[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 올 연말 확정될 이재명 정부의 부동산 공시가격 체계와 관련해, 문재인 정부 시절 추진된 '공시가 현실화' 로드맵이 재개되기는 어려울 것이란 관측이 나온다.

공시가격을 실거래가 90% 이상 수준으로 맞출 경우, 실제 시세보다 공시가격이 더 높아지는 '역전현상'이 우려되기 때문이다. 이에 따라 공시가격은 실거래가의 최대 80% 선에서 유지될 것이란 분석이 많다.

다만 종합부동산세 산정에 활용되는 공정시장가액비율은 현행 60~100%에서 최대 120%까지 확대될 가능성이 제기된다. 이를 통해 상황에 따라 보유세 부담을 강화하는 방식이 검토될 것으로 전망된다.

5일 부동산시장 전문가들에 따르면 올 연말 확정될 부동산 공시가격 체계에서는 문재인 정부 때 추진했던 '공시가 현실화 로드맵'이 재현되지 않을 것이란 분석이 유력하다. 

한 시장 전문가는 "현재 용역 중으로 올 4분기 발표 예정인 '부동산공시가격 합리화 방안'에선 문재인 정부 시절 공시가격을 실거래가의 90%까지 올리는 것을 목표로 하는 '공시가격  현실화 로드앱은 재가동 되지 않을 것으로 본다"며 "지난해 용역 시작 직전 거론됐던 '적정가격'으로서의 공시가격 위상 정립을 위해 70~80% 수준 유지가 유력할 것"이라고 내다봤다. 

정부는 올 9월 이후 한국조세재정연구원이 발표할 연구용역 결과에 따라 새로운 기준의 공시가격 실거래가 비율을 수립한다는 방안이다. 국토부는 지난해 용역을 시작하기 앞서 공청회를 열고 공시가격 체계 개편의 방향성을 제시했다. 이 자리에서 국토연구원을 비롯한 전문가들은 문재인 정부의 공시가 현실화 로드맵을 가동할 때 발생하는 문제점을 지적하고 공시가격을 '시장가치를 반영한 정책가격'으로 정의키로 했다.

이를 위해 조정속도는 연간 1.5% 이내로 잠정했다. 안정성이나 예측 가능성을 높이기 위해 기본계획 수정 기간인 5년 단위로 시세반영률을 정하는 방안도 제시했다. 

이같은 원칙이 오는 9월 이후 발표될 공시가격 개편방안에 담길 것이 유력한 것으로 전망된다. 이렇게 되면 올 12월 예정 안이 나올 내년도 부동산 공시가격의 실거래가 대비 비율(현실화율)은 70~72%가 될 가능성이 높다. 올 4월 확정 고시될 올해 부동산공시가격 중 공동주택의 경우 실거래가 대비 비율은 69%다. 이를 매년 1.5%씩 조정해 2040년엔 최대 실거래가 대비 80%선까지 맞춘다는 것이다. 즉 공시가격의 실거래가 대비 비율을 최대 80%로 맞춰간다는 계획으로 풀이된다. 

이렇게 되면 세금의 기준인 공시가격이 실거래가를 역전할 가능성은 사라지며 조세저항도 상당부분 줄일 수 있을 전망이다. 이는 윤석열 정부 당시 '현실화 로드맵'을 포기하고 실거래가격 상승분 만큼만 공시가격을 인상한다는 공시가격 원칙과 상당 부분 비슷한 제도로 보인다. 윤 정부는 이같은 원칙을 국회 다수당인 야당의 반대로 법제화하지 못했지만 현 정부는 '부동산가격공시에관한법률'(부동산공시법) 개정을 거쳐 명확히 한다는 방침으로 알려졌다. 

다만 업계에서는 부동산 보유세 세수 확대를 위한 제도 개선이 추진될 가능성을 점친다. 종합부동산세는 해당 부동산의 공시가격에서 각종 공제를 거쳐 과세표준액을 설정한 뒤 공정시장가액비율을 곱해 산정한다. 종합부동산세법 시행령에 따르면 공정시장가액비율은 주택의 경우 '100분의 60부터 100분의 100까지' 구간에서 결정된다. 이명박 정부 때 처음 도입된 공정시장가액비율은 이명박-박근혜 정부 시기까지 80%가 적용됐지만 문재인 정부 때인 2021년 95%까지 올랐고 윤석열 정부 시기 60%까지 낮아졌다. 올해는 80% 복귀가 유력하게 점쳐진다. 

이같은 공정시장가액비율 구간을 '100분의 60부터 100분의 120까지'로 바꿀 가능성이 나온다. 이렇게 되면 공시가격을 굳이 올리지 않아도 종합부동산세와 지방세인 재산세를 대폭 올릴 수 있다. 특히 법 개정 없이 정부 직권으로 높은 수준의 종부세 부과가 가능해지는 셈이다. 한 업계 관계자는 "공정시장가액비율 조정은 법 개정 없이 시행령만 바꿔도 가능한 상황"이라며 "정부 필요시 종부세 징수를 보다 높게 부과하거나 낮출 수 있는 만큼 시장과열 관리 기능을 갖췄다고 볼 수 있을 것"이라고 말했다. 

또다른 업계 관계자는 "정부가 대통령까지 나서며 연일 다주택자에 대한 비판을 이어가고 있으며 세금 인상에 대한 명분 쌓기에 나서고 있는 상황"이라며 "이를 바탕으로 '국민적 공감대'가 형성되면 당장 내년부터 강화된 공정시장가액비율을 제도화할 수 있다"고 말했다.  

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