LH의 준공 후 미분양 매입, CR리츠 등도 실효성 부족
노후화되는 지방 특성 고려한 대책 시급
지방을 중심으로 '불 꺼진 아파트'가 빠르게 늘고 있습니다. 미분양이 확산되고 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 중견·중소 건설사 전반으로 번지면서 건설업 전반이 구조적 위기에 직면하고 있습니다. 4월 위기설이 불안감을 키우는 가운데 7월에는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화와 건설비 상승 요인이 겹치며 대형사 붕괴설까지 고개를 들고 있습니다. 미분양 해소를 위한 정부 대책은 실효성을 얻지 못하고 지역경제 슬럼화 우려마저 제기되고 있습니다. 건설업계와 분양시장 현장의 위기를 짚고 해법을 모색해봅니다.
[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 지방은 지금 '악성 미분양'과의 싸움에 한창이다. 미분양 적체가 지역 기반의 중소 건설사 줄도산으로 이어질 수 있는 만큼 정부도 면밀한 대응에 나서는 모습니다. 하지만 피상적인 대책만으론 미분양 위기를 돌파하기 어렵다는 지적이 나온다.
◆ "대출 풀어달라" 건설업계·야당 요구에도… 금융위·학계 "곤란"
20일 업계에 따르면 최근 건설업 종사자와 정치권에서 지방 미분양 문제를 해결하기 위해 DSR(총부채원리금상환비율) 한시적 완화 대책을 마련해야 한다는 목소리가 높다.
DSR은 차주가 1년 동안 갚아야 하는 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값이다. 지난해 9월부터 미래의 금리 상승 가능성을 고려해 가산금리를 더 붙이는 스트레스 DSR 2단계가 시작됐다. 기본 스트레스 가산금리 1.5%포인트(p)의 75%가 적용된 것. 예컨대 은행에서 제시한 상품 금리가 3%라면 실제로 계산되는 금리는 3.75%인 셈이다.
올 7월부터는 스트레스 금리 100%가 반영되는 3단계 규제 시행을 앞두고 있다. 지난해 하반기부터 폭증한 가계대출을 잡아 경기 안정을 꾀하려는 정부 조치다.
건설업계에선 스트레스 DSR 3단계 시대가 열리면 미분양 문제는 더욱 수렁에 빠질 것이란 우려를 내놓고 있다. 이미 지방에선 남아도는 아파트가 수두룩한데 대출 문턱까지 더 높아진다면 분양 성적은 더 악화될 수밖에 없어서다. 국토교통부에 따르면 지난달 전국 준공 후 미분양 주택은 2만3722가구로 전월 대비 3.7% 늘었다. 2013년 10월(2만4667가구) 후 11년 4개월 만의 최대치다. 2023년 8월부터 19개월 연속 증가세를 보이고 있다.
이 가운데 지방 물량이 1만9179건으로 전체의 81%를 차지했다. 대구가 3067가구로 가장 많았고, 경북(2502건) 경남(2459건) 전남(2401건) 부산(2261건) 등이 뒤를 이었다. 충북(565가구)은 한 달 사이 40.2%나 뛰었다. 준공 후 미분양은 단순히 불 꺼진 집이 아니다. 시행사와 시공사의 자금 융통을 어렵게 만들어 건설업계 전반의 유동성 뇌관으로 작용할 수 있다.
건설업계는 지난 2월 정부가 발표한 '2·19 부동산 대책'에 DSR 대출 규제 완화 내용이 포함되지 않은 것에 아쉬움을 표했다. 대한건설협회 관계자는 "고사 직전의 지방 부동산을 살리기 위해서는 대출부터 풀어줘야 한다"고 말했다.
국민의힘도 금융당국에 지방 미분양 해소를 위한 DSR 규제의 한시적 완화를 요구하고 나섰다. 지난해 12월 '내수경기 활성화를 위한 민·당·정협의회'와 올 2월 '경제분야 민생대책 점검 당정협의회'에서 금융위원회와 국토부 등에 직접 의견을 전달한 것으로 알려졌다.
그러나 금융당국은 규제 완화에 완강한 거부 의사를 드러내고 있다. 금융위원회 관계자는 "정책 일관성과 가계부채 관리 기조 확립 차원에서 지방 아파트를 대상으로 한 핀셋형 DSR 완화는 신중히 고려해야 한다"고 말했다.
전문가 사이에선 대출 규제 완화보단 건설 호황기 무분별한 착공에서 기인한 과잉 공급과 수요자에게 외면받는 고분양가 문제부터 해결해야 한단 얘기가 나온다.
신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 "지방을 중심으로 한 악성 미분양 증가의 주된 원인이 공급과잉과 고분양으로 인해 자산가치 상승 기대가 크게 꺾인 데 있음을 고려하면 효과는 미미할 것으로 예상된다"며 "DSR 규제 완화는 본래 목적인 상환능력 범위 내 대출 원칙을 훼손할 뿐만 아니라 정책의 일관성 차원에서도 시장에 잘못된 신호를 줄 수 있다"고 꼬집었다.
◆ LH 매입·CR리츠도 '비실'… 수요 진작 고려한 대책 나와야
정부는 미분양 해소를 위해 다양한 대책을 도입했으나 이렇다 할 효과는 없는 실정이다. 한국토지주택공사(LH)는 이달 1일부터 지방 내 준공 후 미분양 주택의 매입 신청을 받고 있다. 6년 임대 후 분양으로 전환하는 든든전세주택으로 분양할 방침이다.
건설업계에선 취지는 이해하지만 매입 가격이 낮아 참여율이 저조할 것이란 예상이 나온다. LH가 제시한 매입 가격은 감정평가액 83% 이하다. 통상 감정평가액은 시세보다 낮게 책정된다. 건설사 입장에선 이보다 약 20%p 저렴한 가격에 매도를 신청해야 하는 데다 희망가가 낮은 집부터 순차적으로 매입하는 게 원칙이다 보니 빨리 팔고 싶으면 가격을 최대한 내려야 한다.
한 건설업계 관계자는 "물론 아예 안 팔리는 것보단 낫지만 회사 입장에선 분양가의 50~60%에 집을 넘겨야 하다 보니 원가 보전도 안 된다"이라며 "계약할 때 옵션 가격을 깎아주거나 계약금을 안 받는 식의 마케팅을 하는 게 손해를 덜 보는 길이라 생각하는 회사도 있다"고 말했다.
LH가 이보다 더 높은 가격에 주택을 매입하기도 힘든 상황이다. 지난해 LH의 총부채는 160조1055억원으로 1년 새 7조원 넘게 늘었다. 장기차입금 의존도도 2019년 32.4%에서 지난해 상반기 35.8%로 5년 사이 3.4p 뛰었다. 매입 비용이 늘어날수록 유동성은 더욱 악화되는 구조다.
CR리츠(기업구조조정 부동산투자회사)를 활용한 지방 미분양 주택 매입 지원 계획도 지지부진하다. CR리츠란 여러 투자자로부터 모은 자금으로 미분양 주택을 매입해 임대주택으로 운영하다가 경기가 좋아지면 분양해 사업비를 회수하는 구조다. 자금난에 빠진 시공사는 외부 투자금과 임대주택 보증금으로 재무 구조를 개선할 수 있고, 투자자로선 일정 기간 임대 운영 뒤 분양 전환이 가능하다.
정부는 참여율을 높이기 위해 취득세 감면, 조달금리 완화 등 각종 인센티브를 제시했다. 그러나 CR리츠를 통해 매입이 이뤄진 미분양 주택은 전무하다. 지방은 서울이나 수도권보다 수요 자체가 적기에 집이 팔린다는 보장이 없다면 투자자를 구하기 어렵다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "CR리츠를 활용해도 미분양 해소는 결국 매입되는 단지에서만 가능한 것"이라고 말했다.
올 1월부터 내년 말까지 기존 1주택자가 준공 후 미분양 주택을 매입하면 양도소득세와 종합부동산세를 산정할 때 1가구 1주택자로 간주하는 세제 혜택도 제공한다. 시행 두 달을 넘겼지만 눈에 띄는 효과는 없다는 평가다.
미분양을 해소할 근본적 해법은 수요 진작에 달렸다는 주장이 힘을 얻고 있다. 현재 나와있는 대책은 공통적으로 미분양 주택을 최대한 사들이는 방법이라 단기성이 짙어서다. 인구 감소와 고령화가 동시에 진행되는 지방 특성상 줄어들 수밖에 없는 주택 수요 부재를 장기적으로 타파할 방법을 찾아야 한단 의견이 고개를 든다.
하서진 하나금융경영연구소 연구원은 "직접적인 가격 통제나 저렴한 공공 분양주택 등은 더 이상 활용하기 힘들고 제반 비용까지 크게 오른 탓에 분양가를 직접 규제하는 방식도 소용이 없다"며 "중견 건설사의 개발사업 참여를 확대해 시장 경쟁에 따라 분양가를 낮출 수 있도록 유인하는 방안을 모색해야 한다"고 말했다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "지방에 주택을 구입해도 자산가치로서의 안전성이 있다는 것을 수요자에게 각인시킬 대책이 필요하다"며 "인프라 개발이나 균형발전 전략 등 시장이 생각하는 것 이상의 대책이 있어야 유의미한 반응이 올 것"이라고 설명했다.
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