대장동 개발, 민간사업자 맡은 탓에 '분상제' 피했다…분양가 1억~3억 더 비싸졌다

기사입력 : 2021년09월28일 06:01

최종수정 : 2021년09월28일 06:14

대장지구, 민간택지로 분상제 '미적용'…화천대유, 분양수익 '2352억'
민간사업자 '굳이' 필요했을까…사업계획서 '졸속심사'도 납득 어려워

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 판교 대장동 도시개발사업의 사업시행을 민간사업자인 '성남의뜰'이 맡은 탓에 수분양자들 부담이 더 높아졌다는 지적이 나온다. 사업시행자가 공공기관이 아닌 민간사업자라서 공공택지지구가 아니라 민간택지지구 사업이 됐고, 그 결과 '분양가상한제'를 면제받아 분양가가 1억~3억원 가량 더 비싸졌기 때문이다.

이재명 경기도지사 측은 사업의 "위험부담을 줄이기 위해" 성남시와 민간사업자가 공동 개발하게끔 했다고 해명했다. 하지만 성남시는 애초 미분양 위험이 낮은 지역이라는 게 당시 경기연구원 보고서에도 나와있는 만큼 설득력이 떨어진다는 게 업계 의견이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.09.24 sungsoo@newspim.com

◆ 대장지구, 민간택지로 분상제 '미적용'…화천대유, 분양수익 '2352억'

28일 경기연구원이 지난 2019년 발표한 '개발이익 공공환원 사례 심층연구' 보고서에 따르면 판교 대장동 도시개발사업은 성남의뜰이 사업시행을 맡으면서 민간택지지구 사업이 됐다. 이에 따라 분양가상한제를 적용받지 않았다. 당시에는 공공이 개발한 택지에만 분양가상한제를 적용했기 때문이다.

만약 성남도시개발공사가 사업시행자였다면 공공택지지구 사업이 돼서 분양가상한제를 적용받을 수 있었다. 즉 수요자들이 더 저렴한 분양가에 내집 마련할 수 있었는데 실제로는 그럴 수 없었다는 뜻이다. 지난 2018~2019년 판교 대장지구에 분양한 아파트들은 모두 분양가가 3.3㎡당 평균 2000만원이 넘었다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.09.24 sungsoo@newspim.com

대우건설이 시공한 '판교 퍼스트힐 푸르지오'(판교대장 도시개발구역 A1·2블록)는 지난 2018년 12월 3.3㎡당 평균 2030만원에 분양했다. 전용면적 84㎡ 분양가는 6억5760만~8억980만원 선. 발코니 확장비는 전용 84㎡ 기준 1505만~1665만원이다.

같은 시기에 포스코건설이 공급한 '판교 더샵 포레스트'(A11·12블록)는 3.3㎡당 평균 분양가가 2080만원이다. 전용 84㎡ 분양가가 6억2220만~7억6330만원, 발코니 확장비는 1441만~1616만원이었다.

현대건설·현대엔지니어링 컨소시엄이 지은 '힐스테이트 판교 엘포레'(A3·4·6블록)는 분양가가 3.3㎡당 평균 2433만원에 이른다. 공급물량이 가장 많았던 A6블록 전용 128㎡ 평형은 9억7000만~13억1000만원에 분양했다.

이듬해인 지난 2019년 6월 제일건설이 선보인 '판교 대장지구 제일풍경채'(A5·A7·8블록)는 3.3㎡당 평균 분양가가 2299만원이었다. 전용 84㎡ 기준 7억1415만~8억4810만원에 분양했다.

당시 분양 관계자들은 이 아파트들이 위치한 서판교 집값이 3.3㎡당 2500만~3000만원인 것에 비하면 분양가가 비싸지 않다고 설명했다. 하지만 업계에서는 분양가상한제를 적용했다면 분양가가 이보다 1억~3억원 가량 더 저렴해져, 수분양자들 부담이 크게 줄어들었을 것으로 관측한다.

예컨대 분양가상한제가 됐다면 전용 84㎡ 기준 분양가가 6억원 안팎으로 책정됐을 것으로 추정돼서다. 지난 2018년 12월 위례신도시에 분양한 '위례포레자이' 분양가는 3.3㎡당 평균 1820만원으로, 전용 95㎡ 기준 6억2200만~6억7700만원이었다.

화천대유자산관리(이하 화천대유)가 현재까지 대장동에서 거둔 분양수익은 2300억원 이상으로 추산된다. 화천대유는 성남의뜰 보통주를 보유한 자산관리회사다. 올해 화천대유 감사보고서에 따르면 분양원가를 제외한 누적분양순익(수익에서 원가 차감)이 2352억원이며, 미집행된 분양계약 잔액은 3190억원으로 집계됐다.

여기다 최근 대장동에는 3.3㎡당 분양가가 3400만원을 넘어서는 단지도 있었다. 화천대유가 지난 16일 분양한 도시형생활주택 '판교SK뷰테라스'(B1블록)는 3.3㎡당 3440만원에 분양했다. 대장동에서 공급된 단지 중 가장 높은 수준이다. 지난 2018년 이후 시세가 급등함에 따라 분양가를 대폭 올린 것으로 보인다.

◆ 민간사업자 '굳이' 필요했을까…사업계획서 '졸속심사'도 납득 어려워

업계에서는 성남도시개발공사가 판교 대장동 개발에 '성남의뜰'이라는 민간사업자를 굳이 참여시킬 필요가 있었느냐는 의문이 나온다.

이재명 경기도지사 대선 캠프는 '대장동 개발사업 Q&A' 자료에서 성남도시개발공사의 "위험부담을 없이기 위해" 민간사업자와 공동개발했다고 해명했다. 2015년 당시에는 부동산 경기가 지금처럼 좋지 않았고 거의 모두가 부동산 가격이 폭락한다고 봤기 때문에 성남시가 선순위로 보장받는 방법을 선택했다는 것이다.

하지만 경기연구원 보고서에 따르면 당시 성남시 분양시장 상황은 전혀 달랐다. 보고서에는 "성남시는 공동주택 분양의 경우 소위 '불패신화'를 이어가는 지역 중 하나"라며 "대장동 역시 주택건설 사업자들 입장에서 분양 리스크 없이 사업이 가능하다는 의견이 지배적이었다"고 적혀있다.

실제 성남도시개발공사도 민간사업자 모집 전부터 사업에 경제성이 있음을 미리 인지하고 있었다. 성남도시개발공사가 지난 2015년 발표한 '대장동·제1공단 결합도시개발 신규 투자사업을 위한 다른 법인에 대한 출자 추진계획(안)' 보고서에는 대장동 사업에 타당성이 있다고 적시 돼있다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = [자료='대장동·제1공단 결합도시개발 신규 투자사업을 위한 다른 법인에 대한 출자 추진계획(안)' 보고서 캡처]2021.09.24 sungsoo@newspim.com

대장동 개발사업의 타당성 검토 결과는 ▲순현재가치(NPV) 335억7500만원 ▲내부수익률(IRR) 6.66% ▲비용편익분석(B/C) 비율 1.03으로 집계됐다. NPV 수치가 0보다 작으면 타당성(가치)이 없는 사업, 0보다 크면 타당성(가치)이 있는 사업으로 판단한다.

대장동 개발은 NPV가 335억7500만원이기 때문에 사업성이 있다는 결론이 나온다. 이에 따라 성남시가 대장동 개발에 민간사업자를 참여시키지 않고 성남도시개발공사를 통해 독자적 공영개발을 할 수도 있지 않았느냐는 의문이 생긴다.

이와 관련 경기연구원 보고서에는 "성남도시개발공사는 2014년에 출범한 신생 공사로서 당시 자본금이 50억원 밖에 안 됐기 때문에 약 1조2000억원의 비용 투입이 예정된 대장동 사업을 독자적으로 수행할 수 없었다"고 적혀있다.

보고서에 따르면 당시 성남도시개발공사가 대장동 사업을 추진할 수 있는 방법은 ▲독자적으로 1조2000억원 가량을 차입해서 사업을 하거나 ▲재무적 투자자 등과 특수목적법인(SPC)을 구성해서 사업을 하는 두 가지로 압축됐다.

다만 신생 공사인 성남도시개발공사가 대규모 자금을 차입하기에는 신용도 등에 많은 문제가 있었다. 이에 따라 성남도시개발공사 경영진과 각 실·처장 등이 모두 모여 수차례 회의를 거친 끝에 SPC를 구성해서 사업을 하기로 결정했다는 것이다.

그러나 업계에서는 여전히 납득하기 어렵다는 반응이다. 성남도시개발공사가 이처럼 어렵게 민간사업자를 참여시키기로 결정했다면 왜 1조5000억원 규모 사업 계획서가 하루 만에 '졸속 심사' 됐느냐는 것이다.

앞서 성남도시개발공사는 2015년 사업계획서를 접수한 지 하루 만에 대장동 개발사업 우선협상대상자를 '성남의뜰' 컨소시엄으로 선정한 것으로 알려졌다.

익명을 요구한 부동산업계 관계자는 "성남도시개발공사가 개발이익을 모두 가질 수 있는 사업인데도 굳이 민간사업자를 참여시켰다면, 해당 업체의 자금조달 능력이나 사업 경험 등을 제대로 검토하기 위해 심의위원회를 꾸리는 작업이라도 했어야 했다"며 "그마저도 없이 1조5000억원 규모 사업 계획서를 하루 만에 '졸속 심사' 했다는 점은 모두 특혜성이라는 해석밖에 안 나온다"고 말했다.

sungsoo@newspim.com

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양대 노총에 110억원 편향 지원 [서울=뉴스핌] 한태희 기자 = 내년도 정부 예산안을 심의하는 국회가 정부가 편성하지도 않은 양대 노총 지원 예산 110억원을 슬쩍 끼워 넣은 점은 정치권에서 관행처럼 이어온 '쪽지예산' 문제를 고스란히 보여준다. 국민 호주머니에서 나오는 돈이 정치권 이해관계에 따라 쓰이고 있는 것이다. 19일 국회 기후환경에너지환경노동위원회(환노위) 전체회의를 통과한 고용노동부 등 환노위 소관 예산안 예비심사보고서를 보면 고용노동부 취약노동자지원 사업 부문에 한국노동조합총연맹(한국노총)과 민주노동조합총연맹(민주노총)에 각각 55억원씩 지원하는 사업 예산이 신규 반영됐다. [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 한병도 소위원장이 17일 오전 서울 여의도 국회에서 열린 예산결산특별위원회 제1차 예산안등조정소위원회를 주재하고 있다. 2025.11.17 pangbin@newspim.com 한국노총 지원 예산을 세부적으로 보면 한국노총이 운영하는 중앙근로자복지센터 승강기·에스컬레이터 교체에 40억원, 난방 설비 교체 5억원, 지하주차장 안전 성능 10억원이 반영됐다. 민주노총 지원 예산을 보면 민주노총 임차보증금 예산 55억원이 편성됐다. 양대 노총 지원 예산은 당초 정부 예산안에는 없었으나 집권 여당인 더불어민주당(민주당) 국회의원들이 민원성 쪽지예산을 받아 관련 예산을 집어넣었다고 전해졌다. 야권에서는 민주당이 정치적 이해관계에 따라 양대 노총 쪽지예산을 끼워 넣었다고 의심하고 있다. 이재명 대통령 당선에 기여한 양대 노총에 대한 보은성 예산에 더해 내년 지방선거에서도 '함께 하자'는 정치적 메시지가 담겨 있다는 지적이다. 앞서 한국노총은 지난 6월 대통령 선거 때 당시 이재명 민주당 후보를 공개적으로 지지 선언했다. 민주노총은 대선 때 특정 후보 지지 선언을 하지 않았으나 노란봉투법(노동조합법 개정안)을 강행 처리한 민주당과 노동 정책 노선을 같이 하고 있다. 양대 노총은 노동계에서 영향력이 큰 노동조합이다. 고용노동부에 따르면 2023년 기준 한국노총과 민주노총 조합원은 각각 116만명, 108만6000명이다. 양대 노총에 소속된 조합원은 전체 노조 조합원 약 82%를 차지한다. 양대 노총을 우군으로 두면 압도적인 노동계 지지를 받을 수 있다는 의미다. 우재준 국민의힘 국회의원은 "제3노조, MZ 노조, 비정규직 노조를 지원하다고 했으면 그나마 명분이 있다"며 "민주노총이 정권 교체에 가장 크게 기여한 단체라는 건 국민 모두 알고 있고 지난 대선에서 한국노총조차도 이재명 후보를 지지했다"고 꼬집었다. 이어 "누가 봐도 정권 교체에 대한 대가성 지원 사업"이라며 "이 예산은 삭감해야 한다"고 강조했다. ◆ 눈덩이처럼 불어나는 SOC…지방선거 표심 노려 문제는 정치권 이해관계가 달린 쪽지예산이 난무할 수 있다는 점이다. 정치권은 내년 지방선거를 앞두고 지역에서 올라오는 각종 민원을 들어줘야 해서다. 정부가 건설경기 부양을 위해 철도·도로 등 SOC 분야에 대한 재정 투입을 확대한다. [사진=뉴스핌DB] 당장 지방에 도로·다리를 깔고 보수하는 예산이 급증하고 있다. 국토교통위원회(국토위)는 하루 전인 지난 18일 전체회의를 열고 국토부 예산을 당초 정부안보다 약 2조 4000억원 증액했다. 증액된 예산은 대부분 지역 사회간접자본(SOC) 인프라 확충과 지역균형발전 사업에 배정됐다. 국토위는 특히 정부가 반영하지 않은 도심공공주택복합사업 예산 100억원을 신규 배정했다. 도심공공주택 복합사업 추진이 늦어지는 곳을 대상으로 국민체육센터와 같은 생활 SOC를 건설하는 돈을 정부가 일부 지원한다는 것이다. SOC 예산은 예산결산특별위원회(예결위)를 거치며 눈덩이처럼 증가할 수 있다. 국토위는 말 그대로 예비심사일 뿐 실제로 예산을 깎고 늘리는 일은 예결위에서 하기 때문이다. 국회 안에서는 일부 예결위원은 벌써 쪽지예산을 수십장 받았다는 얘기도 흘러나온다. 쪽지예산에 혈세는 줄줄이 새고 있다. 감사원이 지난해 말 공개한 '국고보조금 편성 및 관리 실태'에 따르면 2021년부터 2024년까지 부당 지원된 국비만 20개 사업으로 2520억원에 달한다. ace@newspim.com 2025-11-19 14:25