[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 서울시가 '규제철폐안 3호'로 높이 제한이 적용된 도시규제지역 내 재정비 사업의 사업성 제고 방안을 내놨지만 실제 혜택을 받을 단지는 적을 것이란 분석이 나온다. 

규제철폐안 3호 대상지역은 서울시 고도·경관지구내 1종 일반주거지역에서 2종 일반주거지역으로 종상향이 되는 곳이다. 대상이 많지 않아서다. 아울러 이들 지구에서 2종으로 상향돼도 올릴 수 있는 층수는 10층 이하일 가능성이 크기 때문에 재개발 동인(動因)으로 작용하긴 어려울 것이란 분석이 많다.

이에 따라 서울시가 규제철폐안 3호를 발표하며 제시했던 흑석10구역과 삼선3구역 등을 제외한 다른 단지들은 혜택을 받기 어려울 것이란 진단이 나온다.   

10일 정비업계에 따르면 지난 9일 서울시의 '규제 철폐안' 3호인 고도·경관지구 등 도시규제지역내 공공기여 저감 방안이 발표됐지만 혜택을 받을 대상 구역이 적어 주택 재개발사업 활성화로 이어지긴 어려울 것이란 분석이 나오고 있다. 

지난 9일 서울시는 오세훈 시장 주재로 개최한 '경제규제 철폐 정례 간부회의'에서 이같은 내용을 담은 규제철폐안 3·4호를 확정했다. 앞서 5일 서울시는 도심·역세권의 상가 의무비율을  완화한 규제철폐안 1호와 재정비 사업시 환경영향평가 면제를 확대한 규제철폐안 2호를 내놓은 바 있다.

서울시의 규제철폐안 3호는 고도 제한 등 각종 규제 때문에 사업이 어려운 '도시규제지역'에서 조합 등 사업자의 공공기여 부담을 덜어주는 방안이다. 도시규제지역은 고도·경관지구에 속해 있거나 문화재·학교 주변 지역, 구릉지에 있어 일조권, 사선제한 등으로 높이 제약을 받는 지역을 말한다.

이런 곳은 서울시가 재개발·재건축 활성화를 위해 용적률 상한선을 높여주더라도 각종 규제 때문에 상한선을 채우는 게 불가능하다. 심지어 서울시는 박원순 전 시장 때인 2019년엔 재개발사업 중단을 겨냥한 '문화재 지정 알박기'도 단행한 바 있다. 이같은 문화재, 고도제한 등으로 사업 추진이 어려운 재개발 단지를 지원한다는 게 이번 오 시장의 규제철폐안의 복안이다.  

지난해 서울시는 재개발·재건축을 지원하기 위해 용도지역 상향에 따른 의무공공기여 비율을 대지면적의 15%에서 10%로 낮췄다. 규제철폐 3호에 따라 앞으로 이 비율을 10%로 일괄 적용하지 않고 용도지역 상향으로 실제 혜택을 받은 용적률에 비례해 공공기여를 부담하도록 했다.

규제철폐안 3호가 실행되면 1종 주거지에서 2종 주거지로 용도지역을 상향하는 재정비 단지는 혜택을 받을 수 있다. 2종 일반주거지역으로 상향되면 용적률 상한선은 200%에서 250%로 50%p(포인트) 올라간다. 하지만 각종 규제 때문에 실제로는 용적률을 220%밖에 받을 수 없다면 용적률 증가분을 50%p가 아니라 이의 40%인 20%p로 보고 공공기여율도 10%(대지면적 기준)가 아니라 4%를 적용한다. 대지면적을 4만㎡로 가정하면 분양 가능 가구 수가 약 15가구 증가하는 효과가 있다.

다만 이같은 서울시 규제 철폐안 3호의 혜택을 받을 수 있는 지역은 제한적이다. 우선 최근 고도지구에서 일부 완화된 남산주변의 경우 정작 사업이 이뤄지고 있는 한남뉴타운 2~5구역은 규제철폐 3호 대상이 아니다. 이 지역은 고도지구가 아닌 서울시 자체적인 규정에 의해 90미터(m) 높이 제한이 걸린 구역이다. 

남산일대는 지난 2023년 소월로 일대 고도지구가 최고 45미터 건축 제한으로 개편됐지만 이 지역은 아직 재정비 사업 추진이 없다. 남산에서 직선거리로 600미터에서 900미터 가량 떨어진 한남뉴타운은 남산과 가까운 곳은 11~12층까지만 지을 수 있다. 이에 따라 남산과 가장 가까운 한남2구역은 최고 14층까지만 올릴 수 있다. 

한남뉴타운은 각 구역별로 전체 주택공급수의 15~18%를 공공기여한다. 3구역은 최고 22층 5988가구 단지로 재개발되며 이중 1100가구 가량이 공공기여 대상인 임대주택이다. 4구역은 최고 29층, 남산변 12층 2331가구 단지로 지어진다. 350가구가 공공임대주택이다. 5구역도 남산변 12층으로 전체 2560가구 중 384가구의 임대주택을 공공기여한다. 관리처분을 진행중인 2구역은 최고 14층으로 1537가구를 지으며 238가구의 임대주택을 공급한다.  

한남뉴타운은 가장 사업이 빠른 3구역을 필두로 모든 구역에서 층수제한 완화를 서울시에 요구했지만 박원순 시장에 이어 오세훈 시장도 원칙 고수 입장을 확고히 하고 있다. 또한 이번 규제철폐 3호에 따른 공공기여 저감 대상지구도 아닌 만큼 아무런 혜택을 받지 못한다. 

서울시는 지난 2023년과 2024년 두 차례에 걸쳐 서울시내 고도지구 건축제한을 완화했다. 현재 남아있는 고도지구인 남산 주변, 경복궁 주변, 구기·평창 주변, 여의도 국회의사당 주변, 배봉산 주변의 1종 일반주거지역이 재정비사업을 할 때 혜택을 받을 수 있다. 하지만 이들 고도지구 내 2종 일반주거지역에서 올릴 수 있는 높이는 20~28미터인 만큼 공공기여를 실제 적용 받는 용적률 수준 만큼 줄여주는 정도로는 재개발 동력이 약하다는 게 전문가들의 진단이다. 실제 이들 구역내 1종 일반주거지역에서 재정비사업을 추진하는 곳은 아직 없다. 

1종 일반주거지역에서 2종으로 상향될 경우만 이같은 혜택을 받는다는 점도 대상을 줄이는 요소다. 2종에서 3종으로 상향될 경우 공공기여가 줄기 때문에 1종에서 2종 상향시에만 이같은 혜택을 부여한다는 게 서울시의 설명이다. 

서울시 관계자는 "현재까지 사업이 추진되는 곳 가운데 규제철폐 3호 헤택을 받을 수 있는 곳은 동작구 흑석10구역(4만5795㎡)과 한양도성과 가까운 성북구 삼선3구역(5만8332㎡) 그리고 문화재 인근 독립문역 인근 종로구 행촌동 210의 2 일대(7만4397㎡) 3곳"이라며 "규제철폐3호안은 당장은 아니더라도 향후 사업을 추진할 고도·경관지구내 1종 일반주거지역이 사업 동력을 얻는 요소가 될 것"이라고 말했다. 

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