[GAM] 14.8% 초고배당 AGNC ① MBS 매입 통한 모기지 REIT 전략

기사입력 : 2025년09월24일 23:50

최종수정 : 2025년09월24일 23:50

'모기지 REIT' AGNC, 14.8% 배당수익률
에이전시 MBS 기반 레버리지 수익 모델
모기지 REIT의 복잡한 구조와 금리 민감성
금리인하 환경 속 기회, 배당 안정성 우려

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[서울=뉴스핌] 김현영 기자 = 현재 14.8%의 파격적인 배당수익률로 투자자들의 관심을 한몸에 받고 있는 AGNC 인베스트먼트(종목코드: AGNC)가 투자시장에서 화제다. S&P 500 지수의 평균 배당수익률 1.2%, 부동산투자신탁(REIT) 평균 배당수익률 3.8%와 비교하면 실로 압도적인 수준이다. 하지만 전문가들은 이 매력적인 수치 뒤에 숨어있는 복잡한 구조와 위험 요인들을 면밀히 검토해야 한다고 조언하고 있다.

◆ 높은 배당수익률로 주목받는 AGNC 인베스트먼트

2008년 금융위기가 한창이던 시기, 메릴랜드주 베서스다에 본사를 둔 AGNC는 창립자들이 차별화된 접근 방식을 통해 에이전시 MBS(주택저당증권) 투자 기회를 포착하며 설립됐다. 17년이 지난 현재, AGNC는 823억 달러 규모의 투자 포트폴리오를 운용하며 모기지 REIT 분야의 대표 기업으로 자리매김했다.

22일 종가 9.72달러 기준 AGNC의 시가총액은 101억 3000만 달러에 달한다. 주가는 올해 2월 26일 10.63달러까지 올라 52주 최고가를 기록한 후 4월 9일 7.85달러까지 하락해 52주 최저가를 찍었다. 이후 회복세가 이어지며 현재는 연초 대비 6%가량 상승한 상태를 유지하고 있다.

월가 투자은행 15곳의 투자의견을 종합하면 '매수' 의견이 우세하다. 3곳이 '강력 매수', 6곳이 '매수', 6곳이 '보유' 의견을 제시했으며, 평균 목표주가는 9.76달러로 현재 주가 대비 0.41%의 추가 상승 여력을 시사하고 있다.

◆ 일반 REIT와 다른 독특한 수익 메커니즘

AGNC를 이해하기 위해서는 먼저 이 회사가 일반적인 부동산투자신탁과 근본적으로 다른 사업모델을 갖고 있다는 점을 인식해야 한다. 부동산을 직접 소유해 임대료 수익을 창출하는 전통적 REIT와 달리, AGNC는 모기지 REIT(mREIT)로서 주택저당증권(MBS) 매입을 통해 포트폴리오를 구성한다.

AGNC가 투자하는 에이전시 MBS는 연방국립주택금융협회(Fannie Mae), 연방주택금융공사(Freddie Mac), 정부국립주택금융협회(Ginnie Mae) 등 미국 정부 지원 기관이 보증하는 증권이다. 이 세 기관을 통칭해 '에이전시'라고 하며, 이들이 보증하는 주택저당증권을 '에이전시 MBS'라고 부른다.

AGNC의 투자 포트폴리오는 98% 이상이 패스스루 증서, 담보부 모기지증권(CMO), '미발표' 증권(TBA) 등 에이전시 MBS 자산으로 구성돼 있다. 정부기관의 보증을 통해 신용 위험을 크게 제거하고, 차용인이 모기지 상환을 이행하지 않을 경우에도 AGNC를 보호하는 구조다.

현재 에이전시 MBS가 제공하는 상대적 가치는 매우 주목할 만하다. 이 자산은 정부의 지원을 받기 때문에 미국 국채와 유사한 위험 프로파일을 가지며, 투자 등급 및 하이일드 회사채보다 우월한 안정성을 제공한다. 특히 현재의 평가 수준에서는 신규 발행 에이전시 MBS의 수익률이 광범위한 투자등급 회사채 지수의 수익률을 초과하고 있다.

◆ 레버리지 통한 수익 극대화 전략

AGNC의 핵심 수익모델은 단기 저금리 자금을 조달해 장기 자산인 MBS를 더 높은 수익률로 매입하는 것이다. 보유 자산 수익률에서 평균 차입 금리를 뺀 순이자마진 극대화가 핵심 목표로, 이를 위해 레버리지를 적극 활용한다.

AGNC는 주로 단기 환매조건부채권(레포)을 통해 투자 포트폴리오에 자금을 조달하며, 일반적으로 만기는 1일에서 1년까지다. 자산의 높은 투자 품질과 기관 보증 덕분에 40개 이상의 거래처와 자체 브로커-딜러를 통해 매우 유리한 조건으로 자금을 조달할 수 있다.

이러한 레버리지 전략은 상당한 수익 창출 효과를 보이고 있다. AGNC는 현재 신규 투자에서 19% 이상의 자기자본이익률(ROE)을 달성하고 있으며, 이는 배당금과 운영비용을 포함한 자본비용을 상회하는 수준이다.

◆ 금리 환경 변화가 가져온 새로운 기회

2022년 3월부터 2023년 7월까지 미 연방준비제도(연준)의 공격적인 금리인상 사이클은 모기지 REIT들에게 어려운 시기였다. 하지만 2024년 9월 연준이 4년 만에 처음으로 금리를 인하하며 통화정책을 재조정하기 시작하면서 상황이 완전히 달라졌다.

금리인하 환경에서 모기지 REIT들은 최고 성과를 보이는 경향이 있다. 연준의 금리인하와 명확한 통화정책 방향성이 제시될 때 고수익 MBS 확보와 동시에 더 낮은 대출 금리로 자금 조달이 가능하기 때문이다.

◆ 배당금의 숨겨진 특성과 함정

AGNC의 높은 배당금에는 일반 투자자들이 간과하기 쉬운 중요한 특성이 있다. 주택담보대출 상환 시 상환액은 원금과 이자로 구성되는데, AGNC가 보유한 MBS에서 받는 상환금도 마찬가지로 이자와 원금으로 구성된다. 모기지 REIT가 지급하는 배당금 역시 일부는 이자로, 일부는 원금 반환으로 구성된다는 점이 핵심이다.

문제는 이 원금 부분이 사실상 투자자 자본의 반환이라는 점이다. 높은 배당금을 받는다고 해서 모든 것이 순이익은 아니며, 일부는 자신의 투자원금을 돌려받는 셈이다. 이는 포트폴리오 가치가 시간이 지남에 따라 본질적으로 감소한다는 것을 의미하며, 결국 이자를 벌 수 있는 자본이 줄어든다는 뜻이다.

이러한 구조는 일반적인 배당주와 AGNC를 구분하는 핵심 요소다. 전통적 배당주가 기업 이익에서 배당금을 지급하는 반면, AGNC의 배당금은 일부가 자본 반환 성격을 띠고 있어 투자자들의 신중한 이해가 필요하다.

◆ 배당 안정성에 대한 우려

AGNC의 배당 이력을 살펴보면 안정성 측면에서 우려스러운 패턴이 드러난다. AGNC는 과거 수익이 비용을 충당하지 못할 때 배당금을 삭감한 전력이 있다. 5년 넘게 현재 배당 수준을 유지하고 있지만, 향후 비용 상승이나 수익률 하락으로 이익률이 감소할 경우 배당금을 다시 삭감할 가능성은 여전히 존재한다.

대부분의 인컴 투자자들이 원하는 것은 성장하지 않더라도 최소한 지속가능한 배당금이다. 하지만 AGNC의 배당 패턴은 이러한 기대와 거리가 멀다. 특히 은퇴 후 생활비로 사용할 안정적 배당 소득을 기대하는 투자자들에게는 적합하지 않다.

▶②편에서 계속됨

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李, 일정 최소화 '18일 회견' 준비 몰두 [서울=뉴스핌] 김미경 기자 = 이재명 대통령이 18일 기자회견을 하루 앞둔 17일 공식 일정을 최소화하고 회견 준비에 몰두했다. 이 대통령은 지난 14일부터 3일간 중앙아시아 5개국 정상과 연쇄 회담을 하고 1차 한-중앙아시아 정상회의를 주재하며 외교 일정으로 숨가쁘게 지냈다. 이 대통령이 기자회견 일정을 18일로 정한 것도 외교 일정을 모두 마무리하고 하루 정도 준비하는 시간이 필요하다는 판단을 한 것으로 보인다. 이 대통령은 이날 통상 목요일에 열던 수석보좌관회의도 없이 파티 비롤 국제에너지기구(IEA) 사무총장을 접견하는 일정만 소화한다. 이재명 대통령이 취임 1주녁 기자회견에서 주택공급을 위해 재건축·재개발도 속도를 내야한다고 말했다. [사진=청와대] ◆청와대 "국민이 궁금한 국정 현안, 진솔하게 소통할 것" 이 대통령은 비롤 사무총장 접견 외 나머지 시간은 회견 준비에 쓸 것으로 예상된다. 이 대통령은 참모들에게서 분야별 핵심 쟁점과 추진 방향을 보고받고 예상 질문을 추려 답변을 거듭 다듬는 것으로 알려졌다. 회견은 18일 오전 10시 청와대 영빈관에서 열린다. 모두발언과 질의응답, 마무리 발언을 합쳐 90분가량 진행한다는 계획이다. 기자회견에는 내·외신 기자 150여 명이 참석한다. 질의응답은 정치·외교와 정책·경제 두 분야로 나눠 주제 제한 없이 진행하고 실시간 국민 댓글도 소개한다. 청와대는 회견 제목을 수식어 없이 '이재명 대통령 기자회견'으로 정했다. 회견장 배경막에는 '국민의 뜻, 국민의 삶, 더 살피겠습니다'라는 문구를 건다. 성기홍 청와대 홍보소통수석은 지난 15일 브리핑에서 "대통령의 확고한 개혁 의지와 민생 최우선 국정 기조, 더 단단한 국민 통합의 메시지를 전하는 자리가 될 것"이라고 했다. 이어 "국민이 궁금해하고 듣고 싶어 하는 국정 현안을 진솔하고 충실하게 소통하려 한다"고 설명했다. [서울=뉴스핌] 이건주 기자 = 8일 오전 서울 중구 하나은행 딜링룸에서 이재명 대통령 취임 1주년 기자회견 '대체불가 대한민국'이 생중계되고 있다. 2026.06.08 kunjoo@newspim.com ◆연임·공소취소·파병 정치 현안에 부동산·증시 민생 현안 산적 회견의 관심은 산적한 현안에 이 대통령이 과연 명확한 입장을 밝힐 것인지다. 특히 공소 취소와 연임 헌법 개정(개헌) 논란은 피할 수 없는 질문이다. 집권 여당인 더불어민주당은 '조작기소 특검법안'을 9월 중 처리하겠다고 예고했다. 특검에 공소취소 권한을 줄지가 핵심 쟁점이다. 이 대통령 사건 공소 취소를 앞장서 주장했던 김승원 의원이 법무부 장관 후보자로 지명됐고 민주당 주도로 국회 인사청문 경과보고서가 채택됨에 따라 야권의 공세는 더 거세졌다. 인사 검증 문제에 대한 언론의 질의도 예상된다. 용혜인 전 성평등가족부 장관 후보자는 자진사퇴했고 김승원 후보자는 '식약처 청탁 의혹'에 휩싸였다. 미국 요청에 따른 호르무즈 해협 파병 검토와 대미 투자 협상 관련 질문도 이 대통령에게는 고난도 문제다. 민생 현안으로는 부동산이 첫손에 꼽힌다. 정부는 취임 후 8·13 대책을 포함해 6차례 부동산 대책을 내놨다. 하지만 한국부동산원 집계에 따르면 서울 아파트 주간 매매 가격이 지난해 2월 첫째 주부터 83주 연속 올랐다. 문재인 정부 시절 세운 최장 기록(85주)에 바짝 다가섰다. 강남 3구 집값은 약세로 돌아섰지만 수도권 중저가 아파트값이 오르고 전세 매물 품귀와 월세 상승이 이어지고 있다. 부동산 정책 효과에 대한 논란이 적지 않다. 이재명 대통령이 8일 청와대 영빈관에서 취임 1주년 기자회견을 하고 있다. 2026.06.08 [사진=청와대] ◆이 대통령 "임기는 헌법상 명확하게 제한"…이번엔 어떤 답 낼까 이 대통령이 앞서 일부 현안에 짧게 입장을 밝히기는 했지만 대체로 원론적 언급에 그친 경우가 많았다. 연임 개헌 논란을 두고는 프랑스 국빈방문 중이던 지난 9일(현지시간) 파리 동포 오찬간담회에서 "(대통령) 임기는 헌법상 명확하게 제한돼 있다"고 했다. 취임 초 해외 순방을 자주 다니는 이유를 설명하는 차원의 언급이었지만 연임 논란을 의식한 우회적 입장 표명이라는 해석이다. 공소 취소와 관련해서는 지난 6월 8일 진행한 취임 1주년 회견에서 "(조작기소 여부의) 진상 규명은 해야 한다"는 원론적 답변을 내놨다. 이 대통령은 당시 공소 취소 특검에 대한 질문을 받고 "결론적으로 법과 상식대로 하면 된다"며 "최소한의 진상규명을 해야 한다"고 했다. 이 대통령은 "뭔가 문제는 있어 보인다. 주관적 판단은 있지만 객관적으로도 문제가 있어 보이는 것이 꽤 많다"며 "잘못된 게 있으면 바로 잡고 없으면 그냥 놔두면 된다. 잘못됐으면 취소하고 잘못된 게 아니면 놔두는 것"이라고 했다. 사실상 공소가 잘못됐으면 바로 잡아야 한다는 취지의 설명이었다. ◆여권에서도 "공소취소·연임 명확한 입장 내야" 목소리 강해 야권뿐 아니라 여권에서도 이 대통령이 민감한 현안에 대해 명확한 입장 표명을 해야 한다는 목소리가 강하다. 장동혁 국민의힘 대표는 이날 최고위원회의에서 "기자회견이 의미가 있으려면 그동안의 오만과 무능부터 국민에게 사과해야 한다"며 "부동산과 이란 파병 문제 등 모든 정책에서 국정 기조 대전환을 선언하고 국민이 납득할 분명한 답을 내놓길 바란다"고 요구했다. 한병도 민주당 원내대표는 정책조정회의에서 "기자회견은 국민 목소리를 경청하고 국정 현안을 두고 진솔한 대화를 나누는 소통의 장이 될 것"이라고 강조했다. 이광재 민주당 의원은 "공소 취소는 정무적이고 정치적인 문제이니 대통령이 언급할 것으로 본다"고 했다. 여권의 한 중진 의원은 "대통령이 연임 개헌이나 공소 취소와 관련해 명확한 입장을 내놓지 않는다면 향후 국정 운영이 쉽지 않을 것"이라고 우려했다. 이재명 대통령이 8일 청와대 영빈관에서 취임 1주년 기자회견을 하고 있다. 2026.06.08 [사진=청와대] ◆9주 연속 지지율 하락…추석 전 기자회견, 반등 할까 이번 기자회견은 추석 연휴를 앞두고 열리는 만큼 지지율 반등의 분수령으로 꼽힌다. 여론조사 전문기관 리얼미터가 14일 공개한 9월 2주차 주간동향(에너지경제신문 의뢰, 7~11일, 무선 자동응답 방식 조사, 표본오차는 95% 신뢰수준에 ±2.0%포인트, 중앙선거여론조사심의위원회 홈페이지 참조)을 살펴보면 이 대통령의 국정수행 긍정평가는 9주 연속 하락해 취임 후 최저치인 33.8%였다. 부정평가는 63.3%로 처음 60%대에 올라섰다. 리얼미터는 외교 행보에도 개각 인선 논란과 호르무즈 파병 검토, 부동산 정책 불확실성이 겹친 데다 진보층과 20대 이탈이 더해진 것을 하락 주요 원인으로 분석했다. 한국갤럽이 17일 발표한 '2026 대한민국 신뢰도 조사'(시사IN 의뢰, 6~8일, 유선전화와 휴대전화 무작위 전화걸기 전화면접조사)에서는 이 대통령이 정치인 중 2위로 내려앉았다. 이 대통령은 2021년 이후 해당 조사에서 줄곧 가장 신뢰하는 정치인 1위였다. 올해 조사에서는 한동훈 무소속 의원에게 1위를 내줬다. 이 대통령에 대한 신뢰도 조사에서는 '신뢰한다' 35.9%, '불신한다' 50.4%였다. 지난해 조사에서는 이 대통령을 신뢰한다는 응답이 51.2%, 불신한다는 응답이 34.1%였다. 신뢰와 불신의 국민 평가가 1년 만에 뒤집어졌다. the13ook@newspim.com 2026-09-17 14:37