[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 =  전세사기 사태 이후 주거 사다리 기능이 상실된 빌라, 다가구 등 비(非)아파트 주택시장의 정상화를 위해 정부가 11만 가구 이상의 비아파트를 오는 2025년까지 사들인다. 매입한 주택은 자금사정이 넉넉지 못한 수요에 전월세 주택으로 공급하며 이중 5만 가구는 분양 전환 주택으로 운용한다.

또 민간 비아파트 주택 매입 활성화를 위해 6년 단기등록임대사업자 제도를 도입하고 노후저층 주거지역에 대한 소규모 재개발사업인 '뉴:빌리지'사업 확대를 위해 규제를 완화하고 사업 자금 등을 지원한다.

8일 국토교통부에 따르면 이날 정부가 발표한 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안'에서는 이같은 내용의 '주거 사다리' 복원을 위한 비아파트 주택시장 활성화 방안이 담겼다.

서울시내 노후저층주거지역 [사진=서울시]

◆ 2025년까지 11만가구 이상 비아파트 공공매입...매입가 현실화, 신축 사업자 세제지원 병행

우선 정부는 내년(2025년)까지 11만가구 이상의 빌라, 다가구 주택과 같은 비아파트 주택을 매입한다. 고가 매입 논란이 있지만 매입 가격을 현실화해 활성화한다는 방침이다. 빠른 매입을 위해 매입 기간을 단축한다. 이를 위해 LH 내 수도권 신축매입 총괄 전담조직을 신설하고 주택 매입 심의기간인 약정체결 기간을 현행 7개월에서 4개월로 3개월 줄인다.

민간사업자의 비아파트 주택 매입 참여 지원을 위해 각종 세제혜택과 자금지원 강화를 포함한 '신축매입 활성화 지원 3종 세트'가 시행된다. 먼저 민간법인이 공공 신축매입용 주택 건설을 위해 노후주택을 취득할 때 기본세율 적용 대상을 확대한다. 이에 노후 주택 철거 후 신축 '주택'을 지을 때 일반세율인 1∼3%로 적용하는 취득세 감면 대상에 오피스텔, 기숙사, 고시원, 노인복지관과 같은 '준주택'도 포함한다.

이와 함께 주택도시보증공사(HUG) 신축매입임대 프로젝트파이낸싱(PF) 특약보증 가입 시 총 사업비 90%까지 1금융권에서 대출 받을 수 있도록 해 저이자 사업자금 마련을 가능하도록 했다.

무주택 중산층 실수요자를 대상으로 한 매입 임대주택 분양전환을 도입한다. 최소 6년 임대 후 분양전환이 가능한 신축매입 주택을 새롭게 도입해 2026년부터 신속하게 공급할 계획이다. 이 때 분양전환을 희망하지 않는 수요자에 대해선 전세형은 2년(총 8년), 월세형은 4년간(총 10년) 추가 임대를 보장한다.

사업자, 임대인, 실수요자, 임차인 등에 대한 세제·청약 등 맞춤형 지원방안이 마련됐다. 먼저 20가구 미만 주택을 지어 공급하는 주택신축판매업자가 신축 목적으로 멸실할 노후 주택을 구입할 때 취득세를 중과세율(12%)이 아닌 일반세율(1~3%)로 적용한다. 중과 배제 조건도 1년 내 멸실, 3년 내 신축, 5년 내 매각으로 현행 3년내 신축 및 매각에서 완화한다.

◆ 6년 단기 등록임대사업자 도입...비아파트 소형주택 구입자에 세제 혜택 확대  

1채의 주택 만으로도 임대사업자 등록이 가능한 6년 단기 등록임대 제도가 도입된다. 아울러 장기일반·공공지원 등 임대사업자의 등록임대주택에 대해 최소 50% 이상인 취득세·재산세 감면 일몰기한을 올해 연말에서 2027년 12월까지 연장한다. 건설형 등록임대주택에 대한 양도세 장기보유특별공제 70%에 대한 일몰기한도 2027년 12월까지 늘린다.

전용 60㎡ 이하 취득가격 수도권 6억원, 지방 3억원 이하 다가구 주택, 연립·다세대, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔 등 '소형주택'을 매입하는 경우 취득·종부·양도세 산정 시 주택수에서 제외하는 기간을 내년 연말에서 2027년12월까지 확대한다. 또 기축 소형주택을 2027년 12월까지 구입해 등록임대주택으로 등록(매입임대)하는 경우 세제 산정 시 주택수에서 제외한다.

실수요자 주거사다리 역할 회복을 위해 비아파트 주택구입자에 대한 세제 혜택을 확대하고 아파트 청약시 불익을 완화한다. 이를 위해 생애 최초로 소형주택을 구입한 수요자에 대한 취득세 감면폭을 오는 2027년 12월까지 현행 200만원에서 300만원으로 확대하고 아파트 청약시 무주택자로 간주하는 비아파트 범위를 넓힌다.

임차인 권익 보호를 위해 임대인 동의 없이 임차인이 안심전세앱에서 임대인 주택보유 건수 등을 확인할 수 있도록 하고 '안심 임대인'이 보유한 임대주택에 대해 전세금 반환보증 가입 시 보증수수료를 10% 할인해 준다.

노후 저층 주거지에 주차장 등 아파트 수준의 편의시설을 제공하고 주택 정비를 위해 도입하는 '뉴빌리지'사업 활성화를 위한 정책지원이 병행된다. 이를 토대로 2029년까지 5만 가구를 공급한다는 계획이다. 기존 도시재생 사업 예산을 재구조화해 뉴:빌리지 공모 선정 시 지역당 주차장, 소방도로, 공원, 쓰레기 처리장, 돌봄·체육시설과 같은 기반·편의시설 설치에 국비 최대 150억원을 5년간 지원한다.

신축 연립·다세대를 주로 공급하는 자율주택정비사업을 할 경우 총사업비의 최대 70%까지 연 금리 2.2%의 기금융자를 지원하고 용적률도 법적 상한의 120%까지 완화한다. 빠른 사업을 위해 올 연말까지 지자체 컨설팅을 거쳐 선도사업을 선정할 예정이다.

신축 주택뿐만 아니라 기축 주택도 활용해 전세사기로부터 안전하고 임대료도 저렴한 공공임대주택 1만6000가구를 추가 공급한다. 경매주택을 HUG가 낙찰받아 임대하는 기존 '든든전세' 외 추가로 HUG가 대위변제 주택을 환매 조건부로 매입하는 유형을 신설해 든든전세를 확대한다. 이 유형의 든든전세는 올해 2000가구, 내년 4000가구를 포함해 6000가구가 공급된다.

최대 8년간 안심하고 거주 가능한 비아파트 전세임대 유형이 신설된다. 내년과 내후년 각 5000가구 씩 총 1만 가구가 공급된다. 이 유형의 전세임대주택은 든든전세를 준용해 소득·자산과 상관없이 신규출산가구를 우선 지원한다. 특히 보증금 2억원까지 80%를 정부가 지원한다. 이에 따라 2억원 규모 비아파트 전세임대 세입자는 4000만원의 보증금과 월 13만~26만원의 임대료를 내고 거주할 수 있다.

donglee@newspim.com