[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 광주광역시 최대 복합개발사업인 '챔피언스 시티'가 시공사들의 연이은 이탈로 표류 위기에 놓인 가운데, 사업 시행사의 재무적 부담이 수면 위로 드러나고 있다. 프로젝트파이낸싱(PF) 본계약 지연으로 6030억원 규모의 고금리 브리지론 이자가 불어나는 상황에서, 주관사인 신영과 우미건설이 각각 3000억원이 넘는 채무보증을 제공하고 있기 때문이다. 

통상 브리지론의 이자가 7~8%대라는 것을 감안하면, 만기가 되는 내년 4월까지 6개월 가량 사업이 지연될 경우 감당해야 하는 이자는 최대 241억원으로 추정된다. 이같이 고금리 이자 및 보증 리스크가 유동성에 타격을 입힐 것으로 우려되자 시행사들은 연내 1군 건설사를 대상으로 시공사 찾기에 나서는 한편, 본PF 전환과 분양에 나서는 것을 목표로 하고 있다.

◆ 포스코·대우 '사업 포기'…본PF·분양 지연에 6030억원 브리지론 이자 '눈덩이'

1일 건설업계 등에 따르면 광주 챔피언스 시티 복합개발사업에서 포스코이앤씨에 이어 대우건설도 철수를 선언하며 사업이 표류하는 가운데, 본PF와 분양 역시 내년 상반기로 밀리면서 시행사들의 재무 부담이 우려된다. 브리지론은 본PF에 비해 높은 이율을 지니고 있어 이 같은 시공사들의 집단 이탈은 결국 시행사들에 일정 지연에 따른 이자 부담으로 고스란히 전가되기 때문이다.

챔피언스 시티 개발사업은 광주 북구 임동 100-1번지 일대 전방·일신방직 부지 약 29만㎡에 주거·업무·상업시설을 포함한 총 4315가구 규모의 주상복합단지를 조성하는 사업이다. 본래 포스코이앤씨와 대우건설은 이 사업의 우선협상대상자로 선정됐으나, 포스코이앤씨가 갑작스레 시공권을 포기한 데 이어 대우건설도 지난달 25일 내부 투자심의위원회에서 사업 철수를 결정하기에 이르렀다. 당초 계획은 10월 중 PF 대출 약정 체결 및 착공이었지만, 이번 사태로 인해 결국 내년 상반기로 본PF와 분양이 밀렸다.

업계에서는 포스코이앤씨의 지분을 승계할 것으로 점쳐졌던 대우건설의 철수 결정이 급작스럽다는 반응이다. 건설업계 관계자는 "포스코이앤씨가 공동 시공사에서 이탈하면서 대우건설 역시 시공 리스크를 차단하기 위해 이 같은 결정을 내린 것으로 보인다"고 설명했다.

이 같은 일정 지연은 결국 시행사의 이자 부담으로 전가될 것이라는 관측이 우세하다. 해당 사업의 시행 주체인 '(주)휴먼스홀딩스제1차피에프브이(PFV)'는 신영(32.6%)과 우미건설(32.5%)이 사실상 지배하는 특수목적법인으로, 8700억원 규모의 브리지론을 조달했다. 다만 최근 사업부지 내 현대백화점 부지 매각 잔금 2670억원을 수령해 원금 일부를 상환, 현재 잔액은 6030억원으로 줄었다.

문제는 본PF 전환이 지연되면서 PFV가 조달한 6030억원 규모의 브리지론 이자 부담이 증가할 가능성이 크다는 점이다. 통상 7~8%의 높은 이율을 가지고 있는 브리지론이 이어질 경우 결국 시행 주체인 신영과 우미건설의 이자 부담으로 이어질 것이라는 분석이다. 만기 일자까지 본PF 전환을 하지 못할 경우 이자 비용은 6개월간 총 약 211억원에서 241억원가량이 될 것으로 추정된다. 각 회사 지분율에 따른 이자는 신영(32.6%) 약 69억~79억원, 우미건설(32.5%) 약 68억~78억원 가량이 될 것으로 보인다.

대주단 모집 역시 차질이 예상된다. 시행사 측인 신영은 NH투자증권을 주관사로 선정하고 총 공사비 1조2000억원 규모의 PF 대출 대주단을 모집하고 있었다. 하지만 대형 건설사인 포스코이앤씨와 대우건설의 연이은 이탈로 인해 투자 심의 절차가 진행 중이던 기관들 역시 시공사 선정 과정을 관망할 것으로 점쳐진다.

만약 사업 표류가 장기화될 경우, 각각 수천억원대의 채무보증을 서고 있는 우미건설과 신영의 재무 리스크 가중 역시 문제다. 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 신영은 휴먼스홀딩스제1차피에프브이(PFV)에 3640억원의 채무보증을 제공하고 있다. 우미건설 역시 동일한 PFV에 3250억원 한도의 PF 대출 보증을 서고 있다. 만약 사업이 좌초되거나 브릿지론 만기 연장에 실패할 경우, 신영과 우미건설은 각각 3000억원이 넘는 우발부채를 감당해야 할 처지에 놓이게 된다.

◆ 미분양 급증에 건설사 '고심'…시행사 "자금 문제없다"

결국 이를 타개하기 위해서는 지연된 공사 일정을 내년 상반기부터 재개해야 한다. 하지만 대형 건설사인 포스코이앤씨와 대우건설의 이탈을 메울 건설사를 단기간 안에 찾기는 어려운 실정이다.

특히 건설업계는 광주의 미분양 물량이 2021년 27가구에서 올해 1분기 1366가구로 약 50배 증가한 것이 시공사들의 사업 철수로 이어졌다고 분석하고 있어, 추가적인 사업 지연도 우려된다. 사업이 지연되는 동안 건설 원자재 가격이나 인건비는 계속 상승할 가능성이 높지만, 부동산 경기 침체로 미래의 분양가는 낮아질 가능성이 크다는 점도 시공사 찾기가 쉽지 않은 이유 중 하나다.

다만 시행사 측은 시공사 재선정으로 인해 분양 일정이 내년으로 연기된 것은 맞지만 자금 문제는 없으며, 연내 시공사 선정을 목표로 1군 건설사들과 접촉에 착수한 상태라는 입장이다. 앞서 포스코이앤씨와 대우건설이 각각 A+, A0의 신용등급을 보유하고 있던 것을 미뤄 볼 때, 이와 동급의 신용등급 및 체급을 보유한 건설사 3~4곳을 대상으로 접촉을 시도하고 있는 것으로 전해진다.

신영 측은 "내년 4월까지 브리지론이 연장되어 있어 자금 조달에는 문제가 없는 상황"이라며 "분양 일정이 연기된 것은 사실이나, 내년 봄이 분양하기에 더 좋은 시기일 수 있다는 내부적인 판단도 하고 있다"고 설명했다. 또한 "챔피언스 시티 사업 전체의 일부인 현대백화점은 예정대로 10월에 착공에 들어간다"고 덧붙였다.

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