전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 정책

속보

더보기

강남3구·용산구 토허제에 '마·동·성' 풍선효과 꿈틀...집주인 매물 거둬

기사입력 : 2025년03월20일 11:45

최종수정 : 2025년03월20일 11:45

'마·동·성' 집주인들, 매물 등록 연기...집값 상승 기대
갭투자 수요 '마·동·성' 쏠릴 가능성 높아...투자 대체지 인식
다주택자 대출 규제 변수...매매가 상승률 높지 않을 듯

[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = 서울 강남3구(강남구·서초구·송파구)와 용산구가 이달 24일부터 토지거래허가구역(토허제)으로 지정되면서 마포구·동작구·성동구에 풍선효과가 나타날 것으로 전망된다. 토허제에 막힌 갭투자(전세끼고 구입) 수요가 차순위 투자처로 꼽히는 이들 지역으로 발길을 돌릴 공산이 커서다.  

다만 집값이 상승하는 기세는 제한적일 것이란 분석이 나온다. 경기둔화를 우려하는 분위기가 여전한 데다 정부가 서울지역 주택거래에서 다주택자의 대출을 규제한다는 방침이기 때문이다.

마포구 아현동 마포래미안푸르지오 모습 [사진=유명환 기자]

◆ 마포·동작·성동 아파트 매물 부족...향후 매매가 상승 기대감

20일 부동산업계에 따르면 지난 19일 정부가 토허제 확대 시행을 결정하면서 반사이익이 기대되는 마포·동작·성동의 매도 물량이 감소세를 나타내고 있다.

최선호 지역 대부분이 토허제로 지정됨에 따라 주택수요가 비교적 거래가 수월한 주변 지역에 집중될 것으로 기대해서다.

동작구 한 공인중개사는 "토허제 재시행 발표 이후 매수 문의 전화가 많이 늘었지만 그에 반해 매물은 부족한 상태"라며 "기존 집을 팔고 상급지로 넘어가려던 집주인들도 풍선효과를 기대하며 당분간 시장 상황을 지켜보겠다고 말을 돌리고 있다"고 말했다.

마포구 한 공인중개사는 "이사 계획으로 매물을 내놓기로 한 집주인들이 토허제 발표 후 매도를 미루고 있다"며 "강남·서초·송파·용산이 규제에 묶이면 이 지역에 매수세가 늘어날 수밖에 없다고 보는 분위기"라고 말했다.

강남 3구 갭투자 수요, 대체지 이동 전망

시장에서는 강남3구로 향하던 갭투자 수요가 대체지로 이동할 것이라는 분석을 내놓고 있다. 토지거래허가제에 따라 강남·서초·송파·용산 주택 매매에 대해 오는 24일부터 9월 30일까지 실거주 2년 의무가 부여된다. 갭투자가 금지되는 셈이다.

서울시에 따르면 지난달 강남3구의 갭투자 비율은 43.6%다. 지난해 1월 44.2%, 같은해 7월 48% 등 강남3구에 대한 투자 수요는 일정 수준 이상 발생해왔다. 수요가 사라지지 않는 한 투자자들의 눈은 대체지로 쏠릴 것으로 보인다.

6개월 후 강남 3구에 대한 토지거래허가제 연장 가능성이 적지 않다는 점에서 투자자들이 관망보다는 대체지 투자를 택할 가능성은 더욱 높다. 

박상우 국토교통부 장관은 지난 19일 6개월 후 토지거래허가제 정책 방향에 대해 "금리, 정치 등 상황을 고려할 것"이라고 말한 바 있다. 올해 하반기 추가적 금리 인하 가능성과 차기 대선 진행 및 정치적 불안정성에 대한 우려가 존재하는 만큼, 한동안 강남 3구에 대한 집중 규제가 지속될 것으로 보인다. 대기 수요자들이 투자를 보류하고 강남3구의 규제완화 시기만 기다리고 있을 수는 없는 상황인 것이다.

마포·동작·성동, 대체지 급부상

마포·동작·성동은 강남3구의 대표적 대체지로 꼽힌다. 실거주자 입장에서는 입지, 인식 등 차이가 크지만 투자자에게는 강남3구·용산구 일대에서 불가능해진 갭투자 수익 창출이 가능한 지역으로 인식된다.

실제 마포·동작·성동의 매매가는 최근 상승세다. 한국부동산원에 따르면 이달 둘째주 아파트 매매가 상승률은 마포 0.21%, 강동 0.09%, 성동 0.29%로 나타났다.

마포·동작·성동은 일정 수준 이상의 전세가율을 유지하고 있기도 하다. KB부동산원에 따르면 지난달 아파트 전세가율은 마포 54.8%, 성동 51.7%, 동작 55.7%다. 세 곳 모두 지난해부터 지속적으로 50%대를 기록하고 있다. 이는 매매가 대비 전세가가 절반 수준이라는 의미다. 갭투자를 위한 자기자본이 적은 상황은 아니지만 수익성에 있어 안정적인 수치다.

더불어 지난달 서울 민간아파트 신규 분양 물량이 '제로(0)'를 기록하는 등 현재 서울 아파트 공급부족을 우려하는 목소리가 많다. 이러한 상황은 유망 지역을 위주로 전세가율 상승을 유발할 수 있다. 전세 수요가 꾸준한 마포·동작·성동 등은 상승효과가 더 클 전망이다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "갭투자자들은 강남 3구와 용산에 대한 6개월 후 규제의 불확실성을 우려해 마포·동작·성동으로 이동할 가능성이 높다"며 "강남 3구와 용산의 임대차 매물이 잠기면서 마포·동작·성동의 전셋값 상승도 예상된다"고 분석했다.

정부, 다주택자 대출 규제 강화...갭투자 장애물 확대

다만 매매가 상승률은 제한적일 것으로 예측된다. 다주택자에 대한 대출 규제가 변수로 작용하는 탓이다.

정부는 지난 19일 은행권에 다주택자의 신규 주택담보대출, 갭투자 관련 조건부 전세대출 등 대출 문턱을 높일 것을 주문했다. 특히 금융위원회는 서울·수도권 지역 전세대출 점검을 강화하겠다고 밝히며 구체적 지역으로 강남3구·용산구와 함께 마포와 성동을 언급하기도 했다. 갭투자에 대한 장애물이 많아질수록 마포·동작·성동의 매매가 상승 등 반사이익은 상대적으로 축소될 수밖에 없다.

서진형 대한부동산학회장은 "토지거래허가제 구역 지정 시 풍선효과로 인근 지역에 매수세가 몰리는 경향이 있다"면서도 "다만 현재는 탄핵 정국, 국내 경기 침체, 추가적 대출 규제 등으로 매수세가 외곽으로 큰 폭으로 확산되는 것에는 한계가 있다"고 분석했다.

blue99@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
[이재명의 사람들] 국정 로드맵 짤 이한주 [서울=뉴스핌] 윤채영 기자 = 이재명 정부의 5년 국정 로드맵을 짤 이한주 국정기획위원장은 이재명 대통령과 '30년지기'인 최측근 인사다. 이 원장과 이 대통령의 인연은 '성남'에서 시작됐다. 이 원장이 가천대 교수이던 시절 경기 성남시에서는 신도시 개발 문제, 광주대단지 사건 등 여러 문제가 터졌다. 두 사람은 시민운동에서 마음이 맞아 현재 인연으로 이어졌다. [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 이한주 국정기획위원장. 지난해 민주연구원장 시절 뉴스핌과의 인터뷰. 2024.06.11 pangbin@newspim.com 이 원장은 지난해 뉴스핌과 인터뷰에서 이 대통령과의 관계에 대해 상세히 털어놨다. 그는 "필요하면 서로 불러대고 하는 관계"라며 친밀함을 여과없이 드러냈다. 이 원장은 이 대통령이 성남시장이던 시절 모라토리엄(지불유예) 선언을 계기로 더욱 가까워졌다고 했다. 그는 "성남시에서 사회적 기업, 사회적 협동조합을 100개 이상 만드는 데도 같이 했고 기본소득의 원조라고 얘기할 수 있는 청년 기본소득도 성남에서 민선 5기, 6기를 거치면서 많은 사회 실험을 했다"고 전했다. 이 대통령이 2022년 대선에서 메인 정책으로 꺼낸 '기본소득'도 이 원장의 작품이다. 당시 대선 패배로 기본소득 정책은 다소 후퇴했지만, 대신 '기본사회'를 꺼내들었다. 이 대통령은 당대표이던 시절 당대표 직속 기본사회위원회를 구성해 인간이 먹고 사는 문제와 직결된 기본권 강화 등에 주력했다. 이번 대선에서도 기본사회 공약을 강조했으며, 대통령 직속의 기본사회위도 꾸릴 예정이다. 이처럼 '기본 시리즈'를 고안한 인물로 이 대통령의 꾸준한 신임을 얻고 있는 셈이다. 두터운 의리로 민주당의 공약 개발을 하는 민주연구원장에 이어 국정 밑그림을 그리는 국정기획위원장을 맡게 됐다고 볼 수 있다. 이 원장은 현 정부·여당이 전국민에게 25만원을 줄지 선별적으로 지급할지에 논의 중인 데 대해서도 지난해 뉴스핌과 인터뷰에서 입장을 밝힌 바 있다. 그는 "정부는 예산이 많이 들고, 선별적으로 줘야 한다는 인식이 있다. 정 그렇다고 한다면, 가난한 사람한테 더 주는 것을 나쁘다고 생각하지 않겠다"고 했다. 해당 발언은 당시 야당 입장에서였다.  이 원장은 선별 지급이 기본소득의 고유 이념에 대해서는 후퇴한 것이라고 했지만 "전국민 지급을 끝까지 우겨야 할 사안은 아니"라고 했다. 이 원장은 16일 출범하는 국정기획위원회에서 정부 조직개편과 국정과제를 정리하며 이재명 정부의 5개년 국정 밑그림을 약 50일간 짤 예정이다.  ▲1956년 서울 출생 ▲서울대학교 생물학 학사, 경제학 석·박사 ▲가천대 경제학과 교수 ▲경기연구원 원장 ▲민주연구원 원장 ▲2025년 대선 더불어민주당 선거대책위원회 정책본부장 ▲이재명 정부 국정기획위원장  ycy1486@newspim.com 2025-06-16 06:00
사진
국민의힘 신임 원내대표 송언석 [서울=뉴스핌] 신정인 기자 = 송언석 국민의힘 신임 원내대표는 16일 김용태 비상대책위원장이 제안한 5대 개혁안 당원 여론조사와 관련해 "종합적으로 고려해 혁신의 논의가 돼야 한다"고 했다. 송 원내대표는 이날 서울 여의도 국회 본관에서 '국민의힘 원내대표 선출 의원총회'가 끝난 뒤 기자들과 만나 "여러 의원들의 견해가 다르고 김 비대위원장 스스로 상임고문님들이랑 얘기할 때도 몇가지 부분은 곤란하단 의사 표현을 했다고 들었다"며 이같이 말했다. [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 송언석 국민의힘 신임 원내대표가 16일 오후 서울 여의도 국회에서 열린 2025 국민의힘 원내대표 선출 의원총회에서 당선 소감을 말하고 있다. 2025.06.16 pangbin@newspim.com 그는 당 혁신위원회 구성에 대해선 "아무래도 당을 사랑하는 마음이 일차적이고, 그런 점에서 특정 계파에 편향적으로 알려진 분들은 이번 인선에서 2차적으로 평가되지 않을까 한다"고 했다. 송 원내대표는 김 비대위원장의 임기 문제와 전당대회 시기를 묻는 질문엔 "조속히 정리해 특별한 반대가 없으면 (전당대회를) 조기에 개최할 수 있게 하겠다. 실무적 절차가 있어서 일정 시간이 필요하다"고 했다. 그러면서 "6월 말 이후에 어떻게 할 거냐는 문제가 발생할 건데 만약 비대위의 임기를 더 가져가야 할 일이 있으면 이헌승 전국위원장과 상의해서 하겠다"고 덧붙였다. 그는 윤석열 전 대통령의 파면에 대한 질문에는 "헌법 질서 속에 있었던 탄핵 결과에 승복하고 모든 것이 끝난 상태"라며 "잘못한 게 있으면 인정하고 반성 할 용의가 있고 그렇게 해왔다"고 했다. 송 원내대표는 같은날 선출 직후 연합뉴스TV와 인터뷰에서 '변화와 쇄신'을 강조했다. 그는 "변화와 쇄신을 통해서 앞으로 성장하도록, 미래에 갈 수 있도록 우리 당이 국민의 마음을 더 얻을 수 있도록 최선을 다하겠다"며 "서로 협상할 것은 협상하고, 또 투쟁할 것은 투쟁하면서 의원님들의 총의에 따르겠다"고 했다. 상법개정안과 관련해선 "주주 충실의무에 대해 다시 한번 논의가 필요하다"며 "김병기 더불어민주당 원내대표와 함께 상의하도록 하겠다"고 밝혔다. 김민석 국무총리자와 관련한 각종 의혹에 대해선 "국민들께 소상히 밝히는 게 먼저 우선순위로 해야 할 도리"라며 "김민석 후보자를 지명한 이재명 대통령도 지명 철회라든지 이런 부분에 대해서 미리 고민을 해 두시는 게 좋지 않겠나"라고 했다.  allpass@newspim.com 2025-06-16 17:10
안다쇼핑
Top으로 이동