위해 지난해 발표한 '9·7 주택공급 대책'을 통해 협조장려금을 신설하는 등 인센티브를 확대한 바 있다. 종전에도 협의보상에 응할 경우 단독주택용지 공급이나 대토보상 우선권을 부여하긴 했지만, 현금성 가산금을 포함해 보상 유인을 한층 강화한 것이 특징이다.

이러한 장려금과 인센티브만으로는 토지보상 지연 문제를 근본적으로 해결하기 어렵다는 지적이 나온다. 단기간 해결이 어려운 지연 요인이 복합적으로 얽혀 있는 상황에서 금전적 유인 확대만으로는 협의 속도를 획기적으로 끌어올리기 어렵다는 것이다. 

전문가들은 토지보상 단계에서의 인센티브 확대와 함께, 애초 사업 승인 단계에서 입지 여건과 사업 리스크를 보다 정밀하게 점검하는 구조 개선이 병행돼야 한다고 지적한다. 장인석 LH토지주택연구원 선임연구위원은 "건설 및 주택시장 안정화와 서민 주거안정을 동시에 고려해야 하는 LH 입장에서 매입에 따른 주택시장 안정화 효과와 향후 활용 가능성을 함께 검토할 필요가 있다"며 "매입 대상의 위치와 유형, 평형 등에 대한 세부 검토와 함께 매입 이후 활용 계획과 재원 조달 여건을 고려한 지역별·상품별 물량 배분 계획 수립이 필요하다"고 말했다.

LH는 올해 3기 신도시 1만7000가구를 포함해 수도권에서 8만6000가구를 착공하겠다는 계획을 내놨다. 2030년까지 착공해야 할 135만 가구 중 공공 물량 대부분을 LH가 담당하는 상황에서 지방 일자리 거점 조성과 미분양 주택 매입, 인프라 개선까지 동시에 떠안고 있어 부담이 과중하다는 우려도 고개를 든다.

박천규 국토연구원 주택·부동산연구본부장은 "정권마다 새로운 정책이 나오면서 주택의 유형과 입주 대상이 복잡하게 설계돼 있고, 1~2인 가구 증가와 저출산·고령화, 저성장, 지방화 급진전 등 사회경제적 여건 변화로 주택정책의 패러다임도 바뀌고 있다"며 "이러한 변화에 적절히 대응하기 위해서는 공급 주체의 다양성 확보도 충분히 고려돼야 한다"고 말했다.

chulsoofriend@newspim.com