책임준공약정은 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장에서 대주단의 대출금 회수를 위한 신용보강을 위해 고안된 연혁을 가지고 있다. 통상 사업주체인 시행사는 자력이 부족하므로 대출금을 상환하기 위해서는 준공된 건물의 분양·임대 등을 통해 확보되는 금원을 재원으로 대출금상환을 예정하기 마련인데, 이를 위해서는 예정된 기한 내의 준공 전제되어야 한다.
시공사는 도급계약서에서 정한 바에 따라 준공책임을 지지만, 이와 별도로 대출약정상 당사자로서 대주단에 대하여 책임준공을 할 것 및 이를 미이행할 경우 차주의 대출금 채무를 병존적으로 인수할 것을 약정하게 되며, 대주단은 위와 같은 시공사의 약속을 믿고 대출을 실행하게 되는 것이다.
그런데 시공사의 경우에도 자력이 충분하지 않은 시공사가 있기 마련이고, 이러한 경우를 고려하여 몇년전부터 대주단에서는 시공사의 책임준공에 더하여 2차적으로 신탁사의 책임준공을 요구하게 되었다. 가령, 시공사가 특정 기한까지 책임준공의무를 이행하지 못할 경우 신탁사가 대체시공사를 선정하여 그로부터 수개월 이내에 책임준공의무를 이행하기로 하고, 이를 이행하지 못한 경우 대주단의 대출원리금을 손해배상하여야 하는 내용이 대출약정 등에 포함되게 된 것이다.
이러한 신탁사 책임준공 상품은 부동산 호황기에는 효자상품으로 취급되었으나, 최근 어려워진 부동산 PF시장에서 건설사 부실과 맞물려 신탁사에게는 리스크로 돌아오고 있다.
전국적으로 신탁사가 책임준공을 보증한 사업장은 1000곳 안팎에 이르는 것으로 파악되는데, 대부분의 사업장에서의 대출만기가 올해로 예정되어 있는 만큼 대규모 소송전이 여러 사업장에서 발생할 가능성을 배제할 수 없어 보인다.
위와 같은 현재의 상황을 고려할 때, 최근 논의되고 있는 부동산PF 사업성 평가 기준 개성안 및 건설공제조합에서 출시한 책임준공보증 상품은 그 의미가 있어 보인다.
4월 중 발표를 예정하고 있는 금융당국의 부동산PF 사업성평가 기준 개선안의 경우, 해당 사업장의 용도변경 가부 등을 검토해 PF의 재구조화를 통해 기존의 책임준공 약정을 새로운 약정으로 갱신할 수 있도록 한다는 것이다.
재약정으로 갱신이 되는 것이기에 당사자들이 동의해야 하는 어려움이 있을 것으로 보이지만, 이 경우 책임준공 기간 및 금리와 수수료 수준도 바뀌기 때문에 시공사가 감당해야 할 의무가 줄어들 수 있고, 금융회사들도 당장 대출금채권을 회수하기보다 갱신된 책임준공 약정에 따라 만기연장 등을 통해 부실 리스크를 줄일 수 있는 길을 모색할 수 있다는 장점이 있다.
한편, 최근 건설공제조합에서는 조합의 신용도와 그간의 대체시공 경험을 바탕으로 시공사가 부담하는 책임준공의무를 보증하는 상품을 출시하였다. 책임준공보증은 시공사가 약정한 기일까지 책임준공의무를 다하지 못할 경우 조합이 6개월을 가산한 기간 내에 대체시공을 완료하고, 대체시공을 완료하지 못할 경우 미상환 PF 대출원리금을 보증금액 한도로 보상하는 상품으로, 기존의 신탁사 책임보증약정을 대체하는 역할 수행을 기대할 수 있어 보인다.
신창욱 법무법인(유) 화우 파트너 변호사
2013-현재 법무법인(유) 화우
2023-현재 과학기술인공제회 투자심의위원회 외부위원
2019 말레이시아 Taylors University Law School (LL.M.)
2013 제2회 변호사시험 합격
2013 연세대학교 법학전문대학원
2010 연세대학교 법학과
2003 대전외국어고등학교
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