전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 건설

속보

더보기

[불 꺼진 아파트]③ 건설업계 '돈맥경화'에 줄도산 공포...공급난 부작용도 우려

기사입력 : 2025년04월19일 06:00

최종수정 : 2025년04월19일 06:00

시공능력순위 100위 내 건설사 중 부채비율 200% 초과 12곳
지방 준공 후 미분양 주택 2만가구...건설사 분양 대금 회수 타격
올해 부실 징후 건설사 15곳...지방 비중 큰 중견사도 사정권
건설사 수익성 중심 수주...지방 부동산시장 장기적 공급 부족 가능성

지방을 중심으로 '불 꺼진 아파트'가 빠르게 늘고 있습니다. 미분양이 확산되고 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 중견·중소 건설사 전반으로 번지면서 건설업 전반이 구조적 위기에 직면하고 있습니다. 4월 위기설이 불안감을 키우는 가운데 7월에는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화와 건설비 상승 요인이 겹치며 대형사 붕괴설까지 고개를 들고 있습니다. 미분양 해소를 위한 정부 대책은 실효성을 얻지 못하고 지역경제 슬럼화 우려마저 제기되고 있습니다. 건설업계와 분양시장 현장의 위기를 짚고 해법을 모색해봅니다.

[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = 건설경기 악화로 시중에 자금이 마르는 '돈맥경화'가 본격화하면서 건설업계에 위기감이 고조되고 있다. 지방에서 대규모 미분양이 벌어지며 프로젝트파이낸싱(PF) 우발채무가 확대되고 공사금 회수에 어려움을 겪으면서다.

특히 신동아건설, 삼부토건 등 올해 들어 건설사 10여 곳이 법정관리를 신청하며 중견·중소사들을 중심으로 도산 공포가 확산하고 있다. 이에 부채비율을 관리하기 위해 건설사들이 사업 계획을 보수적으로 설정하며 주택 공급난이 우려되는 상황이다.

2024년 시공능력순위 100위권 내 건설사 부채비율. [그래픽=김아랑 미술기자]

시공순위 100위 내 건설사 중 12곳 부채비율 200% 넘어

19일 금융정보제공업체 에프앤가이드에 따르면 시공능력순위 100위권 내 건설사 중 지난해 연간 부채비율(연결 기준)이 200%를 넘긴 곳은 12개사로 나타났다. SK에코플랜트(233.04%), 계룡건설(220.59%), 코오롱글로벌(356.41%), 금호건설(588.78%), 동부건설(264.67%), 태영건설(720.17%), HL디앤아이한라(258.74%), HJ중공업(541.95%), 효성중공업(202.53%), SGC E&C(309.73%), 일성건설(454.42%), 남광토건(248.45%) 등이다.

통상 부채비율이 200%를 넘으면 재무 관리가 필요한 것으로 평가된다. 300%를 넘기면 재정이 위험한 수준으로, 400%를 초과할 경우 부도 위험이 높아진 상태로, 500% 초과 시 부도 위험이 현실화할 가능성이 매우 높은 단계로 알려진다. 현재 재무 관리가 필요한 건설사가 6곳, 재정이 위험한 건설사가 2곳, 부도 위험이 높은 건설사가 1곳, 부도 현실화 가능성이 매우 높은 건설사가 3곳 존재하는 것이다. 

한 건설업계 관계자는 "부채비율이 높다고 해서 반드시 기업의 재무 상태가 나쁘다고 단정할 수는 없다. 사업장이 많거나 우량 사업을 맡은 대형사의 경우 차입금 확대에 따른 일시적 부채 증가일 수 있다"면서도 "중견·중소건설사 중 수익성이 좋은 사업을 확보하지 못했거나 미분양을 겪고 있는 곳의 높은 부채비율은 경영 위기로 볼 수 있을 것"이라고 말했다.

지방 미분양...건설사 PF 원리금 상환 부담 확대

이처럼 재무상태가 흔들리는 건설사가 증가하는 것은 지방 사업장을 중심으로 대거 미분양이 발생한 영향으로 분석된다. 지난 2월 국토교통부 주택통계에 따르면 전국의 준공 후 미분양 주택은 총 2만3722가구다. 이중 지방이 80.8%(1만9179가구)를 차지한다. 부동산 활황기에 착공이 늘어나며 확대된 물량에 대해 2023년과 지난해 본격적으로 분양을 시작했지만 지방의 인구 유출이 심화되며 공급 과잉이 벌어진 탓이다.

이로 인해 대형건설사와의 경쟁이 적은 비수도권 위주로 포트폴리오가 형성된 중견·중소사들은 큰 타격을 입은 것으로 보인다. 미분양 물량이 누적되면서 분양 대금 회수가 지연되고 자금 유동성이 악화되며 PF 우발채무가 확대된 것이다.

김대명 대구과학대 금융부동산과 교수는 "사업이 원활히 진행돼야 건설사가 공사비를 회수할 수 있지만 경기 침체로 인해 지방 사업장을 중심으로 사업 지연이 빈번히 발생하며 건설사의 PF 부담이 커졌다"며 "대형사는 자금 조달에 있어 자기자본 비율이 높은 경우가 많지만 중견·중소사들은 사업 자금을 PF에 의존하는 경우가 많아 원리금 상환 부담을 견디기 힘든 상황"이라고 설명했다.

올해 건설사 10여곳 법정관리행...유동성 위기 이제 시작

나이스신용평가 '심화되는 부동산 양극화, 확대되는 건설사 리스크'의 '부실 징후 건설사' 표. [사진=나이스신용평가 보고서 캡쳐]

올해 들어 법정관리를 신청한 건설사는 대저건설, 삼정기업, 이화공영, 벽산엔지니어링 등 10여 개다. 특히 시공능력평가순위 58위 신동아건설, 71위 삼부토건, 83위 대우조선해양건설 등 100위권 내 중견사들도 기업회생 절차를 밟으며 건설사 줄도산 공포가 확산하고 있다.

법정관리 신청을 넘어 폐업에 이른 건설사도 다수다. 건설산업지식정보시스템에 따르면 올해 1월 1일부터 이달 16일까지 폐업을 신고한 종합건설업체는 186곳이다. 2022년 87곳, 2023년 139곳, 2024년 156곳에 이어 지난해에도 폐업이 늘어난것이다. 전문건설업체까지 합산하면 지난해 폐업 건수는 총 1081건에 달한다.

김태준 대한건설정책연구원 연구위원은 "주택 시장의 침체로 최근 2년 새 발주 부진이 이어지고 있다. 고금리로 인한 자금 조달 부담, 건축자재 비용 상승 등으로 기대 수익이 하락함에 따라 신규 공사가 감소하고 있다"며 "이에 일감이 없어진 건설사들이 폐업을 하는 것"이라고 밝혔다.

올해 유동성 위기를 겪는 중견·중소사는 증가할 전망이다. 지난 9일 나이스신용평가의 '심화되는 부동산 양극화, 확대되는 건설사 리스크' 보고서에 따르면 시공능력순위 100위권 내 건설사 중 올해 부실 징후를 보이는 곳은 15개로 나타났다. 2021년 3개·지난해 11개에서 상승한 수치다.

정성훈 나이스신용평가 기업평가4실장은 보고서를 통해 "서울·수도권 분양 물량의 상위 10개 건설사 집중도가 높아지는 상황이며 중견 건설사는 지방 사업 노출도가 상승하면서 사업기반이 약화되고 있다"며 "지방 부동산 시장 침체 지속 시 지방 노출도 높은 중견 건설사를 중심으로 잠재 부실 우려가 상승할 것"이라고 분석했다.

건설사 리스크 관리 총력...주택 공급 부족 우려 제기

부채비율이 치솟자 건설사들은 사업 계획을 보수적으로 설정하는 모습이다. 일정 수준 이상 수익성이 보장된 사업장 위주로 신규 수주를 추진하고 안정적인 자금 회수가 가능한 도급 공사 위주로 관심을 갖는 것이다.

한 건설업계 관계자는 "최근 건설사들은 수익성을 최우선으로 사업을 평가한 후 수주를 결정하고 있다"며 "주택 사업은 강남권 위주로 진행하고 비수도권 등 분양 성적이 좋지 않을 것으로 예상되는 지역에는 보수적으로 접근하고 있다"고 말했다.

이에 민간주택 공급난 우려가 제기된다. 부동산R114가 25개 주요 건설사의 올해 분양 물량을 조사한 결과 전국 158개 사업장에서 총 14만6130가구(민간아파트 분양 기준·임대 포함)가 분양될 예정이다. 조사 이래 최저치였던 2010년(17만2670가구)보다도 낮은 수치다.

특히 장기적으로 지방 부동산시장의 민간주택 공급부족이 가시화될 것이라는 예상이 많다. 부동산R114 자료에 따르면 올해 권역별 분양 계획은 수도권이 59%(8만5840가구), 지방이 41%(6만290가구)다. 지난해 수도권 분양 물량 비중이 57%로 조사된 가운데, 올해도 분양의 수도권 쏠림 현상이 발생할 전망이다.

김 교수는 "수도권은 꾸준히 주택 수요가 증가하지만 지방 부동산은 투자 매력이 저하됨에 따라 건설사들이 사업을주저하고 공급위축이 발생하고 있다"며 "현재는 정부나 기업이 지방의 준공 후 미분양 물량 해소에만 집중하고 있지만 각 지역에는 적정 공급량이 존재한다. 공급 정체가 지속될 시 현재의 미분양 물량이 소진되는 순간 공급부족이 나타날 것"이라고 내다봤다.

blue99@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
[이재명의 사람들] 국정 로드맵 짤 이한주 [서울=뉴스핌] 윤채영 기자 = 이재명 정부의 5년 국정 로드맵을 짤 이한주 국정기획위원장은 이재명 대통령과 '30년지기'인 최측근 인사다. 이 원장과 이 대통령의 인연은 '성남'에서 시작됐다. 이 원장이 가천대 교수이던 시절 경기 성남시에서는 신도시 개발 문제, 광주대단지 사건 등 여러 문제가 터졌다. 두 사람은 시민운동에서 마음이 맞아 현재 인연으로 이어졌다. [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 이한주 국정기획위원장. 지난해 민주연구원장 시절 뉴스핌과의 인터뷰. 2024.06.11 pangbin@newspim.com 이 원장은 지난해 뉴스핌과 인터뷰에서 이 대통령과의 관계에 대해 상세히 털어놨다. 그는 "필요하면 서로 불러대고 하는 관계"라며 친밀함을 여과없이 드러냈다. 이 원장은 이 대통령이 성남시장이던 시절 모라토리엄(지불유예) 선언을 계기로 더욱 가까워졌다고 했다. 그는 "성남시에서 사회적 기업, 사회적 협동조합을 100개 이상 만드는 데도 같이 했고 기본소득의 원조라고 얘기할 수 있는 청년 기본소득도 성남에서 민선 5기, 6기를 거치면서 많은 사회 실험을 했다"고 전했다. 이 대통령이 2022년 대선에서 메인 정책으로 꺼낸 '기본소득'도 이 원장의 작품이다. 당시 대선 패배로 기본소득 정책은 다소 후퇴했지만, 대신 '기본사회'를 꺼내들었다. 이 대통령은 당대표이던 시절 당대표 직속 기본사회위원회를 구성해 인간이 먹고 사는 문제와 직결된 기본권 강화 등에 주력했다. 이번 대선에서도 기본사회 공약을 강조했으며, 대통령 직속의 기본사회위도 꾸릴 예정이다. 이처럼 '기본 시리즈'를 고안한 인물로 이 대통령의 꾸준한 신임을 얻고 있는 셈이다. 두터운 의리로 민주당의 공약 개발을 하는 민주연구원장에 이어 국정 밑그림을 그리는 국정기획위원장을 맡게 됐다고 볼 수 있다. 이 원장은 현 정부·여당이 전국민에게 25만원을 줄지 선별적으로 지급할지에 논의 중인 데 대해서도 지난해 뉴스핌과 인터뷰에서 입장을 밝힌 바 있다. 그는 "정부는 예산이 많이 들고, 선별적으로 줘야 한다는 인식이 있다. 정 그렇다고 한다면, 가난한 사람한테 더 주는 것을 나쁘다고 생각하지 않겠다"고 했다. 해당 발언은 당시 야당 입장에서였다.  이 원장은 선별 지급이 기본소득의 고유 이념에 대해서는 후퇴한 것이라고 했지만 "전국민 지급을 끝까지 우겨야 할 사안은 아니"라고 했다. 이 원장은 16일 출범하는 국정기획위원회에서 정부 조직개편과 국정과제를 정리하며 이재명 정부의 5개년 국정 밑그림을 약 50일간 짤 예정이다.  ▲1956년 서울 출생 ▲서울대학교 생물학 학사, 경제학 석·박사 ▲가천대 경제학과 교수 ▲경기연구원 원장 ▲민주연구원 원장 ▲2025년 대선 더불어민주당 선거대책위원회 정책본부장 ▲이재명 정부 국정기획위원장  ycy1486@newspim.com 2025-06-16 06:00
사진
국민의힘 신임 원내대표 송언석 [서울=뉴스핌] 신정인 기자 = 송언석 국민의힘 신임 원내대표는 16일 김용태 비상대책위원장이 제안한 5대 개혁안 당원 여론조사와 관련해 "종합적으로 고려해 혁신의 논의가 돼야 한다"고 했다. 송 원내대표는 이날 서울 여의도 국회 본관에서 '국민의힘 원내대표 선출 의원총회'가 끝난 뒤 기자들과 만나 "여러 의원들의 견해가 다르고 김 비대위원장 스스로 상임고문님들이랑 얘기할 때도 몇가지 부분은 곤란하단 의사 표현을 했다고 들었다"며 이같이 말했다. [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 송언석 국민의힘 신임 원내대표가 16일 오후 서울 여의도 국회에서 열린 2025 국민의힘 원내대표 선출 의원총회에서 당선 소감을 말하고 있다. 2025.06.16 pangbin@newspim.com 그는 당 혁신위원회 구성에 대해선 "아무래도 당을 사랑하는 마음이 일차적이고, 그런 점에서 특정 계파에 편향적으로 알려진 분들은 이번 인선에서 2차적으로 평가되지 않을까 한다"고 했다. 송 원내대표는 김 비대위원장의 임기 문제와 전당대회 시기를 묻는 질문엔 "조속히 정리해 특별한 반대가 없으면 (전당대회를) 조기에 개최할 수 있게 하겠다. 실무적 절차가 있어서 일정 시간이 필요하다"고 했다. 그러면서 "6월 말 이후에 어떻게 할 거냐는 문제가 발생할 건데 만약 비대위의 임기를 더 가져가야 할 일이 있으면 이헌승 전국위원장과 상의해서 하겠다"고 덧붙였다. 그는 윤석열 전 대통령의 파면에 대한 질문에는 "헌법 질서 속에 있었던 탄핵 결과에 승복하고 모든 것이 끝난 상태"라며 "잘못한 게 있으면 인정하고 반성 할 용의가 있고 그렇게 해왔다"고 했다. 송 원내대표는 같은날 선출 직후 연합뉴스TV와 인터뷰에서 '변화와 쇄신'을 강조했다. 그는 "변화와 쇄신을 통해서 앞으로 성장하도록, 미래에 갈 수 있도록 우리 당이 국민의 마음을 더 얻을 수 있도록 최선을 다하겠다"며 "서로 협상할 것은 협상하고, 또 투쟁할 것은 투쟁하면서 의원님들의 총의에 따르겠다"고 했다. 상법개정안과 관련해선 "주주 충실의무에 대해 다시 한번 논의가 필요하다"며 "김병기 더불어민주당 원내대표와 함께 상의하도록 하겠다"고 밝혔다. 김민석 국무총리자와 관련한 각종 의혹에 대해선 "국민들께 소상히 밝히는 게 먼저 우선순위로 해야 할 도리"라며 "김민석 후보자를 지명한 이재명 대통령도 지명 철회라든지 이런 부분에 대해서 미리 고민을 해 두시는 게 좋지 않겠나"라고 했다.  allpass@newspim.com 2025-06-16 17:10
안다쇼핑
Top으로 이동