[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 내년 1월부터 정책대출인 신생아 특례대출을 시행하기로 하면서 서울에서 중저가 매물이 많은 '노·도·강'(노원·도봉·강북구)의 주택시장이 활기를 띨지 주목된다.

올해 1월 4%대 고정금리인 '특례보금자리론'이 시행된 이후 9억원 이하 매물 비율이 높은 '노·도·강'과 '금·관·구'(금천·관악·구로구) 등 외곽 지역에서 매수세가 늘었다. 특례보금자리론의 1년 한시 시행이 종료되고 대출금리 1~3%대인 신생아 특례대출이 바통을 이어받는 만큼 젊은층의 주택 매수에 관심이 늘어날 것으로 전망된다.

◆ 최저 금리 1%대 신생아 특례대출 시행...중저가 거래회복 기대감

26일 부동산업계에 따르면 내년 1월 신생아 특례대출이 시행되면 서울 '노·도·강' 등 중저가 매물이 많은 지역을 중심으로 거래가 회복될 것으로 관측된다.

신생아 특례대출은 신생아 출산가구에 주택구입·전세자금 융자를 지원하는 정책대출이다. 대출 신청일 기준 2년 안에 출산한 무주택 가구(2023년 출생아부터 적용, 혼인 여부 무관)가 대상이다.

주택 구입자금 대출의 경우 자산 5억 600만원 이하, 연 소득 1억3000만원 이하, 연 1.6~3.3% 금리로 최대 5억원까지(주택가액 9억원 이하) 지원받을 수 있다. 전세자금대출의 경우 자산 3억6100만원 이하, 연 소득 1억3000만원 이하, 연 1.1~3.0% 금리로 최대 3억원까지(보증금 수도권 5억원, 지방 4억원 이하) 빌려준다.

주택 구입 자금으로 최저 연 1%대 금리 조건이 가능한 만큼 중저가 매물의 매수세가 늘어날 것으로 기대된다. 정책대출로 초저금리 적용돼 집값이 큰 폭으로 하락하지 않는다면 이자 부담에 따른 투자 리스크가 높지 않다.

앞서 4%대 고정금리로 지원된 특례보금자리론 시행으로 주택 거래가 회복 국면을 나타낸 바 있다. 9억원 이하 집을 구매할 때 소득 수준에 상관없이 최대 5억원을 빌릴 수 있어 '노·도·강', '금·관·구' 지역의 거래량을 끌어올렸다. 특히 '노·도·강' 일대는 건축연한 30년이 지난 아파트가 많아 재건축 기대감이 있다. 학교, 학원 등 교육 인프라가 잘 갖춰져 젊은층에 인기가 높다. 실제 올해 1~10월 30대 이하의 아파트 매매 비중은 '노·도·강'이 33%로, 서울지역 평균 27%보다 높았다.

연초 이후 거래량 증가와 함께 급매물이 소진되며 아파트 시세가 최저가 대비 20~30% 반등했다. 그러나 지난 9월 27일부터 특례보금자리론 일반형이 대출이 중단되면서 매수심리가 큰 폭으로 가라앉았다. 주택경기가 급랭한 데다 대출까지 받기 어려워지자 관망세로 돌아선 것이다.

하반기 들어 가격 조정이 대폭 이뤄진 것도 대기 수요자에겐 부담이 줄어든 부분이다. 일부 초급매 사례로 평균 시세로 보긴 어렵지만 고점 대비 30~40% 빠진 거래가 늘고 있다. 노원구 상계동 '상계주공12단지'는 전용 41.3㎡가 이달 3억2000만원에 실거래됐다. 이는 2021년 9월 최고가 6억2000만원 대비 48% 하락한 가격이다. 같은 달 도봉구 방학동 '신동아1단지'는 전용 43.3㎡가 직전 최고가 4억4800만원 대비 38% 하락한 2억9000만원에 손바뀜했다.

노원구 상계역 주변 A공인중개소 대표는 "올해 상반기에는 정부의 부동산규제 완화 정책과 특례보금자리론 시행에 거래가 붙고 시세가 반등하는 모습을 보였다"며 "그러나 주택경기 침체 가능성에 불안감이 고조된 데다 특례보금자리론 우대형이 종료되자 10월 이후에는 급속도로 얼어붙은 상황"이라고 말했다.

◆ 2차 조정에 매수가 부담 낮아져...주택경기 침체는 부담

급매물이 소진되고 시세 하락을 지지하는 역할은 기대되지만 시장 파급력이 제한적이란 시각도 있다.

경기둔화 우려, 고금리 장기화 등으로 주택 매수심리가 단기간에 회복하기 어려운 환경이다. 대출이자 부담이 높지 않아도 집값 반등의 기대감이 낮다면 내 집 마련을 서두를 필요가 없다. 지난달 서울 아파트 거래량은 1782건(12월 25일 기준)으로 올해 1월 이후 최저치를 기록했다. 지난 8월 이후 3개월 연속 감소세다.

특례보금자리론과 달리 신생아 특례대출은 대상이 한정적이다. 구매 가능한 주택 가격이 9억원 이하이고 대출 한도가 5억원 이하라는 점은 동일하지만 신생아 특례대출은 아이를 출산한 무주택가구만 해당한다. 일반적으로 신혼 및 젊은층 부부로 제한되는 셈이다.

부동산R114 여경희 수석연구원은 "신생아 특례대출이 시행되면 중저가 매물을 중심으로 거래량이 회복할 수 있지만 대상자가 제한적이라 파급력이 미지수"라며 "고금리 기조 장기화, 경기 불확실성 등으로 주택경기 침체가 좀 더 이어질 것이란 분위기도 부담"이라고 말했다. 

leedh@newspim.com