대장동 개발, 민간사업자 맡은 탓에 '분상제' 피했다…분양가 1억~3억 더 비싸졌다

기사입력 : 2021년09월28일 06:01

최종수정 : 2021년09월28일 06:14

대장지구, 민간택지로 분상제 '미적용'…화천대유, 분양수익 '2352억'
민간사업자 '굳이' 필요했을까…사업계획서 '졸속심사'도 납득 어려워

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 판교 대장동 도시개발사업의 사업시행을 민간사업자인 '성남의뜰'이 맡은 탓에 수분양자들 부담이 더 높아졌다는 지적이 나온다. 사업시행자가 공공기관이 아닌 민간사업자라서 공공택지지구가 아니라 민간택지지구 사업이 됐고, 그 결과 '분양가상한제'를 면제받아 분양가가 1억~3억원 가량 더 비싸졌기 때문이다.

이재명 경기도지사 측은 사업의 "위험부담을 줄이기 위해" 성남시와 민간사업자가 공동 개발하게끔 했다고 해명했다. 하지만 성남시는 애초 미분양 위험이 낮은 지역이라는 게 당시 경기연구원 보고서에도 나와있는 만큼 설득력이 떨어진다는 게 업계 의견이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.09.24 sungsoo@newspim.com

◆ 대장지구, 민간택지로 분상제 '미적용'…화천대유, 분양수익 '2352억'

28일 경기연구원이 지난 2019년 발표한 '개발이익 공공환원 사례 심층연구' 보고서에 따르면 판교 대장동 도시개발사업은 성남의뜰이 사업시행을 맡으면서 민간택지지구 사업이 됐다. 이에 따라 분양가상한제를 적용받지 않았다. 당시에는 공공이 개발한 택지에만 분양가상한제를 적용했기 때문이다.

만약 성남도시개발공사가 사업시행자였다면 공공택지지구 사업이 돼서 분양가상한제를 적용받을 수 있었다. 즉 수요자들이 더 저렴한 분양가에 내집 마련할 수 있었는데 실제로는 그럴 수 없었다는 뜻이다. 지난 2018~2019년 판교 대장지구에 분양한 아파트들은 모두 분양가가 3.3㎡당 평균 2000만원이 넘었다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.09.24 sungsoo@newspim.com

대우건설이 시공한 '판교 퍼스트힐 푸르지오'(판교대장 도시개발구역 A1·2블록)는 지난 2018년 12월 3.3㎡당 평균 2030만원에 분양했다. 전용면적 84㎡ 분양가는 6억5760만~8억980만원 선. 발코니 확장비는 전용 84㎡ 기준 1505만~1665만원이다.

같은 시기에 포스코건설이 공급한 '판교 더샵 포레스트'(A11·12블록)는 3.3㎡당 평균 분양가가 2080만원이다. 전용 84㎡ 분양가가 6억2220만~7억6330만원, 발코니 확장비는 1441만~1616만원이었다.

현대건설·현대엔지니어링 컨소시엄이 지은 '힐스테이트 판교 엘포레'(A3·4·6블록)는 분양가가 3.3㎡당 평균 2433만원에 이른다. 공급물량이 가장 많았던 A6블록 전용 128㎡ 평형은 9억7000만~13억1000만원에 분양했다.

이듬해인 지난 2019년 6월 제일건설이 선보인 '판교 대장지구 제일풍경채'(A5·A7·8블록)는 3.3㎡당 평균 분양가가 2299만원이었다. 전용 84㎡ 기준 7억1415만~8억4810만원에 분양했다.

당시 분양 관계자들은 이 아파트들이 위치한 서판교 집값이 3.3㎡당 2500만~3000만원인 것에 비하면 분양가가 비싸지 않다고 설명했다. 하지만 업계에서는 분양가상한제를 적용했다면 분양가가 이보다 1억~3억원 가량 더 저렴해져, 수분양자들 부담이 크게 줄어들었을 것으로 관측한다.

예컨대 분양가상한제가 됐다면 전용 84㎡ 기준 분양가가 6억원 안팎으로 책정됐을 것으로 추정돼서다. 지난 2018년 12월 위례신도시에 분양한 '위례포레자이' 분양가는 3.3㎡당 평균 1820만원으로, 전용 95㎡ 기준 6억2200만~6억7700만원이었다.

화천대유자산관리(이하 화천대유)가 현재까지 대장동에서 거둔 분양수익은 2300억원 이상으로 추산된다. 화천대유는 성남의뜰 보통주를 보유한 자산관리회사다. 올해 화천대유 감사보고서에 따르면 분양원가를 제외한 누적분양순익(수익에서 원가 차감)이 2352억원이며, 미집행된 분양계약 잔액은 3190억원으로 집계됐다.

여기다 최근 대장동에는 3.3㎡당 분양가가 3400만원을 넘어서는 단지도 있었다. 화천대유가 지난 16일 분양한 도시형생활주택 '판교SK뷰테라스'(B1블록)는 3.3㎡당 3440만원에 분양했다. 대장동에서 공급된 단지 중 가장 높은 수준이다. 지난 2018년 이후 시세가 급등함에 따라 분양가를 대폭 올린 것으로 보인다.

◆ 민간사업자 '굳이' 필요했을까…사업계획서 '졸속심사'도 납득 어려워

업계에서는 성남도시개발공사가 판교 대장동 개발에 '성남의뜰'이라는 민간사업자를 굳이 참여시킬 필요가 있었느냐는 의문이 나온다.

이재명 경기도지사 대선 캠프는 '대장동 개발사업 Q&A' 자료에서 성남도시개발공사의 "위험부담을 없이기 위해" 민간사업자와 공동개발했다고 해명했다. 2015년 당시에는 부동산 경기가 지금처럼 좋지 않았고 거의 모두가 부동산 가격이 폭락한다고 봤기 때문에 성남시가 선순위로 보장받는 방법을 선택했다는 것이다.

하지만 경기연구원 보고서에 따르면 당시 성남시 분양시장 상황은 전혀 달랐다. 보고서에는 "성남시는 공동주택 분양의 경우 소위 '불패신화'를 이어가는 지역 중 하나"라며 "대장동 역시 주택건설 사업자들 입장에서 분양 리스크 없이 사업이 가능하다는 의견이 지배적이었다"고 적혀있다.

실제 성남도시개발공사도 민간사업자 모집 전부터 사업에 경제성이 있음을 미리 인지하고 있었다. 성남도시개발공사가 지난 2015년 발표한 '대장동·제1공단 결합도시개발 신규 투자사업을 위한 다른 법인에 대한 출자 추진계획(안)' 보고서에는 대장동 사업에 타당성이 있다고 적시 돼있다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = [자료='대장동·제1공단 결합도시개발 신규 투자사업을 위한 다른 법인에 대한 출자 추진계획(안)' 보고서 캡처]2021.09.24 sungsoo@newspim.com

대장동 개발사업의 타당성 검토 결과는 ▲순현재가치(NPV) 335억7500만원 ▲내부수익률(IRR) 6.66% ▲비용편익분석(B/C) 비율 1.03으로 집계됐다. NPV 수치가 0보다 작으면 타당성(가치)이 없는 사업, 0보다 크면 타당성(가치)이 있는 사업으로 판단한다.

대장동 개발은 NPV가 335억7500만원이기 때문에 사업성이 있다는 결론이 나온다. 이에 따라 성남시가 대장동 개발에 민간사업자를 참여시키지 않고 성남도시개발공사를 통해 독자적 공영개발을 할 수도 있지 않았느냐는 의문이 생긴다.

이와 관련 경기연구원 보고서에는 "성남도시개발공사는 2014년에 출범한 신생 공사로서 당시 자본금이 50억원 밖에 안 됐기 때문에 약 1조2000억원의 비용 투입이 예정된 대장동 사업을 독자적으로 수행할 수 없었다"고 적혀있다.

보고서에 따르면 당시 성남도시개발공사가 대장동 사업을 추진할 수 있는 방법은 ▲독자적으로 1조2000억원 가량을 차입해서 사업을 하거나 ▲재무적 투자자 등과 특수목적법인(SPC)을 구성해서 사업을 하는 두 가지로 압축됐다.

다만 신생 공사인 성남도시개발공사가 대규모 자금을 차입하기에는 신용도 등에 많은 문제가 있었다. 이에 따라 성남도시개발공사 경영진과 각 실·처장 등이 모두 모여 수차례 회의를 거친 끝에 SPC를 구성해서 사업을 하기로 결정했다는 것이다.

그러나 업계에서는 여전히 납득하기 어렵다는 반응이다. 성남도시개발공사가 이처럼 어렵게 민간사업자를 참여시키기로 결정했다면 왜 1조5000억원 규모 사업 계획서가 하루 만에 '졸속 심사' 됐느냐는 것이다.

앞서 성남도시개발공사는 2015년 사업계획서를 접수한 지 하루 만에 대장동 개발사업 우선협상대상자를 '성남의뜰' 컨소시엄으로 선정한 것으로 알려졌다.

익명을 요구한 부동산업계 관계자는 "성남도시개발공사가 개발이익을 모두 가질 수 있는 사업인데도 굳이 민간사업자를 참여시켰다면, 해당 업체의 자금조달 능력이나 사업 경험 등을 제대로 검토하기 위해 심의위원회를 꾸리는 작업이라도 했어야 했다"며 "그마저도 없이 1조5000억원 규모 사업 계획서를 하루 만에 '졸속 심사' 했다는 점은 모두 특혜성이라는 해석밖에 안 나온다"고 말했다.

sungsoo@newspim.com

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내란특검, 한덕수에 징역 15년 구형 [서울=뉴스핌] 백승은 기자 = "그날 밤, 대통령이 비상계엄을 하겠다는 순간 (중략) 기억도 맥락도 없고 분명하지 않습니다. (중략) 다만 비록 비상계엄을 막지 못했지만, 비상계엄을 찬성하거나 도우려 한 일은 결단코 없었습니다. 그것이 오늘 역사적인 법정에서 제가 드릴 가장 정직한 말입니다." 내란우두머리·내란 방조 혐의를 받는 한덕수 전 국무총리가 26일 서울중앙지법 형사합의33부(재판장 이진관) 심리로 열린 결심 공판에서 이같이 최후 변론했다. 1심 선고는 오는 1월 21일 오후 2시에 나온다. 내란 특별검사(특검)는 한 전 총리에게 징역 15년의 중형을 구형했다. 한 전 총리의 혐의는 내란중요임무종사·내란우두머리방조·허위공문서작성및허위작성공문서행사·대통령기록물관리에관한법률위반·위증이다. [서울=뉴스핌] 류기찬 기자 = 한덕수 전 국무총리가 26일 오후 서울 서초구 서울중앙지법에서 열린 내란 방조 및 내란 중요임무 종사 혐의 관련 결심공판을 마친 뒤 법원을 나서고 있다. 2025.11.26 ryuchan0925@newspim.com 이 재판은 내란우두머리방조로 기소됐지만, 지난 3차 공판에서 재판부가 특검에 내란중요임무종사 혐의를 '선택적 병합' 형태로 공소장 변경하라고 요청해 공소 사실이 추가됐다. 선택적 병합은 필수적 병합의 반대 개념으로, 두 개 혐의를 공소장에 추가하면 재판부가 한 가지를 선택해 판단할 수 있는 형태다. 특검 측은 한 전 총리가 내란 범행에 가담하기 위해 절차적 정당성을 확보하려는 목적으로 국무위원 정족수를 채우려고 시도하거나 허위 공문서를 작성했다고 본다. 또 진술을 수차례 번복해 비협조적인 태도로 일관하고 있고 개선의 여지가 없는 점도 양형으로 고려돼야 한다고 봤다. 위증과 관련해선 명백하게 밝혀진 바가 있고, 한 전 총리도 일부 혐의를 인정했다. 한 전 총리는 윤석열 전 대통령의 탄핵 심판에서 '계엄 선포문을 받은 적이 없다', '이상민 전 행정안전부 장관과 대화한 기억이 없다'라고 했지만, 이후 공개된 12·3 대통령실 대접견실 폐쇄회로(CC)TV에는 한 전 총리는 선포문을 받고 이 전 장관과 약 16분간 대화를 나누는 모습이 포착됐다. 이 CCTV에는 윤 전 대통령이 국무위원에게 비상계엄 사실을 알리자 한 전 총리가 고개를 끄덕이기도 했다. 또 한 전 총리는 당일 '국무위원에게 직접 전화하지 않았다'고 했지만, 송미령 농림축산식품부 장관에게 '빨리 오라'고 통화를 한 사실도 뒤늦게 드러났다. 이날 특검 측은 한 전 총리에 징역 15년을 구형하며, 12·3 비상계엄은 '민주주의에 대한 테러'라고 강하게 비판했다. 특검 측은 과거 내란 범죄가 권위주의에서 민주주의로 가는 기회를 박탈한 것이었다면, 12·3 비상계엄은 수십 년간 한국이 쌓은 민주화의 결실을 한 순간에 무너뜨려 더 막대하게 국격을 손상하고 국민에게 상실감을 줬다고 했다. 아울러 한 전 총리는 국가의 2인자로서 내란 사태를 막을 수 있는 사실상 유일한 사람이었음에도 내란 범행에 가담해 막대한 피해를 줬다고 지적했다. 특검 측은 "그간 대한민국 사법시스템 죄에 상응하는 책임 엄히 물었다. 강화된 양화기준 발전된 시대적 경제적 사회적 변화 고려할 필요가 있고, 나아가 피고인을 엄히 처벌해 다시는 대한민국에서 불행 역사 되풀이되지 않도록 해야 한다"라고 강조했다. 반면 한 전 총리 측은 비상계엄의 절차적 정당성을 위해 국무위원을 모은 게 아니라 대통령을 저지하기 위해 모은 것이라고 주장했다. 위증 역시 큰 충격을 받아 기억이 선명하지 않은 것뿐이라고 밝혔다. 한 전 총리는 최후진술에서 직접 준비한 종이 한 장을 들고 '존경하는 재판장님'이라며 말 문을 열었다. 그는 "작년 12월, 비상계엄 선포로 국민이 겪은 고통과 혼란을 가슴 깊이 죄송스럽게 생각한다"라고 했다. 이어 "1970년 경제 관료로 입문해 한평생 공직을 걸어 왔다. 경제 정책 최일선에서 일했다. 대한민국은 제게 많은 기회를 줬고, 전력을 다하는 게 그에 보답하는 길이라고 생각하며 살았다. 그 길의 끝에 비상계엄 선포 사태를 만나리라고는 꿈에도 예상치 못했다"라고 밝혔다. 한 전 총리는 "여기 계신 어떤 분보다 제가 스스로를 더 혹독하게 추궁했다. 그날 밤 혼란한 기억을 복기할수록 제가 부족한 사람이었다는 절망만 사무친다"라며 "저는 그 괴로움을 죽는 날까지 지고 가야 하는 사람"이라고 힘주어 말했다. 이날 한 총리는 재판을 마치고 '국민들 앞에서 한마디 하실 말씀 없냐', '헌법재판소 재판관을 임명하지 않은 것에 대해 후회하지 않느냐' 등 취재진의 질문에는 어떤 대답도 하지 않고 법정을 빠져나갔다. 100wins@newspim.com 2025-11-26 18:58

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"'자사주 1년내 소각 의무화' 연내 마무리" [서울=뉴스핌] 배정원 기자 = 더불어민주당은 자사주를 취득일로부터 1년 내 소각하도록 하는 내용의 3차 상법 개정안을 연내 마무리하겠다고 25일 밝혔다. 한정애 민주당 정책위의장은 이날 오전 국회에서 열린 원내대책회의에서 "더 건강한 자본 시장을 위해 3차 상법 개정안이 조속히 논의되고 시행될 수 있도록 최선을 다하겠다"며 이같이 밝혔다. 한정애 더불어민주당 정책위의장. [사진=뉴스핌DB] 한 정책위의장은 "주주 충실 의무 명문화, 집중투표제 의무화에 이은 자사주 소각 의무를 담은 3차 상법 개정안을 연내에 마무리하도록 하겠다"고 말했다. 그는 "그간 자사주가 특정 주주의 이익을 위해서 이용되는 나쁜 사례가 많았다"며 "상법 개정을 통해 자사주의 성격을 명확히 규정하고 자사주 마법을 우리 자본시장에서 퇴출하도록 하겠다"고 말했다. 3차 상법 개정안은 회사가 자기 주식을 취득하는 경우 취득일로부터 1년 내 소각하는 것을 원칙으로 하되, 임직원 보상 목적 등 일정 요건에 해당할 때는 '자기주식 보유·처분 계획'을 작성해 주주총회 승인을 통해 보유 또는 처분할 수 있도록 한다. 기존 자사주에 대해선 신규 취득 자사주와 동일한 의무를 부여하되 법 시행 후 6개월의 추가 유예 기간을 두기로 했다. 전날 민주당 코스피 5000 특위 위원장인 오기형 의원은 이 같은 내용을 골자로 하는 상법 개정안을 대표 발의했다. 한 정책위의장도 공동 발의자에 이름을 올렸다. jeongwon1026@newspim.com 2025-11-25 10:12