[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 이달 부동산 세제 개편을 앞두고 보유세와 양도소득세 체계를 다시 손질할 가능성이 제기되면서 시장의 관심이 집중되고 있다. 주택 수보다는 실제 거주 여부와 보유 자산 가치를 중시하는 방향이 거론되면서 비거주 1주택자의 장기보유특별공제와 초고가 주택의 보유세 부담이 주요 쟁점으로 떠오르고 있다.

세제 개편 방향에 따라 고가주택 보유자의 매도·보유 전략은 물론 '똘똘한 한 채' 선호 현상과 주택 거래 흐름에도 변화가 나타날 수 있다는 전망이 나온다. 장기보유 혜택 축소와 실거주 요건 강화가 현실화할 경우 비거주 고가주택의 세 부담은 한층 커진다.

다만 보유세와 거래세 간 조정 폭과 방식에 따라 시장 영향은 달라질 수 있다. 보유세 부담이 크게 확대될 경우 매물 출회가 늘어날 수 있지만, 거래세 완화가 병행되면 거래 활성화로 이어질 가능성도 제기된다. 반면 세 부담 변화가 제한적일 경우 시장 영향은 크지 않을 것이라는 관측도 나온다.

◆ 실거주 중심 과세 전환…고가 1주택자 셈법 복잡

15일 업계에 따르면 오는 16일 열리는 부동산 세제 공개 토론회에서 장기보유특별공제 재설계와 고가주택 보유세 조정 등 현재 거론되는 세제개편 방안의 방향성이 보다 구체적으로 드러날 것이란 관측이 나온다.

정부는 당초 이달 중 부동산 세제개편안을 발표할 예정이었으나 공개 토론회를 거쳐 시장과 전문가 의견을 수렴한 뒤 세부 내용을 조정한다는 방침이다. 오는 16일 세제 토론회와 23일 대통령 주재 부동산 대토론회에서 제시된 의견을 검토해 늦어도 8월 초에는 최종 개편안을 내놓을 계획이다. 이에 따라 이번 토론회에서는 실거주 중심 과세 원칙과 보유세·거래세 간 조정 방향을 둘러싼 논의가 집중될 것으로 보인다.

이번 세제개편에서 우선 관심이 쏠리는 부분은 1가구 1주택자에게 적용되는 장기보유특별공제의 개편 여부다. 정부가 단순 보유기간보다 실제 거주기간을 과세 기준에 더 적극적으로 반영할 경우 고가주택을 장기간 보유한 1주택자의 양도세 부담에도 변화가 나타날 수 있기 때문이다.

현행 장기보유특별공제는 일정 요건을 충족한 1가구 1주택자에게 보유기간과 거주기간에 따라 각각 최대 40%씩, 합산 최대 80%의 공제율을 적용하고 있다.

다만 장기간 보유했다는 이유만으로 고가주택에 높은 공제 혜택을 부여하는 것이 적절한지를 두고 지적이 이어지고 있다. 이에 보유기간에 따른 공제 비중을 낮추거나 주택 가액에 따라 혜택을 차등화하고 실제 거주기간을 보다 적극적으로 반영하는 방향의 제도 개편이 거론되고 있다.

개편이 현실화될 경우 고가주택을 장기간 보유했지만 실거주 기간이 짧은 1주택자의 양도세 부담이 지금보다 커질 가능성이 있다. 서울 핵심지역의 주택을 임대하면서 다른 지역에 거주하는 소유자의 매도·보유 판단에도 영향을 미칠 것으로 보인다.

시장에서는 장기 보유보다 실거주 여부를 중시하는 방향으로 공제 체계를 손질할 경우 고가주택 한 채에 자산을 집중하는 이른바 '똘똘한 한 채' 선호에도 변화가 나타날 수 있다고 보고 있다. 주택 수를 줄이면 세제상 유리하다는 기존 인식이 약화할 수 있다는 분석이다.

◆ 세금만 올리면 매물 잠길라…보유세·거래세 균형 과제

보유세 분야에서는 주택 수뿐 아니라 보유한 주택의 가액에 따라 세 부담을 조정하는 방안이 주요 쟁점으로 거론된다. 중저가 주택 여러 채를 보유한 사람보다 서울의 초고가주택 한 채를 보유한 사람의 세 부담이 상대적으로 낮아질 수 있는 현행 구조를 손질해야 한다는 취지다.

종합부동산세 공정시장가액비율 조정 여부도 관심사다. 공정시장가액비율은 주택 공시가격 합산액에서 기본공제액을 제외한 뒤 과세표준을 산정할 때 적용하는 비율이다. 이 비율을 높이면 세율을 조정하지 않고도 종부세 부담이 늘어나는 효과가 있다. 시장에서는 현재 60%인 공정시장가액비율을 상향하는 방안이 보유세 개편 수단 중 하나로 거론되고 있다. 

종부세에서는 초고가 1주택자에게 적용되는 세액공제 수준을 조정할지도 관심사다. 현행 제도는 고령자·장기보유 공제를 합해 최대 80%까지 세 부담을 낮출 수 있다. 향후 개편 과정에서는 주택 가액이 높은 1주택자에게 현행 공제 혜택을 그대로 적용할지, 고가주택에 별도의 기준을 둘지가 쟁점이 될 것으로 보인다.

다만 보유세 부담을 높이는 것만으로 주택 매물이 늘어날지는 미지수다. 양도세 부담이 높은 상황에서 보유 비용까지 늘어나면 집주인이 매도 대신 증여를 선택하거나 주택을 계속 보유하면서 거래가 위축될 가능성도 있다.

보유세를 조정할 경우 취득세와 양도세 등 거래 단계의 세 부담도 함께 검토해야 한다는 의견이 나올 것으로 예상된다. 주택 매물이 시장에 원활하게 나올 수 있도록 보유세와 거래세 간 균형을 맞추는 것이 향후 세제개편의 핵심 과제가 될 전망이다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "장기보유특별공제 축소와 초고가주택에 대한 과세 강화가 주요 쟁점이 될 수 있다"며 "보유세를 높인다면 양도소득세 부담을 낮춰 주택을 처분할 수 있는 여건도 함께 마련해야 한다"고 말했다.

이어 "보유세와 양도세를 함께 조정하는 방향으로 가야 하지만 재산세는 지방세, 양도소득세는 국세여서 현실적으로 조정이 쉽지 않을 것"이라며 "세 부담만 강화할 경우 결과적으로 주택을 팔기도, 사기도, 보유하기도 어려운 구조가 될 수 있다"고 덧붙였다.

min72@newspim.com