[서울=뉴스핌] 김기락 기자 = 세입자가 미등기 매수인과 부동산 임대계약 체결 후 임대인이 바뀌더라도, 새 임대인에게도 임차권을 대항할 수 있다는 대법원 판례가 또 나왔다.
대법원 1부(주심 노태악 대법관)는 A씨가 B씨를 상대로 제기한 보증금 반환 소송에 대한 상고심을 열어 원고 패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 수원지법으로 돌려보냈다고 8일 밝혔다.
A씨는 2017년 10월 집주인 C씨와 광주시 한 신축빌라를 임대하는 임대차계약을 8900만원에 체결했다. 당시 해당 빌라 분양 매매계약을 진행 중인 C씨는 임대차계약 시 '건물 소유자가 바뀌는 경우에도 임대차계약 내용은 새로운 소유자에게 포괄적으로, 구 소유자에겐 면책적으로 승계하는 것을 인정한다'는 특약을 적용했다.
하지만 C씨의 분양계약이 취소됐고, A씨는 2018년 3월 전입신고를 마친 후 확정일자를 받았다. 이후 B씨가 2019년 4월 이 주택을 매수한 후 소유권이전등기 마치고 공인중개사와 함께 A씨에게 퇴거를 요구했다.
상고심 쟁점은 미등기 매수인이 임대차계약을 체결하고 임차인이 대항요건을 갖췄는데, 이후 매매계약이 해제돼 매도인이 임차인에 대해 소유권에 기한 인도청구를 하는 경우 임차인이 대항할 수 있는지, 임차보증금 반환은 누구에게 청구할 수 있는지 등이었다.
하급심에서는 A씨가 패소했다. 임차권을 새로운 집주인인 B씨에게 대항할 수 없다는 판단에 따른 것이다. 1심 재판부는 A씨에게 해당 부동산을 인도하라고 판결했다. 2심 재판부는 A씨의 항소를 기각했다.
하지만, 대법은 A씨가 새 집주인에게도 대항요건을 갖췄다고 판단했다.
대법은 "원고는 분양계약에 기초하여 적법한 임대권한을 가진 (C씨)로부터 분양계약이 해제되기 전에 이 사건 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖췄다"며 "민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 위 분양계약의 해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다"고 판시했다.
민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무) 1항은 "당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다"고 돼 있다.
대법은 또 "원심판결에는 임차인의 대항력과 계약해제의 효력이 미치지 않는 제3자의 범위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있고, 이 점을 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다"고 파기 이유를 설명했다.
대법 관계자는 "이번 판결은 적법한 임대권한이 있는 미등기 매수인으로부터 주택을 임차하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인은 이후 매매계약이 해제되었더라도, 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자로서 보호되므로 임대인 지위를 승계한 주택 양수인에 대하여 그 임차권을 대항할 수 있다고 함으로써, 기존 법리를 재확인한 사례"라고 전했다.
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