[서울=뉴스핌] 전미옥 기자 =1주택자 중심으로 전세금을 끼고 집을 사는 '갭투자'가 전면 차단된다. 투자목적의 부동산 구매를 사실상 차단하는 조치다. 1주택자들의 자금 조달 부담이 가중되면서 실거주 목적의 이사는 물론 기존 집을 팔고 다른 집으로 옮기려는 갈아타기도 어려워진다.

15일 정부는 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회, 국무조정실, 국세청 합동으로 부동산 장관회의를 개최해 이같은 '주택 안정화 대책'을 발표했다. 서울, 경기도 등 수도권 중심으로 주택가격 상승세가 이어지면서 주택시장 불안이 확산되자 내놓은 올해 들어 세 번째 대책이다.

특히 1주택자 중심의 갈아타기 수요를 정조준 했다. 부동산 시장이 과열되면서 이른바 '똘똘한 한 채'로 갈아타는 현상이 확산하면서 가격이 연쇄 상승하자 이를 차단하기 위해 자금조달 부담을 높인 것이다.

1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받는 경우 전세 전세대출의 이자상환분을 차주의 DSR(Debt Service Ratio)에 반영한다. 해당 조치는 이달 29일부터 시행된다.

DSR은 차주의 대출 원리금 상환액이 연 소득에서 차지하는 비중을 의미한다. 현행 DSR 한도는 40%이다. 이번 규제 적용 시 1주택자의 대출 한도는 다소 줄게 된다. 앞서 정부는 지난 9.7대책에서 1주택자의 전세한도를 2억원으로 줄인 바 있다. 여기에 전세대출 이자상환분을 DSR에 반영, 전세이자도 부채로 계산되면서 대출한도를 더 조인 것이다.

만약 연소득 7000만원의 차주가 연 4% 금리의 전세대출 2억원을 가지고 있을 때 기존에는 월 233만원까지 원리금을 갚을 수 있는 범위에서 대출이 가능했다. 그런데 전세대출 이자상환액이 DSR에 포함되는 이번 규제 적용시 해당 차주의 월 상환가능액은 166만원으로 줄게된다. 금융당국은 우선 1주택자에 적용한 뒤, 향후 무주택자 전세대출로 확대할지 단계적으로 검토할 계획이다.

규제지역에서 유주택자의 주택담보대출 LTV(담보인정비율)는 0%로 제한된다. 사실상 대출이 금지되는 조치다. 이때 무주택자의 경우 처분조건부 1주택을 포함해 LTV가 40%로 책정된다. 비규제지역에서는 무주택자 LTV 70%, 유주택자 LTV 60%다. LTV대출한도는 6억원으로 제한된다. 

생활안정자금목적의 주담대의 경우 1주택자 한도가 최대 1억원으로 제한되며 다주택자는 금지된다. 또 소유권 이전 조건부 전세대출은 전면 금지된다.

규제지역 내 1주택 보유자가 해당 주택 재건축, 재개발로 중도금 및 이주비대출 취급 시에는 추가주택 구입이 제한된다. 이때 중도금대출 보증 발급요건이 강화되는데 분양가격의 10% 계약금을 납부해야 하며 세대당 보증건수는 1건으로 제한된다.

실거주 목적의 이사는 물론 기존 집을 팔고 다른 집으로 옮기려는 갈아타기도 어려워진 셈이다. 1주택자의 이사, 전세 재계약이 보다 어려워지면서 기존 전세 보증금 일부를 월세로 돌리는 반전세 또는 월세 전환 현상이 확산될 가능성이 높다. 

romeok@newspim.com