[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 다주택자에 이어 이젠 토지소유주와 민간이 직접 개발하는 재건축·재개발 사업이 단죄를 받을 형국이다.

국가나 지방자치단체가 사업 이익을 가져가는 공공개발은 선(善)이고 민간 개발업자의 이익을 보존하는 민간개발은 악(惡)이라는 이데올로기 공세가 주택시장에 몰아치고 있는 것이다.

더욱이 최근 이재명 더불어민주당 대선후보를 둘러싼 대장동 개발 의혹에 재건축·재개발 사업을 위시한 민간개발사업에 대한 '악'(惡) 프레임 씌우기가 빨라지고 있는 분위기다.

민간 개발을 '악'으로 규정하려는 대표적 인물은 대장동 의혹과 싸우고 있는 이재명 경기지사다. 이재명 지사는 최근 대장동 의혹을 해명하는 과정에서 공공개발은 정당하고 민간개발은 사업자에게 불로소득을 안겨주는 잘못된 시스템이라는 의견을 잇따라 피력했다.

이는 지난 4월 보궐선거에서 당선된 오세훈 서울시장이 민간 재건축·재개발 활성화를 위한 '6대 재건축 규제 완화'와 민간 재개발사업 공모가 시작되자 본격화 된다. 이 지사는 오 시장의 민간 개발사업에 대해 '이명박식 뉴타운 사업의 재개'라고 규정하고 중단해야 한다고 목소리를 높이고 있다.

이 지사의 시각은 민간개발은 민간에 지나친 개발이익을 주는 잘못된 사업이라는 인식을 밑바탕에 두는 것으로 보인다. 공공개발 방식이 아닌 민간재개발 방식은 개발이익을 민간사업자와 외지 투기세력이 독점적으로 사유화할 가능성이 매우 높다는 게 그의 주장이다. 오 시장 주도로 주택재개발 사업 후보지 공모가 시작되자 후보지를 중심으로 당장 투기신호가 감지되고 있다고도 덧붙였다.

종합해 보면 이 지사는 모든 개발이익은 정부로 대변되는 공동체가 가져가야한다고 생각하는 것 같다. 민간은 기준없이 필요한 만큼만 개발 이익을 가져야 하며 나머지 초과되는 이익은 공동체에 귀속돼야한다는 것이 이번 공공개발-민간개발 선악 프레임의 기본이념으로 해석된다. 특히 이 지사 본인이 주장하는 대장동 공영개발사업의 초과이익 환수에 대한 정당성을 겨냥한 정치 행위로도 인식된다.

하지만 민간이 개발 이익을 가져가는 것을 악으로 규정하는 선-악 '프레임'은 시장 경제국가에서 나올 수 있는 프레임인가 하는 의문이 생긴다.

오 시장의 민간개발 독려로 논란이 되고 있는 재개발·재건축 사업의 경우 철저한 법령과 도시계획 제도에 따라 추진된다. 이 과정에서 전체 사업비의 최소 15% 이상 최대 35%까지 공공기여가 발생한다. 재개발·재건축 추진 주체는 인허가 댓가로 학교나 공원, 도로 그리고 임대주택을 만들어 공동체(지자체)에 제공한다. 즉 개발이익을 얻기 이전에 재개발·재건축 조합원이 먼저 사회에 기여하는 것이 민간사업이다.

여기서 '개발이익'이란 건 집값 상승에 따른 시세차익일 것이다. 사업을 추진하는 조합원은 사업비용인 분담금을 따로 내야하니 사업 자체만으로 얻는 이익이 없기 때문이다. 다만 70년이 넘는 대한민국 헌정사에서 집값이 떨어진 적은 없으니 사업과 동시에 개발이익이 발생할 것은 누구나 전망할 수 있다.

하지만 집값이 올랐을때는 그만큼 보유세, 양도소득세를 내야 한다. 보유세는 발생하지도 않은 이익에 대해 과세하는 것이며 고가 재건축 사업에 대해서도 발생하지 않은 이익에 대해 재건축초과이익환수제로 지자체 등이 환수해 간다. 더욱이 재건축, 재개발 이익자는 원칙적으로 조합원, 즉 기존 토지소유자다. 무슨 거대한 재벌집단이 아니다.

민간재개발에서 원하는 사회 기여를 얻어내고 싶다면 사업조건을 공공재개발방식으로 하면 된다. 공공재개발은 민간재개발보다 최소 50% 이상 높은 용적률을 덧붙여준다. 이를 기준으로 더 많은 임대주택을 비롯한 공공기여를 얻어내는 것이 목적이라면 같은 인센티브, 같은 제도를 민간 재개발에도 적용해서 같은 양의 기부채납을 받아내면 될 일이다. 공공재개발에 더 큰 혜택을 주면 당연히 민간 재건축·재개발사업은 공공재개발로 돌아서게 될 것이다. 공공재개발 장려를 위해 민간개발사업을 악으로 규정하는 것은 지극히 정치적이다. 

민간에게 가야할 부(富)를 공동체가 굳이 모두 뺏어야할 이유는 무엇일까? 적을 명확히 하고 적에 대한 분개심을 자극하는 것은 대표적인 정치 행위다. 정치적 의도를 갖고 시장 경제국가에서 민간개발을 악이고 공공개발을 선이라는 프레임을 씌우려는 것은 시장경제를 부정하는 굉장히 위험한 행위가 될 수 있다.

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