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"상속 받아도 괴로워"…6월 전 못 팔면 '다주택자 종부세 폭탄'

기사입력 : 2021년12월05일 06:02

최종수정 : 2021년12월05일 06:02

1주택자, 상속받아도 '다주택자'…"상속주택 처분기간 줘야"
지분율 20% 넘으면 종부세 합산…"기재부 지분해석 지나쳐"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = #1. 서울에 사는 A씨는 올해 종합부동산세가 작년보다 3배나 올라 깜짝 놀랐다. 그는 7년 전 부모님이 돌아가신 후 북가좌동에 있는 40년 된 주택을 상속받았다. 상속받은 집을 팔려고 내놓았지만 팔리지 않아서 2주택자가 된 것이다. A씨는 재산세까지 합치면 올 한 해 부동산 세금만 500만원이 넘는다.

#2. B씨는 작년 12월 어머니가 돌아가셔서 6억원 상당의 주택을 상속받았다. 그는 상속세를 낸 후 등기 이전해 2주택자가 됐지만, 지난 8월 초 상속받은 집을 팔아서 다시 1주택자가 됐다. 2개월 4일 동안만 일시적 2주택자였던 셈이다. 그런데 올해 B씨가 받은 종부세 고지서에는 작년 액수의 20배가 넘는 금액이 적혀있었다.

주택을 상속받은 사람들이 올해 '종부세 폭탄'을 맞으면서 불만이 치솟고 있다. 부모님이 갑자기 사망해서 원치않게 다주택자가 됐는데 정부가 이를 감안해주지 않아서 종부세 부담이 과중해졌기 때문이다.

특히 상속받은 주택이 빠른 시일 내 팔리지 않을 경우 종부세 부과 기준인 6월 1일을 넘기게 된다. 최근 기획재정부가 상속 지분에 대한 과세 기준을 강화한 것도 비상식적이라는 지적이 나온다.

◆ 부모 집 상속받아 '다주택자'…6월 전 못 팔아 종부세 '껑충'

5일 부동산업계에 따르면 올해 공시가격 인상, 종부세율 인상으로 다주택자 종부세가 오르면서 주택 상속자들 분노도 높아지고 있다.

올해에는 공시가격, 공정시장가액 비율, 종부세율이 모두 올라 종부세 부담이 크게 높아졌다. 종부세는 공시가격에서 공제금액(1주택자: 11억원, 다주택자 6억원)을 뺀 뒤 공정시장가액비율(올해 95%, 내년 이후 100%)을 곱해 '과세표준'이 정해진다.

즉 1주택자의 경우 공시가격이 15억원이면 11억원을 뺀 4억원에 공정시장가액비율 95%를 곱한 3억8000만원이 과세표준이 되는 것이다.

여기에 해당되는 세율을 곱하면 종부세액이 산출되고 각종 공제 후 농어촌특별세를 더하면 최종 납부액이 나온다. 여기서 각종 공제로는 '보유기간별 공제'와 '고령자의 연령별 공제율' 등이 있다.

종부세율의 경우 올해부터 일반세율 기준 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로 오른다. 특히 3주택 이상이나 조정대상지역 2주택자에 적용하는 세율은 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 인상된다. 다주택자들은 종부세 계산에 들어가는 3가지 요소가 한꺼번에 오르니 작년보다 세 부담이 몇 배 더 무거워진다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = [자료=기획재정부] 2021.12.02 sungsoo@newspim.com

문제는 부모님 사망으로 주택을 상속받은 1주택자가 원치않게 다주택자가 된다는 점이다. 게다가 상속받은 주택이 빠른 시일 내 팔리지 않을 경우 종부세 부과 기준인 6월 1일을 넘기게 된다.

재산세와 종부세 과세 대상자는 매년 6월 1일에 확정된다. 재산세와 종부세 등 보유세를 내는 사람이 이때 결정된다는 뜻이다. 이 세금을 안 내려면 6월 1일 전에 팔아야 한다. 6월 1일 이후 집을 팔면 무주택자가 되더라도 그 해 재산세와 종부세를 내야 한다.

주택을 상속받아 6월 전에 팔지 못한 사람들은 다주택자 기준으로 종부세를 적용받으니 1년 전보다 부담이 몇 배로 뛴다. 정부의 종부세 강화로 '선의의 피해자'가 발생하는 것이다.

청와대 국민청원에는 "상속으로 인한 일시적 2주택자 종부세 재검토를 청원합니다"는 글이 올라왔다.

이 작성자는 "상속으로 발생한 일시적 2주택은 투기가 아니다"라며 "정부는 다주택자에게 주택을 처분할 수 있는 1년 이상의 기간을 줬는데, 상속으로 예상치 못하게 2주택자가 된 사람들에게도 형평에 맞는 처분 기간을 줘야 한다"고 주장했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = [자료=청와대 국민청원 캡처] 2021.12.02 sungsoo@newspim.com

◆ 기재부, 상속지분 과세기준 강화…지분율 20% 넘으면 종부세 합산

최근 기획재정부가 상속 지분에 대한 과세 기준을 강화한 것도 비상식적이라는 지적이 나온다. 세무업계 및 부동산업계에 따르면 기재부는 행정안전부, 국세청과 3자 협의를 하고 종부세 시행령 해석을 강화해 과세 대상이 되는 상속 비율 기준을 높이기로 결정했다.

자녀 여러 명이 공동소유자인 부모로부터 주택을 상속받을 경우, 전체 주택에서 1명당 갖게 될 지분율이 아니라 상속한 부모(사망자) 기준에서 1명당 지급한 지분율을 계산하는 것이다.

예컨대 부모가 각각 지분 50%를 가진 아파트가 있는데, 부모 중 1명이 사망했다고 가정하자. 사망자(피상속인) 소유 지분 50%를 자녀 3명이 3분의 1씩 상속받을 경우 각 자녀는 전체 주택의 16.7% 지분을 갖게 된다.

하지만 기재부는 상속한 부모(사망자 또는 피상속인) 기준에서 1명당 지급한 지분율을 적용하기로 결정했다. 즉 사망자가 자녀에게 3분의 1씩 증여했으니, 자녀 1명당 지분율이 33.3%라고 보겠다는 것이다.

문제는 이 경우 각 자녀가 받은 주택 지분이 종부세 합산대상 및 중과대상이 된다는 점이다. 종부세법 시행령(제4조의2 제3항 1호)에 따르면 상속으로 공동 소유한 주택은 ▲과세기준일 기준 지분율 20% 이하 ▲지분에 해당하는 공시가격 3억원 이하여야 종부세 주택 수에서 제외된다.

이 2가지 조건을 모두 충족해야 종부세 합산대상이 되지 않는다. 반면 위 사례에서는 각 자녀가 상속받은 지분율이 33.3%라고 기재부가 판단했기 때문에 상속받은 주택 지분이 종부세 합산대상이 된다.

이같은 지침은 올해 종부세 납부 과정에 적용되는 것으로 전해졌다. 이에 따라 1주택자들은 주택 전체가 아닌 지분만 상속받아도 종부세 부담이 가중될 수 있다.

이밖에도 취득방식이 상속이 아니라 매매 또는 증여일 경우에도 주택·토지 지분소유자는 다른 부동산과 합산해서 종부세를 적용받게 된다.

업계에서는 기재부의 해석이 과도하다고 지적한다. 통상 지분율은 자산의 전체 가치에서 각 소유자가 차지한 비율을 일컫는 것이다. 기재부 해석대로 계산하면 각 자녀가 상속받은 지분이 실제보다 부풀려지게 된다.

익명을 요구한 부동산 전문 세무사는 "상속 지분에 대한 기재부의 해석은 상식적이지 않다"며 "지분율을 이처럼 확장해석한 경우는 유권해석이 바뀌어야 된다고 생각한다"고 말했다.

기재부에 해당 사안에 대한 입장을 듣기 위해 수차례 연락했지만 닿지 않았다. 종부세 납세자들은 홈택스에서 금액을 확인할 수 있다. 신고·납부 기한은 오는 15일까지다.

 

sungsoo@newspim.com

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