[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 여당이 다주택자에 대한 양도소득세 한시 완화를 검토하는 것과 관련, 업계에서는 '실거주 의무'도 폐지할 것을 요구하고 있다.

양도세율을 기본세율로 낮추고, 실거주 의무까지 면제해주면 다주택자 매물이 시장에 대거 쏟아질 것이라는 분석이다. 또한 여당이 기획재정부와 협조해서 장기적인 양도세 완화 기조를 취해야 정책 신뢰도가 높아질 것이라는 조언도 나왔다.

[서울=뉴스핌] 김학선 기자 = 서울 여의도 63빌딩에서 바라본 서울도심 아파트의 모습. 2020.10.29 yooksa@newspim.com

◆ 양도세 비과세 '실거주 의무'에 시장 매물 못 나와

1일 부동산업계에 따르면 시장에 매물이 늘어나려면 정부가 다주택자 양도세 중과 완화 뿐만 아니라 '실거주 의무'까지 폐지해야 한다는 주장이 높아지고 있다.

앞서 박완주 더불어민주당 정책위의장은 국회 기자간담회에서 다주택자의 양도세 인하 검토 이유에 대해 "(매물) 잠김 현상이 오래간다"며 "보유세가 올라서 (다주택자가 주택을) 팔고 싶어도, 양도세 때문에 내놓을 수 없다는 여론이 있다"고 말했다.

다만 현재 부동산 세금 체계에서는 다주택자가 양도세를 줄이려면 '거주 요건'이 붙는 경우가 많다. 양도세 중과 외에 이 '거주 요건'도 다주택자들이 시장에 매물을 내놓기 어렵게 하는 요인이라는 지적이다.

우선 올해 1월 1일부터는 다주택자의 양도세 비과세 요건이 더 까다로워졌다. 3주택 이상자가 양도세 비과세 혜택을 받으려면 다른 집을 모두 팔고 최종 1주택자가 된 시점부터 2년을 추가로 보유해야 한다.

그런데 최종 1주택이 취득 당시 '조정대상지역'에 있는 주택이라면 단순 보유로는 안 되고 '거주기간 2년'도 채워야 한다. 집주인이 거주 2년을 채우기 전까지는 이 매물이 시장에 나올 수가 없는 것이다.

또한 집주인이 실거주하기 위해 세입자를 내보내야 하니, 전세매물 감소로 전세가격이 오르고 매매가격도 따라 오르게 된다.

◆ 장특공제 '거주 요건'도 걸림돌…"한시 폐지해야"

양도세 장기보유특별공제(장특공제)를 위한 '거주 요건'도 있다. 장기보유특별공제는 부동산을 3년 이상 보유할 경우 보유 햇수에 따라 양도차익 중 일정 부분을 공제해주는 혜택이다.

현행 소득세법에 따르면 1주택자가 집을 팔 때 양도 가격이 9억원 이하면 비과세 대상이다. 반면 양도 가격이 9억원을 넘으면 과세 대상 양도 차익에서 기본공제, 장기보유특별공제(장특공제)를 빼 과세표준을 산출하고, 여기에 6~45%의 세율을 곱해 양도세를 계산한다.

다만 다음달 하순경부터는 1주택자 양도세 비과세 기준이 12억원으로 확대되는 만큼 이를 기준으로 세율을 곱해야 한다.

국회 기획재정위원회는 지난 30일 전체회의를 열고 1주택자의 양도세 비과세 기준을 9억원 초과에서 12억원 초과로 상향하는 내용이 담긴 소득세법 개정안을 통과시켰다.

개정안이 다음달 2일 국회 본회의를 통과하면, 법 공포일 즉시 시행된다. 통상 공포까지 2~3주 정도 걸리는 점을 고려하면 시행일은 내달 20~31일 사이가 될 것으로 보인다.

장특공제를 받으면 그만큼 양도차익을 실제보다 작게 계산하기 때문에, 같은 세율이라도 양도세를 크게 줄일 수 있다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.12.14 sungsoo@newspim.com

또한 작년까지는 2년 이상 거주한 주택이라면 10년 이상 보유기간을 채워서 최대 80%(1년당 8%)까지 장특공제를 받을 수 있었다. 이에 따라 장특공제는 양도세를 줄일 수 있는 가장 확실한 수단으로 꼽혔다.

하지만 올해 1월 1일부터는 장특공제를 받으려면 '보유' 뿐만 아니라 '거주'까지 해야 한다. 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 장특공제율을 구분해서 적용하는 것이다. 양도세를 80%까지 공제받으려면 주택을 10년간 보유하고 거주도 해야(보유 10년 40%, 거주 10년 40%) 한다.

집주인이 이 거주기간을 채우는 동안에는 해당 주택이 시장에 매물로 나올 수 없게 된다.

주요 부동산 커뮤니티에는 "정부가 다주택자 양도세 완화를 검토 중이라면, 기왕에 실거주 의무까지도 한시적으로 폐지해줬으면 좋겠다"며 "그러면 시장에 매물이 대거 쏟아질 것"이라는 글들이 올라왔다.

◆ '기본세율'로 매물 늘어날 것…기재부 의견 통일해야

무엇보다도 정부가 다주택자 양도세 중과를 완화해서 세율을 기본세율(6~45%) 수준으로 낮추길 원하는 목소리가 높다.

지난 6월부터 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도세 중과세율은 10%포인트(p)씩 올랐다. 그 전에는 조정지역 내 2주택자, 3주택자의 양도세율이 기본세율(6~45%)에 10%p, 20%p씩 더해졌다. 하지만 지난 6월 1일부터 중과세율은 각각 20%p, 30%p로 뛰었다.

예컨대 조정지역 3주택 이상자가 소득세 최고세율 45%에 걸리고 양도세율 30%p 중과도 받으면 세율은 75%까지 치솟는다. 여기에 지방세 10%인 7.5%까지 더하면 세율은 최고 82.5%가 된다. 양도차익이 11억원이라면 세금을 다 떼고 2억원도 채 안 남게 되는 것.

일각에서는 양도세 중과로 양도세율이 20~30%p 올라가면 세금이 20~30%만 늘 것으로 생각하는 경우가 있다. 하지만 전혀 그렇지 않다. 다주택자 양도세 중과가 적용되면 장특공제를 받을 수 없기 때문에 과세표준이 훌쩍 올라간다. 여기다 세율까지 20~30%p 오르니 이중으로 불이익을 받는 셈이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.12.03 sungsoo@newspim.com

예컨대 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장이 제공한 시뮬레이션을 보면 양도세 중과 여부에 따라 세금 편차가 크다. 시뮬레이션은 ▲양도세 중과가 없을 때(기본세율) ▲5월 31일 이전 매각(기본세율+10%p) ▲6월 1일 이후 매각(기본세율+20%p)으로 나눴다. 보유 기간은 10년이다.

2주택자 양도차익이 14억5500만원인 경우 양도세 중과가 없으면(기본세율) 세금은 5억300만원이다. 반면 양도세 10%p 중과가 붙으면 세금이 8억682만원으로 3억원 넘게 늘어난다. 20%p가 중과되면 9억6659만원으로 1억6000만원 가량 더 커진다.

20%p 중과세율을 받으면 기본세율일 때보다 세금이 무려 4억6000만원 넘게 늘어나는 것이다. 다주택자들은 기본세율 적용으로 양도세 부담이 줄어들면 시장에 매물을 내놓기가 한결 수월해진다.

또한 정부의 양도세 완화 정책이 신뢰를 얻으려면 여당과 기획재정부가 방향성이 같다는 것을 보여줘야 한다는 의견도 나온다. 앞서 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 "(다주택자) 양도세를 인하해도 매물이 나오는 것과 연관성이 없다"고 부정적 입장을 밝혀서다.

심지어 주택 보유자들은 정부가 대통령 선거가 끝난 후 다시 양도세 강화로 돌변할 가능성을 우려했다. 

한 다주택자는 "여당이 양도세를 일시적으로 완화한다고 해도 내년 대통령 선거를 앞둔 '선심쓰기' 정책일 것 같다는 생각이 든다"며 "대선이 끝나면 다시 세금을 더 크게 늘리지 않겠는가"라고 반문했다.

이에 따라 전문가들은 여당이 기재부와 협조해서 장기적인 양도세 완화 기조를 취해야 정책 신뢰도가 높아지고 시장에 매물도 늘어날 것이라고 진단했다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "양도세를 일시적으로만 완화하지 말고, 양도차익의 50% 이하로 감면하도록 제도를 수정할 것을 고민해야 한다"며 "또한 여당과 기재부가 통일된 목소리를 내야 정책에 대한 신뢰도가 높아질 것"이라고 말했다.
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