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개포·목동·분당 등 50층 '팰리스' 재건축 가능…공공기여 최대 50% 예상

기사입력 : 2024년01월31일 16:25

최종수정 : 2024년01월31일 16:55

용적률 150% 상향…"지자체 조례에 따라 초고층 주상복합 들어설 수 있어"
공공기여 비중 ↑…사업자 부담 늘어 참여도 떨어질 가능성도

[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 서울 강남구 개포동과 성남시 분당신도시 등에 50층 높이 고급 주상복합단지가 대거 들어설 것이란 기대감이 나온다.

정부가 마련한 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법' 후속조치에 따라 이들 지역에 특별정비구역이 지정되면 기준 용적률의 150%를 추가로 받을 수 있게 돼서다. 

또 노후계획도시별 기준용적률을 기준으로 2구간으로 차등화하는 방식의 공공기여 비율이 결정됐다. 이에 따라 기준용적률을 넘어서는 최대 150% 추가 용적률을 받는 특별정비구역의 경우 40~70%까지 공공기여를 해야한다. 업계에선 공공기여에 대한 심리적 저항선을 40%로 보고 있지만 용적율이 150% 상향되는 만큼 50%까지도 가능할 것이란 전망이 나온다.

31일 부동산업계에 따르면 정부가 이날 발표한 노후계획도시 특별법 시행령 제정안에 따르면 서울지역 가운데선 강남구 개포동, 1기 신도시 가운데선 성남시 분당에 초고층 주상복합 단지가 대거 들어설 가능성이 높다는 전망이 나온다.

정부는 이날 발표한 시행령에서 노후계획도시 정비 대상지역을 전국 108곳 수도권 39곳을 발표했다. 이중 인기지역으로 꼽히는 서울 강남구 개포동, 양천구 목동, 경기 성남시 분당신도시와 같은 곳은 고밀 개발 압력이 강할 것으로 예상된다. 이렇게 되면 이들 지역에선 기준용적률보다 150% 추가 용적률을 받아 고층의 주상복합 형태 재건축이 추진될 가능성이 점쳐진다.   

정부가 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법' 시행령 제정안을 마련하면서 서울 개포동과 성남시 분당 등에 50층 주상복합단지가 대거 들어설 것이란 기대감이 나온다. 경기 성남시 분당구 일대 아파트 모습. [사진=뉴스핌DB]

◆ 용적률 150% 상향…"지자체 조례에 따라 초고층 주상복한 들어설 수 있어"

정부는 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'에서 위임한 사항을 규정하기 위해 특별법 시행령 제정안을 다음달 1일부터 12일까지 입법예고하기로 했다. 시행령에는 노후계획도시의 정의, 안전진단 면제 및 완화 기준, 공공기여 비율 등이 구체적으로 담겼다.

이에 따라 특별정비구역의 경우 용적률을 법정 상한의 150%까지 상향하고 건폐율과 인동간격은 조례에도 불구하고 국토계획법 및 건축법 상한까지 완화하도록 했다.

이에 따라 제3종 일반주거지역이 특별정비구역으로 지정될 경우 공공기여는 50% 수준까지 나올 것으로 예상된다.

공공기여는 기본계획에서 정한 도시의 기준용적률(적정수준의 평균용적률)까지는 낮은 수준의 공공비율(10~40% 범위에서 조례로 결정)을 적용하고 기준용적률을 초과하는 범위는 높은 수준(40~70% 범위에서 조례로 결정)을 적용토록 하여 과도한 고밀화를 억제한다는 방침이다.

국토부 관계자는 "지자체가 (조례에서) 비율을 어떻게 나누는지에 따라 달라진다"면서 "실제로는 50%를 상한선으로 예상하며 70%까지는 안가지 않을까 싶다"고 말했다.

층수 역시 50층 안팎으로 가능해질 것으로 보인다. 현재 인동간격은 조례로 건축법보다 강화된 상태다. 건축법은 건물 높이의 2분의 1만 띄어놓게 했지만 조례는 건물 높이의 80%만 띄라고 돼있다. 하지만 이번 시행령으로 조례에도 불구하고 건축법 규정을 적용하도록 완화시켰다.

국토부 관계자는 "명확하게 층수가 몇층까지 가능하다 그런건 정해지지 않았다"면서 "지자체가 계획을 수립하면서 정할 것"이라고 말했다.

정비계획 특별정비구역 설정도 주민들이 제안이 가능하다. 지자체가 직접 계획을 수립할 수도 있고 주민들이 제안할수 있다.

◆ 공공기여 비중 ↑…사업자 부담 늘어 참여도 떨어질 가능성도

공공기여 비중이 높아질 경우 사업자들의 부담이 늘어나 참여도가 낮아질 수 있다는 우려도 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "추가적인 용적률 인센티브를 받겠다면 그에 상응하는 공공기여를 내리는 것은 적절하다고 본다"면서도 "다만 사업자 입장에서는 공공기여가 과대한 것이 아니냐는 불만이 따를 수 있다"고 말했다.

다만 지역 주민들이나 주변 생활 여건이 높아지는 효과로 전체적인 지역의 생활 수준이 높아질 수 있다. 공공기여로 도서관이나 공원 등이 들어설 경우 생활 환경이 더 나아지고 지역 주민들 역시 혜택을 보게 되는 것이다.

늘어나는 용적률에 대한 공공기여인 만큼 개발하는 환경이 더 만들어질 수 있다는 점도 있다.

송승현 도시와경제 대표는 "공공기여 부담이 높아지면 사업하는 사람들이 내놔야하는게 많아지다 보니 사업자들한테는 부담스럽게 된다"면서 "지역 아파트단지가 재건축되면서 공공기여를 많이 하는 단지는 수익성이 떨어지지만 지역 주민들에게는 긍정적으로 작용하게 된다"고 말했다. 

min72@newspim.com

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