국토부, 재건축초과이익환수법 하위법령 입법예고
60세 이상 1가구 1주택 처분시 까지 재건축부담금 납부유예 가능
공임 비용인정도 확대…공시가에서 감정가로 바뀌어 부담금 낮춰
[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 기존 재건축 부담금을 1억1000만원으로 부과받았던 1가구1주택자가 최대 20년을 보유했을 경우 부담금이 최대 840만원까지 줄어들게 된다. 부담금 부과기준 개선과 비용인정이 확대 그리고 장기보유 감면 혜택을 받게 된데 따른 것이다.
국토교통부는 비용 인정범위를 확대하는 등 재건축부담금 추가완화 방안의 후속조치를 담은 재건축초과이익 환수에 관한 법률(재초환) 개정안의 시행령·시행규칙을 오는 2일부터 29일까지 입법예고한다고 1일 밝혔다.
개정안의 주요 내용은 재건축부다금 감경·유예를 적용받기 위한 1가구 1주택 요건 규정, 고령자 납부유예 절차 규정 부담금 산정 시 초과이익에서 제외되는 개발비용의 인정범위 확대 등이다.
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앞으로 재건축을 소유한 1가구 1주택자는 보유기간에 따라 최대 70%까지 부담금을 감경 받을 수 있는 규정이 신설됐다. 6∼10년 미만은 10∼40%, 10∼15년 미만은 50%, 15∼20년 미만은 60%, 20년 이상은 70% 감경 받을 수 있다.
1가구 기준은 조합원과 배우자, 주민등록표 상에 등재된 직계존·비속이 이에 해당돼야 한다. 다만 동거봉양을 고려해 주민등록표에 등재되어 있더라도 한 사람이라도 60세 이상인 직계존속은 제외하되, 19세 미만 직계비속의 경우에는 주민등록표 상에 없어도 세대원으로 보도록 했다.
아울러 상속·혼인 등으로 인한 보유 주택(상속·혼인 주택), 재건축사업 중 거주를 위한 주택(대체주택), 저가주택은 주택 수에서 제외하는 내용을 시행령에서 세부 요건으로 정했다.
상속·혼인 주택은 상속·혼인으로 인해 보유한 기간이 '5년 이내'인 주택을 말한다. 대체주택은 사업시행계획인가의 고시일 이후에 보유한 주택으로 부과종료시점 전까지 '1년 이상' 거주한 경우에 1채의 주택까지 인정된다.
재건축부담금을 감경받은 조합원은 상속·혼인 주택의 취득일부터 '5년' 이내, 대체주택은 부과종료일로부터 '3년' 이내에 처분해야 한다. 저가주택은 취득 당시 공시가격이 3억원 이하인 주택(투기과열지구로 지정된 지역에 보유한 주택은 제외)으로서 1채의 주택까지만 인정된다.
60세 이상의 1가구1주택 고령자는 담보를 제공할 경우 재건축부담금을 납부유예 받을 수 있다. 이번 시행령 개정안에선 신청요건을 충족한 조합원이 납부기한 1개월 전까지 시장·군수·구청장에게 신청서와 납부담보제공서를 제출하면 시장·군수·구청장은 납부기한까지 허가 여부를 조합원에게 서면 통지하도록 했다.
납부유예 허가를 받은 조합원이 법률에서 정한 사유에 해당되면 허가가 취소된다. 이 경우 유예받은 부담금에 시행령으로 정한 이자가 가산된다. 해당 주택의 전부 또는 일부를 양도하거나 상속하는 경우, 1가구 1주택자 요건을 충족하지 아니하게 된 경우, 재건축부담금 전액을 징수할 수 없다고 인정되는 경우 등이 이에 해당된다. 가산 이자는 개발이익 환수에 관한 법률 시행령상 개발부담금의 납부 연기 시 적용되는 방식을 준용해 산정된다.
재건축 초과이익에서 차감하는 개발비용의 인정범위도 확대된다. 앞으로는 공공임대주택의 부속토지를 공공기여하는 경우 공시지가가 아닌 감정평가액에 상당하는 금액을 비용으로 인정토록 개선된다. 재건축부담금 산정에 영향을 미치는 개발비용의 인정 범위를 현실화한 것이라는 게 국토부의 설명이다. 지금까지는 공공기여분에 해당하는 토지를 공시지가 기준에 맞춰 부담금 산정 비용으로 인정하고 있다.
이와함께 공공분양주택도 공공기여를 하는 해당 부속토지에 대해 감정평가액으로 비용을 인정받는다.
이밖에 신탁방식이나 공공이 시행하는 재건축사업에 대해서도 신탁보수나 공공에 부담하는 수수료 등이 비용으로 인정받을 수 있도록 개선된다.
이에따라 국토부가 재건축부담금 개정 효과를 시뮬레이션한 결과에 따르면 종전 재건축부담금을 1억1000만원 부과받은 A단지의 1가구1주택자 조합원은 20년 장기 보유하는 경우 최종적으로 840만원만 부과받는다. 재초환 개정안에 따라 부과기준과 개시시점 변경이 적용되면서 조합원 당 5500만원으로 줄어든다. 또 이번 시행령 개정으로 비용인점이 확대됨에 따라 신탁비용이 반영될 경우 4400만원으로 줄게 된다. 여기서 공공임대 비용인정 기준이 공시가격에서 감정가격으로 바뀜에 따라 2800만원까지 줄게된다. 6년 보유한 1가구주택자는 최종적으로 2520만원, 20년 장기보유자는 840만원을 부과받게 된다.
박용선 국토부 주택정비과장은 "신설된 장기감면 및 납부유예 조항에 따라 1주택 실수요자와 고령자들의 부담이 경감될 것으로 보인다"면서 "공공주택 공공기여 토지가액의 현실화 등의 비용인정 확대 조치가 함께 시행되면 부담금이 추가 완화될 수 있을 것"이라고 말했다.
dbman7@newspim.com
