추가분담금 요구에 곳곳서 갈등 표출
[뉴스핌=김종길 기자] 불황의 그늘이 짙어지는 가운데 재개발, 재건축 등 조합 관련 주택사업이 표류하고 있다. 글로벌 경기 침체보다 앞서 시작된 건설 및 부동산 경기 침체의 지속으로 조합원과 건설사 모두 수익성이 크게 나빠진 것이 가장 큰 원인이다.
27일 업계에 따르면 정부가 지난해 11·3 대책 등을 통해 각종 규제를 완화하는 등 재개발 재건축사업 활성화에 시동을 걸었지만 전국 곳곳에서 재개발 및 재건축사업이 좌초 위기에 빠졌다.
분양 및 공사 지연의 책임을 조합원에게 전가하려는 건설사와 이에 저항하는 조합원들이 곳곳에서 충돌하고 있는 것이다. 수익을 보장하기 힘든 상황에 처한 건설사들은 조합원 분담금을 올려 이를 보전하려 하고 조합원들은 '계약대로 하라'며 이를 거부하며 곳곳에서 대치하고 있다.
경기도 부천시 약대동 약대주공 재건축사업은 기존 46~82㎡ 1040가구를 재건축해 59~175㎡ 1634가구를 짓는 것으로 H사가 시공을 맡았다.
지난 2007년 11월 관리처분을 신청하고 2008년 초 사업인가가 났지만 4개월째 기존 건물 철거공사마저 중단된 상태다. H사가 지난해 말 경기 악화 등으로 730억원의 공사비가 추가 발생했다며 가구 당 약 7300만원의 추가부담금을 요구했고 조합원들이 이를 거부하면서 발생한 일이다.
문제는 이번 재건축사업이 확정지분제 사업, 즉 조합원들이 부담할 비용과 받을 지분이 이미 확정된 상태에서 진행되는 사업이라는 점이다. 한 정비사업 전문가는 "조합 귀책 사유로 인한 금리 손실 등과 사업비 증액분을 제외하고 이번 사례처럼 증액된 공사비를 조합원들에게 부담하라고 요구하고 또 일방적으로 공사를 중단하는 것은 대기업이 할 일이 아니다"라고 말했다.
이같은 일은 다른 곳에서도 벌어지고 있다.
경기도 수원시 소재 권선주공1·3차 아파트 재건축사업 역시 G사와 D사 등 시공사의 추가부담금 요구와 이를 수용할 수 없다는 조합원들의 갈등으로 지상골조 공사 중 멈춰섰다.(본지 2월26일자 '1700가구 권선주공 재건축, 거액 추가부담금에 '넉다운'' 기사 참조)
이 역시 확정지분제 방식의 조합사업이지만 시공사들은 조합원 간 다툼과 상가 명도 이전 지연 등으로 사업이 지연됐다며 가구당 9200만원에 하는 분담금을 요구하고 있다. 조합원들은 '수용할 수 없다'며 가두시위를 벌이는 등 강경대응하고 있다.
확정지분사업이 아닌 단순도급사업의 경우도 사정은 마찬가지다.
서울 동작구 상도동에 지역조합 아파트 882가구를 짓던 S사는 지난해 말 시공을 중단했다. 표면적 이유는 일반분양한 305가구 중 상당수가 미분양되면서 공사비가 지급되지 않았다는 것이다. 회사 측은 "단순 도급공사라 공사비가 나오지 않는다면 사업 진행이 어렵다"며 "조합이 상가 명도 등의 문제를 제대로 해결하지 않아 사업이 지연된 측면도 있다"고 말했다.
하지만 공사가 시작되자 주택담보 중도금 대출을 시작한 조합원들은 이자 손실이 커지고 있다며 발을 동동 구르고 있는 상황이다.
같은 지역에 또다른 H사가 짓고 있는 한 지역조합 아파트의 경우 지난해 하반기 착공을 했지만 공사비용을 놓고 조합과 이견이 발생하자 H사관계자들이 모두 철수하는 일이 벌어지기도 했다.
지방 대도시들의 재건축 상황은 심각한 수준이다.
2004년 이후 건설사들의 진출 러시와 대거 미분양사태를 겪었던 지방의 지역의 경우 상황은 더욱 심각하다. 부산시의 최근 통계에 따르면 부산 지역에서 시작된 239개 재개발 대상구역 중 2월 말 현재 사업이 완료된 곳은 단 다섯 곳에 불과하며 이중 180여곳의 사업장이 사업이 중단된 상태다.
최근 재건축이 활발히 진행됐던 경북 구미시의 경우 3개 단지, 2000여가구 재건축이 모두 중단 상태다. 금융권의 신용등급평가 결과 퇴출된 대주건설, 워크아웃 중인 C＆우방, 우림건설 등이 시공사인 3개 단지 모두 시공사 재선정 위기에 놓이거나 공사가 중단됐다. 조합이나 추진위 승인 단계인 7개 재건축단지는 시공을 맡겠다는 건설사마저 나타나지 않는 상황이다.
조합과 시공사 간의 분쟁은 앞으로도 발생할 여지가 크다. 시공사는 최근 불황을 의식해 일반분양가를 내리려 하고 이 경우 그 비용을 부담해야 하는 조합원들이 이에 반발할 것이기 때문이다.
특히 재건축, 재개발 사업장은 대단지인 경우가 많아 일반분양 물량도 상당한 상황에서 대형 조합사업장 위주로 사업 중단 사태가 속출할 가능성도 있다.
한 부동산 전문가는 "분양 성공을 위해 일반분양가를 낮추고 공사비 상승 요인도 반영해야 하는 건설사 입장과 추가비용을 부담하기 힘든 조합원들의 이해 상충이 불가피하다"며 "추가부담금 지불 능력이 없는 조합원들이 많은 조합은 결국 사업을 포기하는 사례마저 나올 것"이라고 말했다.
27일 업계에 따르면 정부가 지난해 11·3 대책 등을 통해 각종 규제를 완화하는 등 재개발 재건축사업 활성화에 시동을 걸었지만 전국 곳곳에서 재개발 및 재건축사업이 좌초 위기에 빠졌다.
분양 및 공사 지연의 책임을 조합원에게 전가하려는 건설사와 이에 저항하는 조합원들이 곳곳에서 충돌하고 있는 것이다. 수익을 보장하기 힘든 상황에 처한 건설사들은 조합원 분담금을 올려 이를 보전하려 하고 조합원들은 '계약대로 하라'며 이를 거부하며 곳곳에서 대치하고 있다.
경기도 부천시 약대동 약대주공 재건축사업은 기존 46~82㎡ 1040가구를 재건축해 59~175㎡ 1634가구를 짓는 것으로 H사가 시공을 맡았다.
지난 2007년 11월 관리처분을 신청하고 2008년 초 사업인가가 났지만 4개월째 기존 건물 철거공사마저 중단된 상태다. H사가 지난해 말 경기 악화 등으로 730억원의 공사비가 추가 발생했다며 가구 당 약 7300만원의 추가부담금을 요구했고 조합원들이 이를 거부하면서 발생한 일이다.
문제는 이번 재건축사업이 확정지분제 사업, 즉 조합원들이 부담할 비용과 받을 지분이 이미 확정된 상태에서 진행되는 사업이라는 점이다. 한 정비사업 전문가는 "조합 귀책 사유로 인한 금리 손실 등과 사업비 증액분을 제외하고 이번 사례처럼 증액된 공사비를 조합원들에게 부담하라고 요구하고 또 일방적으로 공사를 중단하는 것은 대기업이 할 일이 아니다"라고 말했다.
이같은 일은 다른 곳에서도 벌어지고 있다.
경기도 수원시 소재 권선주공1·3차 아파트 재건축사업 역시 G사와 D사 등 시공사의 추가부담금 요구와 이를 수용할 수 없다는 조합원들의 갈등으로 지상골조 공사 중 멈춰섰다.(본지 2월26일자 '1700가구 권선주공 재건축, 거액 추가부담금에 '넉다운'' 기사 참조)
이 역시 확정지분제 방식의 조합사업이지만 시공사들은 조합원 간 다툼과 상가 명도 이전 지연 등으로 사업이 지연됐다며 가구당 9200만원에 하는 분담금을 요구하고 있다. 조합원들은 '수용할 수 없다'며 가두시위를 벌이는 등 강경대응하고 있다.
확정지분사업이 아닌 단순도급사업의 경우도 사정은 마찬가지다.
서울 동작구 상도동에 지역조합 아파트 882가구를 짓던 S사는 지난해 말 시공을 중단했다. 표면적 이유는 일반분양한 305가구 중 상당수가 미분양되면서 공사비가 지급되지 않았다는 것이다. 회사 측은 "단순 도급공사라 공사비가 나오지 않는다면 사업 진행이 어렵다"며 "조합이 상가 명도 등의 문제를 제대로 해결하지 않아 사업이 지연된 측면도 있다"고 말했다.
하지만 공사가 시작되자 주택담보 중도금 대출을 시작한 조합원들은 이자 손실이 커지고 있다며 발을 동동 구르고 있는 상황이다.
같은 지역에 또다른 H사가 짓고 있는 한 지역조합 아파트의 경우 지난해 하반기 착공을 했지만 공사비용을 놓고 조합과 이견이 발생하자 H사관계자들이 모두 철수하는 일이 벌어지기도 했다.
지방 대도시들의 재건축 상황은 심각한 수준이다.
2004년 이후 건설사들의 진출 러시와 대거 미분양사태를 겪었던 지방의 지역의 경우 상황은 더욱 심각하다. 부산시의 최근 통계에 따르면 부산 지역에서 시작된 239개 재개발 대상구역 중 2월 말 현재 사업이 완료된 곳은 단 다섯 곳에 불과하며 이중 180여곳의 사업장이 사업이 중단된 상태다.
최근 재건축이 활발히 진행됐던 경북 구미시의 경우 3개 단지, 2000여가구 재건축이 모두 중단 상태다. 금융권의 신용등급평가 결과 퇴출된 대주건설, 워크아웃 중인 C＆우방, 우림건설 등이 시공사인 3개 단지 모두 시공사 재선정 위기에 놓이거나 공사가 중단됐다. 조합이나 추진위 승인 단계인 7개 재건축단지는 시공을 맡겠다는 건설사마저 나타나지 않는 상황이다.
조합과 시공사 간의 분쟁은 앞으로도 발생할 여지가 크다. 시공사는 최근 불황을 의식해 일반분양가를 내리려 하고 이 경우 그 비용을 부담해야 하는 조합원들이 이에 반발할 것이기 때문이다.
특히 재건축, 재개발 사업장은 대단지인 경우가 많아 일반분양 물량도 상당한 상황에서 대형 조합사업장 위주로 사업 중단 사태가 속출할 가능성도 있다.
한 부동산 전문가는 "분양 성공을 위해 일반분양가를 낮추고 공사비 상승 요인도 반영해야 하는 건설사 입장과 추가비용을 부담하기 힘든 조합원들의 이해 상충이 불가피하다"며 "추가부담금 지불 능력이 없는 조합원들이 많은 조합은 결국 사업을 포기하는 사례마저 나올 것"이라고 말했다.
