[건설경기회복] 건설업계, 신규분양·정비사업 정상화 기대...분양가 인상은 불가피

기사입력 : 2024년03월28일 15:32

최종수정 : 2024년03월28일 15:32

부실PF, 미분양 매입시 건설사, 유동성·사업리스크 감소
공사비 증액 근거 마련으로 공사비 마찰·원가율 감소 기대
분양가 상승에 수분양자 자금부담은 더 커져

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 건설업 리스크를 완화하기 위해 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 토지와 지방 미분양 주택을 매입하기로 하면서 주택공급을 포함한 시장 정상화에 기대감이 높아지고 있다.

단가·물가 인상을 반영해 공사비를 높여주면 건설사의 수익성에도 긍정적인 영향이 기대된다. 다만 무섭게 치솟는 아파트 분양가가 더 높아질 것으로 보여 서민들의 내 집 마련에 대한 비용 부담은 더 커질 것으로 전망된다.

◆ 부실PF, 미분양 매입시 건설업 리스크 완화 기대

28일 정부의 PF 부실 사업장, 미분양주택 매입을 포함한 건설산업 리스크 완화 방안이 발표되자 건설시장 불확실성이 일부 완화될 것이란 분위기가 감지된다.

정부가 28일 건설산업 리스크 완환 방안을 내놓으면서 건설시장 정상황에 기대감이 높아지고 있다. 63스퀘어에서 바라본 서울 용산구 일대 아파트 모습. [사진=김학선 기자]

건설업계에서는 PF 부실 확산뿐 아니라 미분양 증가, 공사비 마찰 등으로 신규 사업에 어려움을 겪고 있다. 원가율 상승으로 이익은 줄고 운영자금 마련을 위한 차입금은 늘어 건설사의 유동성이 악화일로다.

이어 정부가 대응책을 마련했다. 우선 PF 부실 우려가 있는 사업장의 재구조화를 지원한다. LH(한국토지주택공사)가 건설사 등의 보유토지를 역경매 방식으로 매입해 건설사에 유동성을 공급한다. 법 개정이 필요한 매입시 취득세 25% 감면을 전제로 한다. 브릿지론 상환이 어려운 사업장을 공공지원 민간임대리츠가 인수해 안정적인 사업 추진을 지원한다.

미분양 매입으로 신규 착공의 지연을 해소할 방침이다. 기업구조조정 리츠가 지방 미분양 주택을 매입하면 세제를 지원한다. 현행 취득세 중과 세율이 12%지만 세제 지원을 받으면 1~3%의 취득세율이 적용된다. 취득가액 6억원 이하는 세율 1%다. 합산 적용하던 종합부동산세는 취득 후 5년간 합산 배제한다.

취득세 중과배제(준공 후 미분양 주택) 및 종부세 합산배제 지원 내용. [자료=국토부]

단가·물가 인상을 반영해 공사비도 높여준다. 입지･건물 층수 등 시공여건을 고려해 일률적으로 적용 중인 공사비 보정기준을 세분화한다. 건물 지하 2~5층은 동일하게 2% 할증을 적용했다면 앞으로 층마다 2~5% 할증률을 차등 적용하는 방식이다. 유형별 공사비 분석대상을 건축에서 토목으로 확대해 주요 토목 구조물(도로, 항만 등)에 대한 적정 공사비를 책정할 방침이다.

민간참여 공공주택의 경우 물가 상승분, 유사 공사의 계약금액 등을 반영해 공사비를 지난해 대비 약 15% 상향 조정할 계획이다. 입찰 탈락한 업체에 대한 보상비도 2배 확대 적용한다. 민간공사는 공사비 분쟁을 예방하고 신속한 조정을 유도한다. 신탁방식 활용시 의사결정을 간소화하고, 신탁방식 전 과정에 대한 컨설팅 강화로 정비사업 분쟁을 줄일 계획이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "건물 붕괴, 자재 누락 등 부실시공과 현장안전에 대한 이슈가 사회적으로 불거지면서, 관련 규제가 강화됐다는 점에서 공사비, 공사기간 증가는 필연적인 측면이 있다"며 "임대주택 인수가격 상향, 미분양 매입 등이 이뤄지면 주택공급 정상화에 긍정적인 영향을 미칠 것"이라고 말했다.

전국 미분양 주택은 지난달 말 기준 6만3755가구로 전달 6만2489가구보다 2.0%(1266가구) 증가했다. 지난해 2월 7만5438가구로 정점을 찍은 뒤 9개월 연속 감소하다가 지난해 12월 이후 다시 증가세로 돌아섰다. 특히 지방이 5만3595가구로 전체의 84.0%를 차지한다.

◆ 공사비 마찰 완화 전망...분양가 상승 불가피

정부가 나서 급격히 상승한 원자잿값을 공사비에 반영할 수 있도록 지원하는 것도 긍정적이다.

공사 자재 및 인건비가 치솟아 건설사의 매출 원가율이 95% 육박하는 실정이다. 코로나19 이전에는 이 수치가 80%대에서 움직였다. 매출액에서 매출원가를 뺀 매출총이익에서 판매비와 관리비를 제외하고 얻는 게 영업이익이다. 결국 적정한 매출 원가율을 맞추지 못하면 실적 개선이 요원한 것이다.

건설업계에서 공사비 마찰로 사업이 멈추거나 지연되는 사례가 적지 않다. 서울 은평구 '대조1구역'(재개발), 서초구 '방배삼익아파트(재건축), 송파구 '잠실진주아파트'(재건축), 서대문 '홍제3구역'(재개발) 등은 공사비 증액을 놓고 조합과 시공사간 마찰로 공사가 지연된 주요 사업장이다. 공공공사도 상황이 비슷하다. 최근 대보건설은 공기 단축 등을 이유로 추가 공사비를 투입했으나 발주처인 LH가 받아들이지 않아 공사를 중단했다. 회사측은 공사비가 750억원인데 예상되는 손실이 300억원이 넘는다는 입장이다.

정부 계획대로 공공공사는 공사비 증액을 신속하게 진행하고 민간공사는 근거 기준을 마련해 공사비 증액을 유도한다면 건설사들의 원가 관리가 한결 수월해진다.

다만 공사비가 커지면 필연적으로 아파트 분양가가 높아지는 부담은 있다. 건설사 공사비를 보존해 주는 만큼 서민들의 주택 마련에 대한 비용 부담이 커질 수밖에 없다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "냉각한 PF사업 정상화와 구조조정에 물꼬를 틀 수 있도록 건설업계에 유동성을 공급해 사업자금 운용의 숨통을 틔워준 것은 바람직한 방향"이라면서도 "공사비 상승분이 아파트 등 분양가 인상으로 이어져 수분양자의 분양가 부담이 더 높아질 수밖에 없다"고 말했다.

leedh@newspim.com

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추경호 체포동의안 본회의 통과 [서울=뉴스핌] 이바름 기자 = 12.3 비상계엄 당시 국민의힘 의원들의 계엄해제 표결을 방해한 의혹을 받는 추경호 국민의힘 의원에 대한 체포동의안이 27일 여당 주도로 국회 본회의를 통과했다. 국회는 이날 본회의를 열고 '국회의원(추경호) 체포동의안'을 상정해 표결을 진행했다. 투표 결과 재석 180인 가운데 찬성 172표, 반대 4표, 기권 2표, 무 2표로 가결됐다. 불체포특권이 있는 현역 국회의원에 대한 체포동의안은 재적 의원 과반 출석에 출석 의원 과반 찬성이 가결 조건이다. [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 추경호 국민의힘 의원이 27일 서울 여의도 국회에서 열린 본회의에서 본인의 체포동의안에 대한 신상발언을 마치고 나서며 동료 의원들의 격려를 받고 있다. 2025.11.27 pangbin@newspim.com 국민의힘 의원들은 표결에 반발하며 표결에 참여하지 않고 본회의장에서 퇴장했다. 이들은 로텐더홀에서 정부여당 및 특검 규탄대회를 벌였다. 신동욱 국민의힘 최고위원은 규탄대회에서 "우리가 추경호"라며 "반드시 싸워서 심판해야 한다"고 말했다. 추 의원은 지난해 12월3일 윤석열 전 대통령이 비상계엄을 선포했을 당시 국민의힘 원내대표로서 의원총회 장소를 국회와 당사 등으로 여러 차례 바꿔 국민의힘 의원들의 계엄해제 표결 참여를 방해했다는 의혹을 받고 있다. 내란 특별검사(조은석 특검팀)은 지난 3일 추 의원에 대해 내란중요임무종사 혐의로 구속영장을 청구했다. 법무부는 이틀 뒤인 5일 국회에 체포동의요청서를 제출했으며, 13일 국회 본회의에 보고됐다. 국회가 동의함에 따라 법원은 조만간 추 의원에 대한 구속 전 피의자 심문(영장실질심사)을 실시한다. 결과에 따라 추 의원의 구속 여부가 결정된다. 추 의원은 투표 전 신상발언 기회를 얻어 특검 수사는 정치탄압이라고 주장했다. 추 의원은 "특검은 제가 언제 누구와 계엄에 공모, 가담했는지 어떠한 증거도 제시하지 못하면서 영장을 창작했다"며 "특검은 계엄 공모를 입증하지도, 표결을 방해받았다는 의원을 특정하지도 못했다"고 강조했다. right@newspim.com 2025-11-27 15:41

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영국계 단타, 11월에만 5조 팔았다 [서울=뉴스핌] 이나영 기자= 연중 고점을 기록한 코스피가 11월 들어 조정을 받는 가운데, 외국인 매도세를 주도한 주체는 영국계 자금으로 나타났다. 9~10월 단기 매수세로 코스피를 4000선 위로 끌어올렸던 영국계 투자자들은 이달 들어 약 5조원 규모의 주식을 순매도하며 수급 전환의 중심에 섰다. 금융감독원과 한국거래소 자료를 종합하면, 영국계 자금은 상반기까지는 관망세를 보이다가 9월부터 순매수로 전환해 지수 급등을 견인했다. 그러나 11월 들어 매도세로 돌아서며 단기간에 코스피를 다시 4000선 아래로 밀어냈다. 전문가들은 이를 투자 이탈보다는 업종 재배치·수익 실현·헤지 전략 등 다층적 조정 흐름으로 해석하고 있다. ◆ 영국계, 활발한 거래에도 낮은 보유 비중…'단타 성향' 뚜렷 27일 한국거래소에 따르면, 영국계 투자자는 이달 1일부터 24일까지 코스피와 코스닥 시장에서 총 4조9900억원을 순매도했다. 같은 기간 외국인 전체 순매도 금액은 13조5328억원으로, 영국계 자금이 차지하는 비중은 36.9%에 달한다. 이는 지난 10월 영국계가 2조4000억원을 순매수하며 전체 외국인 순매수(4조2050억원)의 절반 이상을 견인했던 흐름과는 대조적이다. 영국계 자금은 올해 외국인 매매에서 가장 활발한 움직임을 보였다. 지난 1~8월 유가증권시장에서 영국계 투자자는 총 557조원 규모(매수 273조9270억원, 매도 283조730억원)를 거래하며 외국인 전체 거래액의 44.7%를 차지했다. 국적별 기준으로는 거래 비중 1위였지만, 보유 비중은 10%대 초반에 머무는 등 높은 회전율이 특징적이다. 이는 중·단기 차익 실현에 집중하는 유동적 자금 특성을 드러낸다는 분석이다. 실제 영국계 자금은 9월 2조2000억원, 10월 2조4000억원 등 두 달간 총 4조6000억원어치를 순매수하며 국내 증시 랠리를 이끌었다. 이 기간 외국인 전체 순매수의 상당 부분을 담당했고, 코스피는 9월 말 3424포인트에서 10월 말 4107포인트까지 약 20% 급등했다. 이후 이달 3일에는 장중 사상 최고치인 4221.87포인트를 기록했다. 당시 외국인의 현·선물 동반 매수가 지수 상승을 뒷받침했고, 거래 비중에서도 영국계 영향력은 두드러졌다. 하지만 11월 들어 매도세로 돌아서면서 코스피는 한 달 새 300포인트 넘게 밀리며, 전날(26일) 기준 3960.87로 마감했다. ◆ 수익 실현 흐름 속 업종·자산군 재배치 뚜렷…"ETF 투자도 변화 감지" 코스피 4000선을 끌어올렸던 외국인 수급이 11월 들어 주춤하면서, 이번 수급 전환의 배경에는 반도체 중심의 차익 실현과 업종 간 포트폴리오 조정이 복합적으로 작용한 것으로 풀이된다. 실제로 외국인 자금은 특정 업종에서 수익을 실현한 뒤, 해외 자산이나 새로운 산업군으로 비중을 재조정하는 흐름을 보였다. 이 같은 변화는 상장지수펀드(ETF) 매매에서도 뚜렷하게 나타났다. 코스콤 ETF체크에 따르면 최근 일주일간 외국인이 가장 많이 순매수한 상품은 'KODEX 레버리지'(93억8000만원)였고, 이어 'TIGER 미국필라델피아반도체나스닥'(64억2000만원), 'TIGER 차이나항셍테크'(64억원), 'TIGER 차이나전기차SOLACTIVE'(55억200만원) 등이 뒤를 이었다. 순매수 상위 10개 ETF 중 절반이 중국 테크 및 미국 증시 관련 상품으로 구성돼 외국인 자금의 관심이 해외 주요 지수로 이동한 모습이다. 반면 외국인은 국내 주식형 ETF를 중심으로 대규모 매도에 나섰다. 같은 기간, 'TIGER 2차전지TOP10'(-79억원), 'TIGER200선물레버리지'(-68억원), 'KODEX AI반도체'(-56억9000만원) 등이 외국인 순매도 상위에 올랐으며, 상위 10개 가운데 9개가 국내 ETF였다. 개별 종목에서도 자금 재배치 흐름 뚜렷하게 나타났다. 이달 1~25일 외국인 순매도 상위 종목에는 SK하이닉스, 삼성전자, 두산에너빌리티, KB금융, NAVER, 한화오션 등이 포함됐다. 반면 셀트리온, 이수페타시스, LG 씨엔에스, SK바이오팜 등이 외국인 순매수 상위권을 차지했다. 전통 반도체주에서 인프라, 바이오, AI 관련 종목으로 수급이 분산되는 모습이다. 시장에서는 이 같은 움직임을 외국인 자금의 '이탈'이라기보다는 전략적 '재편'으로 해석하고 있다. 현물 매도를 통해 일부 비중을 축소하는 동시에, 선물·옵션을 활용한 헤지 전략이나 국채 등 대체 자산으로의 분산 투자가 병행되고 있다는 분석이다. 전문가들은 이러한 흐름이 외국인 자금의 유출보다는 포트폴리오 조정 과정의 일환으로 볼 수 있다고 보고 있다. 김석환 미래에셋증권 연구원은 "반도체 업종의 내년 이익 전망치가 빠르게 상향되고 있어 외국인 수급이 재개될 여지가 충분하다"며 "외국인 유입에 기반한 증시 상승 기대는 여전히 유효하다"고 분석했다. 이상현 메리츠증권 센터장은 "코스피 4000 돌파는 단기 유동성이 아니라 기업 실적이 만들어낸 구조적 상승이었다"며 "현재 조정은 큰 흐름이 끝났다는 신호가 아니라 다음 단계 상승을 위한 숨 고르기 성격이 강하다"고 강조했다. nylee54@newspim.com 2025-11-27 08:20