국내의 부동산 개발은 프로젝트파이낸싱(PF)을 통해 주로 이뤄져 왔다. 그런데 자기자본 규제가 없다 보니 공사비가 상승하고 고금리인 상황에서 대출과 보증에 의존한 사업장의 부실이 쉽게 커지는 문제가 지속적으로 발생해 온 것이 사실이다.

신창욱 법무법인 화우 파트너변호사. [사진=화우]

이를 제도적으로 보완하기 위해 부동산투자회사법(이하 부투법)과 관련하여 2024년 3건의 개정안이 국회에 상정되었고 2025년 5월 1일 위와 같은 개정안의 내용을 반영한 부투법 일부개정법률안이 국회 본 회의를 통과하여 공포됨에 따라 개정 부투법이 11월 28일 시행을 앞두게 되었다. 그리고 국토교통부는 부투법 개정안과 관련된 구체적인 사항을 규정한 부투법 시행령 개정안(이하 부투법 시행령 개정안)을 8월 13일 입법 예고하였다.

부투법 개정안의 핵심 내용인 프로젝트 리츠로 개발사업을 추진할 경우 사업의 신속한 추진과 초기 자본조달이 용이해질 수 있고, 기존보다 책임감 있는 개발사업의 시행이 가능해질 것으로 기대된다. 구체적으로, 부동산투자회사의 설립신고만으로 토지 매입 및 착공 등 사업을 영위할 수 있으므로 신속한 사업 개시가 가능하며, 설립신고 후 현물출자, 차입 및 사채 발행 일정한 경우 제3자에 대한 신주발행 등으로 초기 자본조달이 보다 용이해질 것으로 예상된다. 또한, 개발단계에서 공모 및 주식분산의무가 적용되지 않음에 따라 향후 운영단계에까지 관여하는 전문적인 투자자를 중심으로 한 사업구상을 고려할 수 있을 것으로 보인다.

기존의 PFV를 통한 개발사업이 개발사업 완료 후 매각을 통해 수익을 실현하는 저자본·고레버레지 구조인 관계로 실제 운영단계에서의 수익 창출과는 사실상 절연이 발생하였던 것과 비교할 때 위와 같은 프로젝트 리츠 활용은 보다 책임감 있는 중·장기적인 개발사업의 구상 및 운영을 촉진할 수 있을 것으로 기대되는 이유이다

한편, 부투법 개정안은 프로젝트리츠 이외에도 지역상생리츠의 법적 근거를 포함하고 있다. 지역상생리츠는 지역주민에게 리츠 주식에 대한 우선 청약 기회를 제공함으로써 개발사업을 통한 이익을 지역에 환원하고 거점사업의 활성화를 도모하는 목적을 가지고 있으며, 각 지자체와 지방공사가 이를 통한 사업추진에 많은 관심을 가지고 있는 것으로 알려져 있다. 행정규칙 등을 통해 지역상생리츠 우선청약의 인정 기준 등이 정하여져 지역상생리츠가 자리잡게 될 경우 리츠 방식의 지역개발 활성화에 기여할 수 있을 것으로 보인다.

위와 같은 리츠 활성화 정책은 새정부 출범 이후 최대 과제 중 하나인 부동산 시장의 안정을 위한 필수적 과제인 공급 문제 해결과도 연관이 있다. 프로젝트 리츠 외에도 공공지원 민간임대리츠의 활성화, 임대 및 분양 상품의 다양화 등을 통해 사업의 위험은 분산시키는 한편 공급 속도를 높이는 방안이 정착될 경우 침체된 국내 부동산 시장이 조금씩 활기를 되찾을 수 있을 거라 생각된다.

신창욱 법무법인(유) 화우 파트너변호사

· 2013-현재 법무법인(유) 화우
· 2023-현재 과학기술인공제회 투자심의위원회 외부위원
· 2019 말레이시아 Taylors University Law School (LL.M.)
· 2013 제2회 변호사시험 합격
· 2013 연세대학교 법학전문대학원
· 2010 연세대학교 법학과
· 2003 대전외국어고등학교