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[격랑의 통화전쟁]⑧암호화폐의 기축통화 가능성과 미래

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이철환 금융연구원 비상임 연구위원

1944년 브레튼우즈 체제 이후 기축통화로 역할해 온 미국 달러화의 위상이 약화되고 있다. G2로 성장한 중국의 위안화가 급부상했고, 암호화폐가 기존 통화의 대체제 역할을 할 것이라는 논란도 이어지고 있다. 이철환 금융연구원 비상임 연구위원의 기고 연재를 통해 통화전쟁의 과거와 미래를 조망한다. 

이철환 금융연구원 연구위원

암호화폐는 2009년 세상에 선을 보인 이후 10여 년 만에 빠른 속도로 인기를 얻게 되었다. 이는 암호화폐가 기존 법정화폐(fiat money)가 지닌 인플레 우려, 휴대의 불편성, 적지 않은 환전 수수료 등의 한계들을 해소해 주는 측면이 있기 때문이다. 여기에 투자가치와 장래 발전 가능성 또한 큰 편이다.

이런 이유로 암호화폐가 한창 인기를 끌 무렵인 2010년대 중후반에는 금이나 달러를 대체하는 기축통화가 될 것이라는 기대를 모으기도 했다. 특히, 대장 격인 비트코인에 대해서는 '디지털 골드(digital gold)'라고들 불렀다.

여러 종류의 암호화폐가 있지만, 현재 가장 많은 거래되는 것은 비트코인이다. '비트코인(BTC)'의 총발행량은 2,100만 비트코인이다. 그 이상은 발행될 수 없다. 비트코인은 컴퓨터로 수학 문제를 풀면 받을 수 있다. 푼 사람에게는 50 BTC가 주어지는데, 이를 '채굴(mine)'이라 표현한다. 금을 캐는 데 장비와 노동력이 필요하듯 수학 문제를 풀기 위해서는 고성능의 컴퓨터와 두뇌 능력이 필요하다. 시간이 지날수록 금을 캐기 어려운 것처럼, 수학 문제의 난이도도 점점 어려워져 비트코인을 얻기는 점점 힘들어지고 있는 셈이다. 지금까지의 채굴량은 대략 1,900만 비트코인으로 알려져 있다.

[격랑의 통화전쟁] 글싣는 순서

1. 미국 경제력과 달러패권의 위상
2. 미국의 재정적자 확대와 부채한도 증액
3. 반복되는 금융위기
4. 중국경제력 확대와 위안화 상승
5. '탈달러' 현상에 편승한 위안화 파고들기
6. 유로화, 존재감 약한 2위 기축통화
7. 아베노믹스의 명암
8. 암호화폐의 기축통화 가능성과 미래
9. 달러패권의 시대는 저무는가
10. 위안화가 달러를 넘어서기 어려운 이유

이 비트코인이 탄생하고 각광을 받게 된 배경은 2008년 글로벌 금융위기에서 비롯된다. 금융위기를 겪으면서 정부나 거대한 은행도 무너질 수 있다는 불안감에서 시작된 것이다. 당시 견고하다고 믿었던 미국 달러화에 대한 불신이 확산하였고, 더욱이 미국 정부는 이 금융위기를 막기 위해 달러를 마구 찍어내는 상황이었다.

이런 불안감을 배경으로 태어난 비트코인은 여러 가지 장점으로 인해 차세대 통화로 기대를 받아왔다. 우선 전체 규모가 일정하기에 일반적인 화폐와 달리 인플레이션에 대한 우려가 없기 때문이다. 특히, 금융시장 불확실성이 확대될 때마다 암호화폐 가격은 크게 상승하는 경향을 보여 왔다. 또 은행을 통하는 것이 아니기에 거래 시 수수료가 저렴하고 세계 어느 나라에서도 사용할 수 있다. 그리고 국가와 같은 중앙통제기관이 발행하는 것이 아니어서 거래가 자유롭다는 점도 장점으로 꼽힌다. 비트코인 이외의 다른 암호화폐들도 이와 유사한 성격을 지니고 있다.

이러한 장점으로 인해 암호화폐에 대한 수요가 빠른 속도로 늘어나고 있다. 그러나 암호화폐가 기존 법정통화를 대체할 것인지에 대한 의구심은 물론이고 암호화폐의 생존문제에 대해서도 우려가 없지 않다. 이에는 여러 가지 요인이 있다.

우선 아직도 사용에 여러 가지 불편이 따르고 있기 때문이다. 얼마 안 되는 결제업소, 거래소마다 다른 환율, 긴 결제 시간 등이 문제점으로 지적되고 있다. 여기에 널리 사용되지 않는 관계로 거래 수수료가 높으며, 화폐의 가치변동이 심하여 더 널리 쓰이기 힘들다는 악순환이 존재한다.

또 익명성이라는 특성으로 인해 비자금 축적, 돈세탁, 무기거래, 마약구입 등 불법적인 행위에 악용될 소지도 있다. 그리고 역설적이지만 국가기관 등의 통제를 받지 않아서 존립이 불투명하다는 문제점이 있다. 만약 유통에 문제가 발생하면 하루 아침에 그 존재가 사라질 수도 있을 것이다. 이런 인식을 바탕으로 국제사회에서는 암호화폐에 대한 규제를 강화해 나가고 있다.

심지어 암호화폐는 화폐의 기능을 하지 못한다는 주장도 있다. 화폐는 상품이나 서비스 교환의 매개 기능을 하거나 가치를 저장하는 등의 기본적인 기능을 지녀야 하는데, 암호화폐는 이런 기능을 제대로 못 하고 있다는 것이다. 이는 아직은 암호화폐가 거래에 상대적으로 높은 수수료가 부과되고 시간 소요도 많이 되고 있어, 상품이나 서비스의 매개 수단이란 점에서 열악하다는 점에 기인한다. 또 가격의 급격한 변동성을 감안할 때 가치저장의 수단으로서도 불안정하다는 것이다.

그러면 앞으로 암호화폐가 법정통화로 인정받고, 나아가 기존의 법정화폐를 대체하기 위해서는 어떤 난관을 헤쳐 나가야 할까?

첫째, 무엇보다 가장 큰 난관은 가격 변동성 완화 등을 통해 안정적 통화로 인식되도록 하는 신뢰성 확보 문제이다. 아직도 암호화폐 대표 격인 비트코인도 급격한 가치 등락의 위험성이 존재한다. 암호화폐 가치가 본격적으로 상승하기 시작한 2017년 중에만 비트코인 가격이 20% 이상 급등락하는 현상이 5~6차례에 걸쳐 벌어졌다. 또 비트코인은 분산화된 시스템을 장점으로 내세우고 있지만, 중국계 마이닝 풀(mining pool)의 채굴량이 세계전체의 80% 이상에 달하는 등 채굴과 거래를 특정 국가와 집단이 독과점하고 있는 것도 걸림돌이 된다.

암호화폐 대장주인 비트코인은 2011년 초 개당 1달러에 불과하였다. 그러나 2021년 11월에는 최고점인 6만 9000달러를 찍었다. 이후 2022년 5월 '테라-루나' 사태 이후 혹한기를 맞으면서 2022년 말에는 1만 6000달러 이하를 기록하였다. 그러나 2023년 3월에 발생한 실리콘 밸리 은행(SVB, Silicon Valley Bank) 파산 사태 이후 미국이 주도하는 글로벌 은행 시스템에 대한 불안감으로, 다시 상승하여 2023년 9월에는 개당 3만 달러 선에서 등락을 보이고 있다.

한편, 이러한 기존 암호화폐 최대의 문제점인 가격 변동성을 줄이겠다는 목적에서 새로운 형태의 암호화폐가 탄생하게 된다. 바로 스테이블코인이다. '스테이블코인(stablecoin)'은 미국 달러 등 법정화폐나 혹은 기존 암호화폐와 1대 1로 가치를 고정(pegging)하여, 가격 변동성을 최소화하도록 설계된 암호화폐다. 보통 1코인이 1달러의 가치를 가지도록 설계된다.

암호화폐 특성상 금액이 오르고 내리는 변동 폭이 크다는 점을 보완하기 위해 만들어졌기에, 총 암호화폐 시장 거래량의 70~90%를 차지할 정도로 커다란 인기를 끌고 있다. 테더(Tether, USDT) 코인이 대표적인 스테이블코인이고, 이 외에도 HUSD, PAX, GUSD, USDC 등의 다양한 스테이블코인이 발행됐다. 다른 암호화폐와 달리 변동성이 낮아 탈중앙화 금융인 '디파이(DeFi, Decentralized Finance)' 같은 암호화폐와 블록체인 기반 금융상품에도 많이 이용된다.

스테이블코인은 다음과 같이 세 가지 종류로 나눌 수 있다. 첫째, 법정화폐 담보 스테이블코인(fiat-collateraliteralized stablecoins)이다. 이는 법정화폐와 1대1 관계로 유지되는 암호화폐이다. 가장 대표적인 스테이블코인으로 꼽히는 테더(USDT)의 경우 테더 토큰 1개의 가치를 미국 달러 1달러로 고정하여 코인을 발행하고 있다. 즉 테더는 달러를 예치하면 그에 해당하는 가치만큼 USDT를 발행하게 된다.

이 시스템의 경우 가격은 비교적 안정적으로 유지할 수 있지만, 다른 비용이 든다. 즉, 테더 공급량을 감당할 수 있을 만큼 많은 달러를 별도로 비축해 두고 있어야 한다. 이로 인해 네트워크를 운영하는데 들어가는 비용 문제가 발생할 수 있다. 또 테더 공급량에 대응해 그 금액에 해당하는 달러를 실제로 비축해 놓은 것이 맞는지 외부 감사를 해야 하는 등 추가로 밟아야 할 절차도 늘어난다.

둘째, 암호화폐 담보 스테이블코인(crypto-collateralized stablecoins)이다. 이는 법정화폐에 그 가치를 연동하는 대신, 일정량의 암호 화폐를 담보로 맡긴 뒤 고정된 비율에 따라 담보물에 해당하는 스테이블코인을 빌려 쓰는 것이다. 실제로 이 절차를 운영하는 구체적인 방식은 시스템마다 다르다. 이더리움을 담보로 하는 Dai가 대표적이며, MIM, LUSD 등이 있다.

셋째, 알고리즘 기반 스테이블코인(algorithm controlled stablecoins)이다. 이는 수요에 따라 공급량을 계속 조정하는 방식으로 가격을 일정하게 유지하는 암호화폐이다. 이 모델은 기존의 통화처럼 기능하려고 자산을 담보해두지 않아도 된다는 장점이 있다. 또 담보를 받을 필요가 없으므로 규모를 키우는 데 제약이 없다. 반면에 담보가 없으므로 시스템에 대한 신뢰가 있어야만 스테이블코인이 돌아가게 된다

그러나 스테이블코인도 일반 암호화폐와 마찬가지로 법정화폐와 같은 완전한 안정성이 보장되지 않는다. 수시로 담보대상과의 디페깅(depegging) 현상이 일어나고 있다. 또 관리기관의 부실운영으로 인한 사용자 피해 발생, 알고리즘의 불투명성과 오작동 등 다양한 문제들이 내재되어 있다. 이에 뱅크런(bankrun)과 같은 코인런(coinrun) 문제가 야기 될 수 있다.

이러한 우려는 루나(LUNA)-테라(Terra) 폭락 사건에서 실제로 발생하였다. 이는 2022년 5월, 블록체인 기반 기업 '테라폼랩스(Terraform Laps)'에서 발행한 암호화폐 테라(UST)와 그 가치를 유지하기 위한 자매 코인인 루나(LUNA)가 동시에 대폭락한 사건이다. 당시 양 코인은 1주일 동안 90% 이상 폭락하여 사실상 휴지가 되었다. 이후 미국을 위시한 주요국가 금융당국자들은 스테이블코인에 대한 규제 필요성을 강하게 주장하고 있다.

둘째, 신뢰성 확보 다음으로 큰 문제는 보안 이슈이다. 그동안 많은 암호화폐 거래소들이 해킹을 당해 투자자들이 피해를 보는 사건이 발생했으며, 지금도 이 문제는 진행 중이다. 다만, 전문가들은 이는 거래소 서버(server)의 안정성 문제이지 블록체인 기술의 문제는 아니라는 견해를 피력하고 있다. 그러나 일반 투자자들은 이러한 사고들로 인해 암호화폐를 기피할 수가 있다. 이와 함께 암호화폐 저장소의 비밀번호를 잊어버리면 영영 돈을 찾을 수 없는 사태가 발생할 우려도 있다. 또 최근에는 실체가 없는 가짜 암호화폐로 투자자들을 모집해 돈을 갈취하는 사기도 기승을 부리고 있어 유의해야 한다.

셋째, 유동성 증대의 문제이다. 암호화폐는 아직도 전 세계 인구의 소수만 사용하고 있기에 유동성 측면에서 통화의 기능을 제대로 수행하지 못하고 있다는 비판을 받고 있다. 또 실시간으로 환율이 변동되기 때문에 결제 시기에 따라 지급금액이 달라진다는 점도 불편함으로 제기되고 있다.

어떤 화폐가 화폐의 기능을 하려면 널리 통용되어야 한다. 그런데 아직 까지는 암호화폐가 기존의 법정화폐를 뛰어넘어 널리 통용될 유인이 적다. 비트코인을 받는 상점들이 늘어나고 있기는 하지만, 아직은 랜섬웨어등 불법 해커, 도박과 마약 거래 등 불법적인 뒷거래를 위한 검은돈 세탁용으로 주로 쓰이고 있다. 더욱이 가치변동이 심하다 보니 더 널리 쓰이기 힘들다는 악순환이 존재한다.

따라서 경제활동에 참여하는 다수의 시민과 기업이 암호화폐를 일상적으로 사용하려는 어떤 강력한 유인이 만들어지기 전에는 암호화폐의 미래는 불확실하다. 다만, 기존 화폐의 보완재 역할을 할 수 있을 것이라는 견해는 나오고 있다. 해외 송금, 소액 결제서비스 등 기존 화폐를 사용할 때 지불해야 하는 불필요한 비용과 시간을 줄일 수 있는 새로운 지급 수단이 될 수 있다는 것이다.

넷째, 중앙은행의 규제 이슈이다. 암호화폐가 법정통화로 인정받고 나아가 기축통화로 발전해 나가려면 기득권자인 중앙은행의 인정을 받아야만 한다. 어쩌면 이것이 현실적으로 가장 큰 난관일 수 있다. 암호화폐의 발전은 중앙은행의 통화정책 수행에 영향을 미치게 된다. 암호화폐의 사용이 늘어날수록 민간의 현금보유 비율의 감소, 통화 승수 증대, 중앙은행의 역할 축소 등 통화정책의 유효성에 악영향을 미칠 우려가 있다.

더구나 암호화폐는 자유로이 국경을 넘나들고 있어 외환관리 면에서도 어려움이 가중될 가능성이 있다. 그리고 국가 간 결제 규모의 급증과 각국 결제시스템 간 상호의존성이 심화됨에 따라 결제 장애와 리스크 확대 등의 문제가 유발될 수 있다. 이런 문제들로 인해 암호화폐는 기득권자인 중앙은행으로부터 거부를 당하고 있다.

더욱이 암호화폐에 대한 규제는 오히려 더 강화되고 있다. 2023년 6월에도 미국 증권거래위원회(SEC)는 바이낸스 및 코인베이스를 「증권법」 위반으로 제소하고, 19개 가상자산을 증권으로 판단하는 등 규제를 대폭 강화하였다. 이에 암호화폐 시장은 급속히 냉각하였다. 바이낸스(Binance)와 코인베이스(Coinbase)는 거래량 기준 전 세계 1, 2위를 차지하는 초대형 가상자산 거래소다. 또 암호화폐거래소도 증권거래소나 브로커, 혹은 청산소로 등록함으로써 SEC의 감독을 받아야 한다는 견해를 밝혔다.

이렇게 볼 때 암호화폐는 달러를 대체할 수 있는 새로운 글로벌 통화로써 가장 주목받고 가장 이상적이지만, 역설적으로 가장 불안한 화폐이기도 하다. 그래서 그 미래를 장담하기란 매우 어렵다. 그럼에도 불구하고 암호화폐가 가져올 시장혁신, 분권화와 민주화 등은 분명히 제고되어야 할 부분이다. 더욱이 블록체인 기술 발전 가능성은 무궁무진하여 다가온 인공지능(AI) 시대를 열어나갈 핵심기술로 기대되고 있다.

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삼전닉스 주가는 급락, 빚은 그대로? [서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 이틀 연속 급락하면서 이른바 '빚투' 투자자들의 담보 부담이 커지고 있다. 메모리 수요에 이상징후가 없고 주가가 저평가 구간에 진입했다는 분석도 나오지만, 담보 부족이 발생한 계좌는 반등을 기다리기에 앞서 부족분부터 메워야 하는 상황이다. 정해진 기한까지 추가 담보를 납입하거나 대출을 상환하지 못하면 주가 회복 전에 보유 주식이 강제 처분될 수 있기 때문이다. 6일 한국거래소에 따르면 이날 삼성전자는 전 거래일보다 1만2800원(6.35%) 내린 18만8700원에 거래를 마쳤다. SK하이닉스도 13만2000원(10.44%) 하락한 113만2000원에 장을 마감했다. 전날 각각 7.57%, 9.46% 급락한 데 이어 이틀 연속 큰 폭으로 하락하면서 신용융자와 주식담보대출을 이용한 투자자들의 담보 부담도 커지고 있다. ◆ 주가 급락에 담보비율 하락…납부기한 넘기면 반대매매 문제는 주가가 떨어져도 빌린 돈은 줄어들지 않는다는 점이다. 담보로 잡힌 주식의 가치가 하락하면 대출금 대비 담보비율이 낮아지고, 유지 기준에 미달할 경우 추가 담보 납입이나 대출 상환 요구를 받을 수 있다. 가령 다른 담보 없이 삼성전자 또는 SK하이닉스 한 종목만 담보로 잡혀 있고 대출금이 그대로라면, 담보비율이 150%였던 계좌는 지난 5일 하루 하락만으로 각각 약 138.6%, 135.8%까지 낮아진다. 유지 비율 140%를 적용받는 계좌라면 담보 부족이 발생하는 수준이다. 이자와 비용 등을 제외한 단순 계산으로, 실제 계좌의 담보 상태와는 차이가 있다.예를 들어 삼성전자 주식 1억5000만원어치를 담보로 1억원을 빌린 투자자는 지난 5일 주가가 7.57% 떨어지면서 담보 가치가 약 1억3865만원으로 줄어든다. 증권사가 요구하는 최소 담보 가치가 1억4000만원이라면 하루 만에 약 135만원의 담보 부족이 발생하는 셈이다. 부족분을 제때 채우지 못하면 반대매매로 이어질 수 있다. 증권사들은 담보 부족이 발생한 고객에게 부족 금액과 납입기한을 안내하고 있다. 현금 입금이나 증권 입고, 보유 주식 매매, 신용융자 현금상환 등으로 부족분을 해소할 수 있지만, 기한까지 해결하지 못하면 반대매매가 이뤄질 수 있기 때문이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 추가 자금을 마련하는 동안 주가가 더 떨어지면 부담이 이어질 수 있다. 증권사 한 관계자는 "시장 변동성이 확대될 경우 고객의 추가 납입 여력과 담보가치가 동시에 낮아질 수 있는 만큼 관련 계좌를 면밀히 관리하고 있다"라고 말했다. 실제로 신용융자 잔액은 높은 수준을 이어가고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 5일 신용거래융자 잔액은 28조7715억원으로 전날보다 1269억원(0.44%) 증가했다. 같은 날 위탁매매 미수금 관련 반대매매 체결액은 약 84억2000만원으로, 이달 4일 약 39억원의 두 배를 웃돌았다. 이에 정부는 반대매매가 추가적인 주가 하락을 부르는 악순환을 차단하기 위해 오는 9일부터 3개월간 증권사의 신용융자 담보비율 140% 유지 의무를 면제하기로 했다. 주가 급락에 따른 일시적인 담보 부족이 대규모 강제매도로 이어지는 상황을 완화하려는 조치다. 다만 규제 완화가 모든 계좌의 반대매매 중단을 의미하는 것은 아니다. 구체적인 담보 유지 기준과 적용 대상, 기존 담보 부족 계좌의 처리 방식 등은 증권사별 시행 방안을 확인해야 한다. 특히 이번 조치는 신용융자에 대한 담보비율 유지 의무 면제로, 주식담보대출 등 다른 대출까지 동일하게 적용된다고 볼 수는 없다. 증권사들은 정부 발표 직후 내부 검토에 착수했으며, 구체적인 적용 방안과 기존 계좌에 미치는 영향은 검토 후 결정한다는 방침이다. 또 다른 증권사 관계자는 "이번 조치로 담보부족 고객의 단기 반대매매 가능성이 낮아졌다"면서도 "다만 반대매매가 과도하게 일어나면 오히려 주가가 더 하락할 가능성도 높다. 주가 급락과 강제매도가 맞물려 하락세를 심화시키는 상황을 경계할 필요는 있다"라고 전했다. ◆ 메모리 업황은 견조하다는 평가…반등까지 버틸 여력이 변수 반도체 업황에 대해서는 최근 주가 하락이 기업의 기초체력에 비해 과도하다는 분석이 나온다. 메리츠증권은 이날 보고서에서 삼성전자와 SK하이닉스, 마이크론의 미주 영업·마케팅 채널을 점검한 결과 당장 메모리 수요에 이상징후는 감지되지 않았다고 밝혔다. 인공지능(AI) 데이터센터 규제 우려 역시 수요 감소보다는 건설 지역 변경에 따른 불확실성에 가깝다는 진단이다. 김선우 메리츠증권 연구원은 "삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 2027년 예상 순자산 대비 주가순자산비율(PBR) 각각 1.13배, 1.00배 수준까지 하락했다"며 "현 주가 수준에서는 향후 상승에 대한 기대가 높아질 가능성이 크고, 잠재적 위험보다 기대수익에 압도적으로 무게가 실린 상황"이라고 평가했다. NH투자증권도 이번 급락이 반도체 업황 자체의 악화보다는 미국의 정책 불확실성과 수급 충격에 영향을 받은 것으로 분석했다. 민주당의 AI 산업 규제 강화 우려와 헤지펀드 청산 등이 기술주 전반의 하락을 부추겼다는 설명이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 조수홍 NH투자증권 리서치본부장은 "민주당 역시 중국과의 AI 패권 경쟁을 중시하는 만큼 데이터센터 건설을 원천적으로 차단할 가능성은 제한적"이라며 "미국 내 투자가 지연되더라도 동맹국 데이터센터를 활용한 연산 수요가 유지될 수 있어, 정책 우려가 과도했다는 점이 확인되면 시장도 안정을 되찾을 것"이라고 전망했다. 다만 반도체 업황에 대한 긍정적인 평가가 곧바로 주가 반등으로 이어지지는 않을 수 있다는 전망도 나온다. iM증권은 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 연말까지 저점을 높이더라도 내년 상반기에는 박스권 흐름이 이어질 수 있다고 내다봤다. 내년 하반기 고대역폭메모리(HBM) 관련 협의와 장기공급계약의 이익 방어력이 확인돼야 본격적인 재평가가 가능하다는 분석이다. 글로벌 AI 관련 기술주 역시 주가 회복까지 시간이 필요하다는 분석이 나온다. 신한투자증권은 AI 산업이 고성장 국면에 있지만 관련 기업들의 현금흐름이 적자인 데다 추가 자금 조달이 필요한 상황이라고 진단했다. 김성환 신한투자증권 연구원은 "근본적으로 AI 기업들과 빅테크들의 현금흐름 개선 단서가 입증되기 전에는 악순환이 끊어지기 어려워보인다"라며 "시장은 3분기 실적 시즌에서 이 단서를 확보하는데 실패했다. 4분기 실적 시즌까지는 가야한다"고 전했다. dconnect@newspim.com 2026-11-07 07:00
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정비사업 용적률 1.2배 허용한다더니… [서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부와 여당이 민간 재개발·재건축사업의 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적) 인센티브를 법적 상한의 1.2배까지 확대하는 방안을 두고 막판 진통을 겪고 있다. 이에 따라 연내 통과가 기대됐던 '도시 및 주거환경정비법' 개정안의 처리가 지연될 가능성이 제기된다. 여기에 이재명 대통령이 민간 정비사업의 부정부패 가능성을 지적하며 공공 정비사업 확대를 언급하면서 정부의 민간 정비사업 지원 기조가 약화할 수 있다는 관측도 나온다. 다만 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 높이는 방안은 이미 큰 틀에서 합의가 이뤄진 만큼 제도화될 가능성이 있다는 분석이다. 다만 추가적인 요건과 제한이 붙을 수 있어 실제 정비사업 현장에서 사업성 개선 효과가 폭넓게 나타나기는 어려울 수 있다는 전망도 나온다. ◆ 민간 정비사업 용적률 상향, 합의 됐지만 실제 법안 통과는 미지수   7일 정비업계에 따르면 민간 재개발·재건축사업의 용적률을 법적 상한 1.2배까지 부여하도록 하는 '도시및주거환경정비법' 개정안 마련이 늦어지고 있는 가운데 실제 법안 개정도 지연될 가능성이 제기되고 있다. [AI일러스트=이동훈 선임기자] 민간 정비사업에 대한 용적률 인센티브 확대는 오세훈 서울시장과 김윤덕 전 국토교통부 장관 간 협의의 결과물로 평가된다. 오 시장과 김 전 장관은 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정되면서 위축된 민간 정비사업을 활성화하고 서울의 주택 공급을 확대하기 위해 지속적으로 협의를 이어왔다. 이 과정에서 서울시는 민간 정비사업 활성화를 위한 '10대 개선 과제'를 국토부에 제시했다. 국토부는 이 가운데 8개 과제를 수용했으며, 나머지 과제 중 하나인 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 허용하는 방안을 놓고 협의를 진행하고 있다. 서울시는 국토부가 특별법에 따라 추진하는 도심 공공주택 복합사업에 법적 상한의 최대 1.4배, 공공재개발 사업에는 최대 1.3배의 용적률을 적용하는 점을 들어 민간 정비사업에도 이에 상응하는 인센티브가 필요하다고 주장해 왔다. 이에 따라 민간 재개발·재건축사업에도 법적 상한의 1.2배 또는 1.3배까지 용적률을 추가로 허용해 줄 것을 정부에 요구했다. 국토부는 용적률 1.2배 방안을 최종 선택해 여당과의 협의 과정에 있으며 이를 포함한 도정법 개정안을 마련하고 있는 상태다. 이 제도가 확정되면 법적 상한 용적률이 300%인 서울시내 3종 일반주거지역에서는 360%까지 용적률을 늘릴 수 있으며 2종 일반주거지역의 용적률은 250%에서 300%까지 받게 된다.  서울시 추산에 따르면 민간 정비사업 용적률이 법적 상한의 1.2배로 높아지면 2031년까지 약 4만3000가구의 추가 공급이 가능하다. 이 경우 정비사업을 통한 주택 순증 물량은 기존 목표인 8만7000가구에서 13만가구 수준으로 늘어난다. 서울시 관계자는 "용적률 법적 상한 1.2배 상향이 모든 사업장에서 가능한 것은 아니기 때문에 적용 가능한 사업장을 시뮬레이션 한 결과 이같이 추산된다"고 말했다. 시는 2031년까지 31만 가구의 정비사업 주택 착공을 목표로 하고 있다. 용적률 상향이 이뤄지면 단순계산시 35만가구 착공이 가능해지는 셈이다.  다만 법안 처리 과정에서 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이 나온다. 개정안의 방향성은 마련됐지만 국토부와 여권에서 법안 처리에 신중을 기한다는 입장이라서다. 실제 홍지선 국토부 장관은 지난달 30일 서울 상계2구역 재개발사업장을 방문한 자리에서 용적률을 1.2배까지 높이는 방안에 대해 "서울시와 도시정비법처럼 바로 풀 수 있는 문제부터 협력하겠다"면서 "서울시와 실무 협의를 하고 있고 답변을 기다리는 중"이라는 입장을 내놨다. 서울시 관계자는 "시는 국토부와의 실무협의에 최선을 다한다는 입장이지만 이번 도정법 개정안은 국토부가 아닌 여당이 중점적으로 추진하는 사안으로 알고 있으며 이에 따라 서울시보다 야당과의 협의가 우선시 될 것"이라며 "세부적인 개정안 내용에 대해 서울시의 검토를 요청하는 경우가 아직 없었고 단지 서울시의 요청사항만 국토부에 전달된 상태"라고 말했다.  ◆ 與 지역별 차등적용 등 추가 조건 내놔…대통령 비판 인식도 통과 변수 이미 방향성이 확정됐음에도 정부와 여당이 법안 처리에 적극적으로 나서지 않고 있다는 지적이 나온다. 실제 서울시는 "서울시 입장은 이미 전달한 만큼 개정안 처리를 신속히 해야 한다"고 말했다. 이에 따라 기대했던 연내 국회 통과가 어려울 수 있는 것으로 분석되고 있다.  실질적으로 법안 개정에 시간이 소요될 사안도 발생했다. 당정협의 과정에서 여권의 추가 사항이 거론되고 있어서다. 먼저 지역별 차등적용이다. 강남·서초·송파구의 강남3구와 용산구의 민간정비사업은 용적률 추가 대상에서 제외하는 것이다. 또 늘어난 용적률로는 전용면적 59㎡ 이하 주택만 짓도록 하는 방안이 거론되고 있다. 아울러 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하는 것에 대해 예외를 주지 못하도록 명확히 하는 것도 추가될 예정이다.  이에 대해 서울시는 일단 검토가 필요하다는 입장이다. 서울시 관계자는 "여당에서 요구하는 추가 사안은 서울시가 고려했던 사안은 아니기 때문에 내부 검토가 있어야 할 것"이라고 말했다. 이 과정에서 시간 추가 소요와 진통을 예상하는 목소리가 나오고 있다.  다만 업계에서는 이 부분은 서울시가 크게 반대할 사안은 아닌 만큼 개정안 통과를 크게 늦출 요인이 아니라는 관측을 내놓고 있다. 용적률 인센티브는 사업성 증대가 절실한 비도심 강북지역에 중점적으로 배정할 수 있고 또 강남권 등 인기지역에서는 재건축 이후 사업성까지 고려해 고밀 재건축을 크게 반기는 상황은 아니기 때문이란 게 업계의 분석이다. 이와 함께 서울시의 요구 사항인 재개발 임대주택 공급 완화는 받아들여지지 않을 전망이다.  시장 전문가들은 연내 통과 가능성을 조심스레 예측하면서도 막판 진통 가능성을 점치고 있다. 이재명 정부출범 이후 사안마다 극한대립에 빠진 서울시와 국토부의 관계 때문이다. 협의 과정도 순탄치 않다. 오세훈 시장은 홍 장관과의 빠른 만남을 원한다고 말했지만 홍지선 장관은 실무협의부터 마무리한 다음 만남을 공식화한 상태다. 도정법 개정 사례도 마찬가지다. 국토부는 '서울시의 답변을 기다린다'고 말한 반면 서울시는 국토부가 도정법 개정에 대해 시 의견을 요청한 사례가 없었다는 입장이다.  아울러 지난 4일 이재명 대통령이 이례적으로 재개발 사업장을 찾아 공공 재개발을 강조하고 민간 정비사업을 비판한 점도 변수로 작용할 전망이다. 이 대통령은 이 자리에서 "공공재개발은 빠르게 추진할 수 있는데 민간정비사업은 부정 부패가 있다"고 언급했다. 이에 대해 오 시장은 이 대통령이 민간 정비사업을 악마화한다고 비판했다. 시장 전문가는 "대통령이 맞대 놓고 민간 정비사업을 비판했는데 여권이 민간 정비사업을 지원하는 법안 개정이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이재명 정부의 정비사업에 대한 방향성은 국정과제에도 명시돼 있는 '공공성 강화'며 민간 정비사업에 대한 대통령의 언급도 있는 만큼 국회나 정부의 제도 개선에 일정부분 영향을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.  donglee@newspim.com 2026-11-07 06:00
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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