[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 2008년 4월 18대 총선을 앞두고 강남3구를 제외한 서울은 '뉴타운 광풍'이 거셌다. 개발공약은 대선이나 총선 때마다 등장하는 단골 메뉴이라고 하나 뉴타운 사업은 역대급이었다.

당시 집권당이었던 한나라당의 강북지역 총선 후보들은 저마다 앞 다퉈 공약을 내걸었다. 뉴타운 사업 공약만 내걸어도 자고나면 집값이 뛰는 메가톤급 호재였기 때문이다. 그야말로 '황금알을 낳는 거위'로 인식되던 때였다.

그도 그럴 게 강북 지역 주민들은 강남3구에 비해 상대적으로 낙후되고 집값이 경기도 신도시보다 못하다는 불만이 가득했던 시기였다. 강남3구의 집값은 이미 '넘사벽'이었고 1기신도시였던 분당, 평촌과 난개발 오명을 쓴 용인 수지마저도 '버블세븐'으로 아파트값이 치솟으며 웬만한 강북 집값보다 비쌌다.

앞서 2002년 MB가 서울시장의 선거 공약으로 내건 뉴타운 사업이 대박을 친 게 주효했다. 서울의 강남·북 불균형 해소라는 명분은 좋았지만 부작용도 만만찮았다. 작고 허름한 집이라도 지분 쪼개기가 성행하고 딱지 거래가 성행하는 등 투기 광풍이 불었다. 2002년부터 2007년까지 서울시는 뉴타운 지구를 총 26개 지구, 226개 구역을 지정했다. 이는 1973~2003년까지 30년간 서울시가 추진했던 주택 재개발 사업의 면적과 비교하면 2.4배에 달할 정도다.

서울시장 재임에도 성공했고 대통령까지 당선된 MB의 성공 사례를 같은 당 총선 후보들이 이 카드를 놓칠 리 없었다. 더구나 당시 MB정부에 오세훈 서울시장이라는 확실한 '뒷배'가 있었다. 오세훈 시장은 당초 후보들의 빗발치는 뉴타운 지정 요구에 손사래를 쳤으나 결국 총선 직전 뉴타운 10곳 추가지정을 공표하기도 했다.

서울에서의 총선 결과는 집권당의 압승으로 귀결됐다. 서울 48개 선거구 중 집권당이 40석을 차지하자 '뉴타운돌이'의 탄생이라고 했다. 하지만 뉴타운의 신기루는 얼마 가질 못했다. 선거 직후 오세훈 시장은 집값 안정의 이유로 사실상 뉴타운 계획을 철회했다. 그해 금융위기가 닥친 데다 2기신도시와 보금자리주택에 밀려 뉴타운 사업은 답보된 상태로 흘렀다.

결국 뉴타운 철회를 요청하는 사례가 속출했다. 특히 존치구역으로 지정된 곳은 개발이 수년간 제한되는 탓에 주민들의 요구가 빗발쳤고 일부 지구는 실제 해제되기도 했다. 그로부터 16년이 지난 지금, 재당선된 오세훈 서울시장은 신속통합기획과 모아타운을 통해 지지부진한 뉴타운 지구 사업 추진에 속도를 내려하고 있다.  

2024년 22대 총선을 앞두고 기시감이 든다. 1·10 부동산대책에 이어 1·25 교통대책이 잇따라 발표돼서다. 윤석열정부의 '총선용 대책'이냐는 야당의 공세가 아니더라도 집값에 영향을 끼칠 수 있는 휘발성 강한 호재로 작용할 수 있는 게 사실이다.

물론 윤석열 대통령의 공약을 구체화한 것이고 획기적인 국민의 주거환경 개선과 수도권 출퇴근 30분 시대를 열겠다는 명분이 있는 만큼, 정책 자체의 선의를 비난할 이유는 없다. 실현만 된다면 당연히 국민 삶의 질은 획기적으로 바뀔 것이기 때문에 윤석열정부의 대표적 치적이 될 수 있다.

하지만 우려가 높아지는 게 사실이다. 일단 실현 가능성에 대한 의구심이다. 1기신도시를 포함한 재건축·재개발 재정비사업이 수도권 곳곳에서 동시 다발적으로 추진 될 경우 부작용이 속출할 것이란 지적이 적지 않다. 당장 이주 문제로 인한 전셋값 불안을 야기 시킬 수 있다는 것이다. 또 자재비, 인건비 등 공사비 급등을 더욱 부추겨 조합과 시공사간 갈등으로 사업 난항이 여전하다. 이 때문에 오히려 이들 사업이 지지부진할 수 있다는 우려도 크다.

수도권광역급행철도(GTX)의 D·E·F 신규노선과 기존 A·B·C노선의 연장노선 추진에도 의문부호가 달린다. 우선 사업성이 문제다. 강북 횡단 노선인 E노선의 경우 사업성이 떨어진다는 평가를 받는 기존 경전철 노선과도 일부 겹쳐 경제성 논란이 있다. 특히 순환선인 F노선은 도심 핵심역을 관통하기 보단 수도권 외곽을 순환하는데다 기존 선로를 활용하는 것이어서 고속철로서의 GTX 기능을 제대로 할 수 있을지 의문이다.

무엇보다 재원 마련 및 자금 조달이 가장 큰 문제다. 정부는 GTX 외에 지방 광역급행철도화, 철도·도로 지하화, 광역교통개선대책 등에 총 134조원이 소요될 것으로 봤다. 이 가운데 절반이 훨씬 넘는 75조 2000억원을 민자를 통해 조달할 것이라 했다.

사업성에 민감한 민간 측이 앞서 얘기한 GTX 노선과 도로 지하화에 대규모 투자할 자금 여력이 있는 지 여부다. 민간에서 매력을 느낄 만한 사업이라면 이용자들이 '요금 폭탄'을 맞을 가능성이 높다. GTX 연장 노선은 전적인 지자체 부담으로 하고 지방 광역급행철도인 'x-TX' 사업도 지자체 부담이 60~70%에 달해 실제 지자체들이 그만한 자금을 부담할 여력이 있는지도 의문이다.

그럼에도 '큰 그림'만 그려놓은 윤석열정부로선 실제 부담은 크지 않을 것이다. 재원마련과 자금조달 문제는 다음 정부가 머리를 싸매고 고민해야할 문제이기 때문이다.

개발호재는 서울 뿐만 아니라 수도권으로 확장돼 있다. 심지어 충청, 강원권과 지방 대도시권까지 표심과도 직결될 수 있는 내용들로 차 있다. 그래서 '뉴타운 시즌 2'라는 지적이 나오는 이유다.

1·10부동산대책이 발표된 이후에도 집값 하락세에 '거래 절벽'이 지속되고 있는 것을 그나마 다행스럽게 여겨야 하는지 모른다. 전국 주요지역을 광역급행철도화하는 내용을 포함한 1·25교통대책은 부동산시장의 파급효과가 어떻게 나타날지 궁금하다.

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