[10·15 부동산대책] 서울 전역·경기 12곳으로 규제지역 확대...갭투자·풍선효과 차단

기사입력 : 2025년10월15일 10:09

최종수정 : 2025년10월15일 14:27

16일부터 적용, 내년 말까지...'패키지' 규제 평가
대출 한도 축소에도 서민 주택구입 문제없어

[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 10·15 부동산시장 안정대책의 핵심은 풍선효과와 '똘똘한 한채' 투자 방지에 맞춰진 것으로 해석된다. 이를 위해 서울 전역과 경기도 12개 시·군이 오는 16일부터 조정대상지역, 투기과열지구로 그리고 20일부터 토지거래허가구역으로 묶인다.

'패키지' 규제가 가능한 규제지역 지정으로 정부의 정책 효과를 더 높인다는 전략이다. 특히 이번 규제지역은 토지거래허가구역까지 함께 지정돼 문재인 정부 시기보다 더 강력한 규제를 받게 됐다.

이와 함께 '똘똘한 한채' 투자를 방지하기 위해 수도권 내 15억원과 25억원이 넘는 고가 주택에 대해서는 주택담보대출 한도를 각각 4억원, 2억원으로 추가 제한하며 주담대 스트레스 금리를 1.5%에서 3.0%로 올린다. 이와 함께 소재지역과 상관없이 1주택자가 수도권에서 전세대출을 받는 경우 전세대출 스트레스 DSR이 적용된다.

15일 기획재정부, 국토교통부, 금융위원회 등이 발표한 '정부합동 부동산시장 안정대책'은 광범위한 패키지 대책을 토대로 풍선효과와 똘똘한 한채와 같은 틈새 시장을 막아 추가적인 집값 상승을 억제하는 목적을 가진 것으로 분석된다.

먼저 정부는 서울시 전역과 경기도 12개 시·군을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 묶는 '패키지 규제'를 단행한다. 경기도 12개 시·군은 과천, 광명, 성남분당, 성남수정, 성남중원, 수원영통, 수원장안, 수원 팔달, 안양동안, 의왕, 하남, 용인수지다.

조정대상지역과 투기과열지구 지정은 내일인 16일 즉시 시행된다. 조정대상지역· 투기과열지구로 지정되면 부동산 대출과 세제, 주택청약에서 규제를 받는다. LTV(담보인정비율)는 무주택자 40%, 유주택자 0%가 되며 구입시 6개월 이내에 전입해야 한다. 또 세제 분야에서는 다주택자는 취득세가 중과되며 1주택자라도 2년 이상 실거주를 하지 않으면 1주택자 양도세 비과세를 받을 수 없게 된다.

정부는 이와 함께 20일부터 서울 전역과 경기 12개 시군을 토지거래허가구역으로 지정한다. 기존 서울시가 지정한 토지거래허가구역은 아파트만 해당되지만 정부의 토허제 지정 대상은 연립·다세대주택도 포함된다. 토허제가 지정되면 취득일로부터 2년간 실거주해야 한다.

이와 함께 주택구입목적의 주택담보대출 한도를 수도권·규제지역내 주택가격(실거래가)수준에 따라 차등 적용한다. 이에 따라 15억원 이하 주택은 6억원의 현행 주담대 한도가 그대로 유지되지만 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원으로 25억원 초과주택의 주담대 한도는 2억원으로 각각 줄어든다.

이런 주담대 한도 차등 적용은 실거주는 저가 임대주택에서 하더라도 고가 주택을 매입해 보유하는 '똘똘한 한채' 투자를 막겠다는 취지다.

수도권 주택 구입을 위해 DSR 산정시 중장기적 금리상승 가능성을 반영해 대출 금리에 일정 수준의 가산 금리를 더하는 '스트레스(ST) DSR'이 현행 1.5%에서 3.0%로 확대된다. 아울러 1주택자가 수도권에서 임차인으로 전세대출을 받는 경우 전세대출 이자상환분을 DSR에 반영하는 '전세대출 스트레스DSR'이 적용된다. 이는 29일부터 시행된다.

부동산 세금 인상은 상황을 지켜본다는 입장이다. 기재부 관계자는 "생산적 부문으로의 자금 유도, 응능부담(부담 능력에 맞는 과세)원칙, 국민 수용성 등을 종합 감안해 부동산 세제 합리화 방안을 마련할 것"이라고 말했다. 다만 구체적 세제 개편의 방향 및 시기 및 순서 등에 대해서는 부동산 시장에 미치는 영향, 과세형평 등을 감안해 종합 검토한다는 계획이다.

이와 함께 부동산 관련 불법행위에 대한 범부처 차원의 대응력을 강화한다. 이를 위해 국토부와 국세청, 경찰청 금융위 등은 부동산 자전거래를 통한 가격 띄우기 등 불법행위에 대해 엄정히 조사하며 특히 국세청은 서울 한강 인접지역 초고가주택(30억 이상)에 대한 전수 검증에 착수한다. 아울러 부동산 불법행위 근절을 위한 국무총리 소속 부동산
불법행위 감독기구를 설치해 범정부적 역량 결집 및 대응에 나설 방침이다.

또 9·7 주택공급 확대 대책의 차질없는 추진을 재차 강조했다. 이를 위해 국토부는 1차관을 단장으로 하는 공급대책 이행점검 TF를 출범해 과제별 이행계획과 추진실적을 철저히 관리하고 대국민 홍보에 나설 예정이다.

김윤덕 국토부 장관은 "주택시장 안정의 골든타임을 놓치면 국민들의 내집 마련과 주거 안정이 더욱 어려워질 수 있는 만큼 관계기관이 함께 총력 대응하겠다"며 "수요와 공급 양 측면에서 서민 주거안정과 경제활력 제고를 지원할 것"이라고 힘줘 말했다.

donglee@newspim.com

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