[뉴스핌=송협 기자] 약 1조원대 대규모 사업비가 투입되는 인천 대표적인 구도심으로 손꼽히는 '숭의 운동장 복합개발' 사업이 시행청인 인천 도시개발공사의 무리한 토지비 산출로 난항이 예상된다.

업계에 따르면, 총 사업비 5000억원이 투입되는 과거 야구장과 축구장으로 이용됐던 숭의 운동장 부지 일대 9만70㎡를 재개발해 오는 2015년까지 축구전용경기장과 유럽식 상업시설, 주상복합 아파트를 건립하게 될 본 사업에 참여하는 민간 건설투자자(CI)들이 토지비 산출을 놓고 인천 도시개발공사와 대립각을 세우고 있다.

인천광역시와 인천도시개발공사가 발주한 PF사업인 숭의운동장 복합개발 사업은 지난 2008년 현대건설을 주간사로 대우건설, 포스코건설, 한진중공업, 태영건설 등으로 구성된 현대건설컨소시엄과 인천도시개발공사가 설립한 PFV(아레나파크개발)가 사업을 추진하고 있으며 현재 축구경기장 공정률은 80%에 육박하고 있다.

숭의운동장 복합개발사업(가칭 아레나파크)은 인천시가 역점적으로 추진하는 구도심 재생사업 중 3대 복합개발사업으로  서울 삼성동 코엑스몰 대비 규모는 작지만 사업 추진속도가 빨라 인천 송도신도시를 제외한 구도심지역을 탈바꿈하는 차세대 랜드마크로 기대되고 있다.

하지만 최근 이 사업 추진에 적색등이 켜졌다. 사업추진의 핵심요소로 손꼽혔던 대형 할인마트(홈플러스)입점이 해당 자치구의 반대로 무산될 위기에 놓였고 여기에 발주처인 인천 도시개발공사의 터무니없는 토지비 요구에 민간 건설사들이 난색을 표하고 있기 때문이다.

당초 아레나 파크는 서울 상암경기장을 롤모델로 대형 할인마트인 홈플러스가 입점키로 예정됐다. 이는 사업 완공 후 축구장의 유지 관리를 위해 매년 수억원의 임차료를 지불이 가능한 대형 마트 입점이 불가피하다는 판단에서다.

더욱이 대형마트가 입점할 경우 축구 경기가 없는 날에도 유동인구 집객이 가능할 수 있어 일거양득의 효과를 기대할 수 있다는게 사업주체들의 입장이다.

문제는 지난해 말 관할 인천 남구청이 재래시장 소상인들의 피해를 이유로 대형 할인마트 입점을 금지토록 하면서 사업에 급제동이 걸렸다.

실제 인천 남구청은 대형마트 입점을 규제하는 내용을 골자로 한 조례까지 제정했고 이에 아레나 파크 개발은 '사업 중단'까지 불사하겠다며 맞불 작전을 펼치고 나섰다.

◆ 난개발 구도심 토지비가 평당 1400만원?

무엇보다 본 사업에 참여한 민간건설사들의 발목을 잡는 또 하나의 장벽은 숭의 운동장 인근에 들어서는 주상복합용지에 대한 인천 도시개발공사의 막무가내식 토지비 산출 문제다.

실질적인 토지 소유주인 인천도시개발공사는 과거 난개발 지역으로 취급받던 숭의 운동장 인근 부지에 대해 토지 매매가를 3.3㎡당 1400만원 이상으로  결정키로 하자 현대건설을 비롯한 건설투자자들은 거세게 반발하고 나섰다.

본 사업에 참여한 민간건설사들은 3.3㎡당 토지 매매가가 1400만원을 넘어설 경우 숭의 운동장구역에 건립되는 751가구 규모의 주상복합 아파트 분양가는 3.3㎡당 1200만원선을 넘어선다며 이는 송도신도시 신규 주상복합 아파트 3.3㎡당 1100만~1250만원을 감안할 때 사업성이 떨어져 대규모 미분양을 양산하게 될 것이라고 토로했다.

세계적 금융위기 폭풍 이전 분양경기가 최고조에 올랐던 당시 실제로 숭의동 인근 용현동에 공급한 풍림산업의 주상복합 아파트 '풍림 엑슬루 타워'의 분양가는 3.3㎡당 900만~1100만원에 책정됐으며 현재까지 미분양 물량이 잔존하고 있는 상태다.

인천 도시개발공사 관계자는 "주상복합용지내 사유지 수용시 보상가는 3.3㎡당 1000만이었다"고 설명했다.

건설사들은 3.3㎡당 1400만원대 토지 매매가를 책정할 경우 아파트 분양가격이 높아질 수 밖에 없는 만큼 성공적인 사업을 장담할 수 없다는게 일관적인 설명이다.

◆ 송영길 인천시장의 구도심 활성화...신뢰부터 챙겨라

더욱이 숭의 운동장 복합개발 사업의 경우 과거 구도심 재개발 활성화를 무기로 인천시장 선거에서 당선된 송영길 시장과 인천광역시의 주력사업과 동시에 민간 건설투자자들과의 공동 사업 파트너쉽이라는 점을 감안할 때 본 사업에 참여한 민간건설사들은 인천시 남구청 및 인천시 도시개발공사의 일방적인 횡포에 강한 거부감을 드러내고 있다.

한 업계 관계자는 "과거 서울시의 뚝섬 상업구역 용지 매각 이후 지자체들이 본인들의 입맛에 맞게 민간건설사들을 파트너로 끌어들이면서 정작 수익 문제에 있어서는 일반 시행사 못지 않는 황당한 요구를 지속적으로 하고 있다"며"인천시 역시 서울시와 다를 바 없는 행태를 고스란히 반영하고 있다"고 지적했다.

인천 A 대학 도시계획 교수는 "인천 송도, 청라,영종신도시 등 특정 신도시 개발사업이 활발한 지역을 제외한 인천시 내 구도심은 상대적으로 사업성이 떨어질 수 밖에 없어 민간사들의 참여율이 저조한 상태"라며"이같은 상황을 고려할 때 숭의 운동장 사업 역시 민간사들의 이익 보다 인천시의 배만 불리는 형국이 될 것"이라고 전망했다.

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[뉴스핌 Newspim]송협 기자 (backie@newspim.com)