[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 여당이 재건축 조합원 2년 거주 의무화 규제를 철회하면서 강남권 전세매물이 늘어나는 현상이 나타나자 '임대차 3법'도 폐기해야 한다는 목소리가 힘을 받고 있다.

정부가 임대차3법 시행 이후 전세시장이 안정화됐다고 '자화자찬'하지만 시장의 반응은 냉담하다. 전셋값 상승이 지속되고 있고 전셋집 구하기도 쉽지 않은 상황이다. 조합원 2년 거주 의무를 없애자 단기적으로 전세 물량이 확대된 것처럼 임대차법을 과감하게 폐기 또는 수정하면 중장기적으로 전세시장 안정화에 도움이 될 것이란 의견이 많다.

◆ 임대차법 폐기시, 중장기적 매물 증가 기대...이중가격도 해소

23일 부동산업계에 따르면 임대차3법이 폐기되면 수도권을 중심으로 장기간 이어진 전셋값 상승세가 한풀 꺾일 것이란 주장이 제기된다.

일단 '매물잠김' 현상이 완화될 가능성이 있다. 임대차법 계약갱신청구권으로 임차 기간을 4년 보장하면서 전셋값의 급격한 상승과 월세전환 증가를 불러왔다.

서울 여의도 아파트 모습<사진=이동훈기자>

서울부동산정보광장에 따르면 올해 1~5월까지 이뤄진 서울 아파트 임대차 거래(6만9919건) 중 반전세를 포함한 월세 거래는 2만3544건으로 전체의 33.67%를 차지했다. 임대차법 시행 전과 비교하면 5%P(포인트) 정도 늘어난 것으로 그만큼 전세 비중이 줄어든 셈이다.

최근 재건축 실거주 규제 법안이 폐기되자 단기적으로 전세 물량이 증가한 것처럼 임대차법이 사라지면 비슷한 효과가 나타날 것으로 보인다. 대치동 은마아파트는 지난주 전세매물이 72건 등록됐으나 일주일새 182건으로 2배 이상 늘었다. 8억원을 웃돌던 전용 76m²은 7억원 선으로 1억원 빠졌다. 조합원 분양권을 확보하기 위해서는 2년 실거주해야 한다는 법안이 중도 폐기된 이후 발생한 현상이다. 임대차법은 세입자와 이해관계가 얽혀 있다는 점에서 재건축 실거주 규제보다는 중장기적으로 효과가 나타날 것으로 기대된다.

신규계약과 계약갱신 간 차이로 크게 벌어지는 '이중 가격'도 풀어야 할 문제 중 하나다. 강남구 대치동 '래미안대치팰리스1단지' 전용면적 94㎡(17층)는 지난 6일 23억원에 전세계약이 이뤄졌다. 지난달 3일 같은 면적(23층)이 15억7500만원에 전세계약 된 것과 비교하면 전세가격 차이가 7억원이 넘는다. 이같은 모습은 강남 이외 지역에서도 나타나는 현상이다. 시장 혼선을 부채질할 뿐 아니라 갱신 계약이 끝난 뒤 새집을 구해야 하는 임차인들은 부담을 느낄 수밖에 없다.

강남구 대치역 주변 성원공인개소 대표는 "신규와 재계약간 가격차가 크게 벌어진 이중가격, 반전세, 월세 전환 증가 등으로 전세시장이 상당히 불안한 상태"라며 "재건축 실거주 의무 폐기로 강남 전세시장이 일부 숨통이 트인 것처럼 임대차법도 폐기 처분하면 중장기적으로 전셋값이 안정화되는 효과가 나타날 것"이라고 말했다.

물론 전세매물 품귀현상은 임대차법이 큰 영향을 미쳤지만 부동산 관련 정책이 종합적으로 어우러진 결과다.

투기수요를 막겠다는 취지로 정부가 재건축뿐 아니라 일반주택에도 실거주 의무를 강화했다. 양도소득세를 통한 규제다. 2017년 8·2 대책 시행 이후 조정대상지역 내 주택은 집주인이 2년 이상 실거주하지 않으면 감면 대상에서 제외된다. 양도세율도 최고 70%다.

분양가상한제를 적용받은 단지에 최대 5년간 실거주 의무가 부과된 것도 영향을 미쳤다. 부과된다. 전세를 내놓고 싶어도 세금 부담과 규제로 집주인이 직접 입주해 사는 비율이 높아졌다. 상대적으로 전세매물이 줄어들 수밖에 없는 구조다.

게다가 공급부족도 원인이다. 3기신도시 대기수요 등으로 전세로 눌러앉은 수요는 늘었다. 계약갱신청구권으로 2년이란 시간은 벌었지만 새로 전세를 찾는 수요자의 입장에서 급등한 시세에 고통을 호소하는 사례가 적지 않다.

송파구 잠실역 주변 P공인중개소 실장은 "정부가 전세계약 갱신률이 높아 시장이 안정화되고 있다지만 시장에선 가장 큰 부작용을 초래한 대책으로 평가한다"며 "임대차법이 전세시장 불안에 가장 큰 영향을 미친 만큼 지금이라도 수정된다면 점진적으로 전세시장이 정상화될 가능성이 있다고 본다"고 강조했다.

◆ 1~2년 후 계약갱신 만료시 부작용 눈덩이...폐기 또는 전면 수정해야

실제 임대차법 시행 이후 전세시장 불안이 가중되고 있다.

KB국민은행 자료에 따르면 지난해 7월 임대차 2법(전월세상한제·계약갱신청구권제) 시행 전 1년 서울 아파트 전셋값은 평균 2.4% 상승했는데 시행 이후 1년 동안에는 16.7% 뛰었다. 전세금으로는 1억2000만원 정도 상승했다. 서울 평균 전셋값은 작년 7월 4억9900만원이었으나 지난달 6억2600만원을 기록했다. 하지만 계약갱신청구권으로 5% 이하 상한선을 적용한 전세거래가 70% 넘게 발생했다는 점을 고려할 때 신규 전세는 1년새 1억5000만원 넘게 뛴 것이다.

이중 강남과 강북에서 전세 수요가 많은 송파구(21.8%)와 노원구(21.6%)는 20% 넘게 급등했다. 최근에는 강남발 재건축 이주수요로 반포, 잠원, 동작구 등의 전셋값이 치솟았다.

1~2년 후 계약갱신청구권 사용으로 세입자가 새로운 집을 구할 때 부작용은 더 크게 나타날 것으로 보인다. 5% 상한을 적용받아 한 차례 인상분을 최소화했지만 전셋값 상승폭이 가팔라 서울에서 2년 전과 비교해 2억~3억원 뛴 경우가 상당수이기 때문이다.

이렇다 보니 임대차법 전면 수정 또는 폐기해야 한다는 지적이 제기되고 있다. 집주인의 재산권 침해 요소가 있는 데다 물량 축소로 전셋값이 뛰어 세입자의 피해도 상당해서다.

권대중 명지대 부동산학교수는 "임대차법 시행 이후 전세 물건은 급격히 감소하고, 전셋값은 급등하면서 새롭게 집을 찾는 세입자에 많은 고통을 주고 있다"며 "시간이 갈수록 부작용이 커질 공산이 커 임대차법을 폐기 또는 수정할 필요가 있다"고 설명했다. 

leedh@newspim.com