[뉴스핌=이동훈 기자] 사업비가 1조원에 달하는 재건축 사업이 '미분양'에 발목이 잡히나?
서울 강동구 고덕주공2단지 재건축사업이 새 아파트의 미분양이 발생할 때 처리 방법을 놓고 해법을 찾지 못하고 있다. 주택시장 침체의 주요 요인인 미분양 리스크(위험)가 4000여 가구, 1조원 규모 대형 사업의 발목을 잡고 있는 셈이다.
고덕주공2단지 재건축조합이 지난 7월 실시한 시공사선정 입찰에 단 한곳의 건설사도 참여하지 않았다. 경기침체로 공사수주가 급한 건설사 입장에선 1조원 짜리 대형 공사를 외면하기가 쉽지 않았으나 한 곳도 입질을 하지 않았다.
이유는 미분양 처리 때문. 조합은 이 사업을 소위 말하는 '지분제' 방식으로 추진했다. 지분제는 전체 사업비 가운데 조합원들은 일정 금액만 부담하고 건설사는 새 아파트를 팔아 공사비를 챙기는 방식이다. 사실상 사업 주체가 건설사가 되는 셈이다. 때문에 미분양이 발생하면 모두 건설사가 떠안아야 하는 구조다.
건설사 입장에서 지금처럼 미분양이 쌓일 때에는 사업 리스크(위험)을 떠안는 지분제 방식을 꺼린다.
이 때문에 4000여 가구로 재건축 되는 서울 대형 재건축사업에 건설사들이 얼굴을 내밀지 않았던 것.
조합은 사업변경 방식을 검토하고 있다. 조합은 오는 10월 4일 대의원회의를 열어 지분제에서 도급제로 사업방식을 변경하는 방안과 미분양 발생시 처리방안, 입찰보증금 완화 방안 등에 대해 논의키로 했다.
조합이 방식변경을 검토하는 도급제는 지분제와 달리 건설사는 공사비만 받고 나머지 미분양 처리 및 사업성과는 조합원들이 책임을 지는 것이다.
고덕주공2단지 조합 한 관계자는 “100여명의 대의원 중 참석이 가능한 70여명이 모여 사업방식에 대한 세부사항을 조율할 예정”이라며 “논의된 내용은 조합 총회를 거쳐 최종 결정될 것”이라고 말했다.
이어 “기존 사업방식을 고수할 경우 시공사 선정 유찰이 되풀이될 가능성이 높다고 본다”며 “조건을 완화해 재건축사업이 최대한 빨리 진행될 수 있도록 머리를 맞댈 것”이라고 덧붙였다.
특히 고덕주공2단지는 단지 규모가 커 미분양이 발생할 가능성이 높다. 때문에 더더욱 사업방식을 놓고 조합과 건설사간 줄다리기가 이어질 전망이다.
조합은 현재 2600여 가구를 4103가구로 재건축할 계획이다. 이렇게 되면 약 1000가구가 일반분양된다. 만일 일반분양분에서 미분양이 발생하면 손해가 된다.
예컨대 한 가구당 분양가격이 평균 6억원이고 일반분양 중 500가구가 미분양 됐다고 가정하면 시공사가 총 3000억원을 손해 보는 셈이다. 할인분양으로 미분양을 털어낸다고 해도 손해는 피할 수 없다.
A 대형건설사 관계자는 “서울 재건축단지 미분양이 속출하는 상황에서 위험부담이 큰 지분제를 수용해 시공사로 참여하는 건설사는 거의 없을 것”이라며 “고덕주공2단지는 기득권을 가진 시공사가 중간에 변경되는 등 변수가 많아 입찰참여에 부정적인 상황”이라고 말했다.
B 대형건설사 관계자는 “사업방식이 도급제로 진행되지 않을 경우 입찰참여를 안한다는 게 내부방침이다”며 “보수적인 영업활동을 펼치고 있기 때문에 무리한 사업추진은 지양하고 있다”고 설명했다.
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[뉴스핌] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)
