전체기사 최신뉴스 GAM 라씨로
뉴스핌 채널 추가
뉴스핌 채널 추가 안내

"강남권도 절반 미계약"...둔촌주공 계약률 부진에 PF시장 냉각 우려

기사입력 : 2023년01월18일 15:40

최종수정 : 2023년01월18일 15:40

단군 이래 최대어 재건축에도 계약률 60%대, PF시장에 악재
금융권 투자 신중...PF 신규 발행, 차환 난관 예상
자금줄 막힌 건설사, 유동성 문제 재부각 우려

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 단군 이래 최대 재건축 사업장으로 주목받았던 서울 강동구 둔촌주공(올림픽파크 포레온)이 예상보다 부진한 계약률을 기록하자 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 냉각될 것이란 우려가 확산하고 있다.

부동산 PF사업은 개발사업의 미래 가치를 담보로 대출이 이뤄지는 만큼 안정적인 사업성이 투자의 중요한 척도다. 하지만 역대급 단지로 분류되던 둔촌주공이 사실상 흥행몰이에 실패해 신규 사업에 악영향을 미칠 수밖에 없다. PF 신규 대출뿐 아니라 차환이 막혀 자금난을 겪는 건설사가 늘어날 여지도 있다.

◆ 강남권 초대형 단지도 계약률 60%대...PF 사업리스크 재부각

18일 부동산업계에 따르면 강동구 둔촌주공의 일반분양 계약률이 60%대에 머물자 향후 PF시장이 침체할 것이란 분위기가 확산하고 있다.

강동구 둔촌주공아파트 재건축 공사 현장 모습.<사진=윤창빈 기자>

둔촌주공은 총 1만2032가구로 재건축되는 국내 최대 규모의 아파트다. 조합원을 제외한 일반분양이 4786가구에 달한다. 분양가 산정을 놓고 조합과 주택도시보증공(HUG) 간 줄다리기로 분양시기가 2년 넘게 지연됐다. 그만큼 대기 수요자가 쌓이면서 청약 접수를 앞두고 2만여명이 통장을 사용할 것이란 관측도 나왔다. 하지만 치열한 경쟁은커녕 1400여가구가 미계약으로 남아 흥행에 실패했다는 평가가 나온다.

게다가 규제완화를 골자로 한 정부의 '1.3 부동산대책' 최대 수혜지로 꼽혔다는 점에서 60%대 계약률이 더 치명적으로 받아들여지고 있다. 이번 규제완화 조치로 2년 실거주 의무가 없어지고 분양권 전매제한은 8년에서 1년으로 대폭 완화됐다. 기존 중도금 대출을 받을 수 있던 상한선 12억원 규정도 없앴다.

둔촌주공이 기대에 미치지 못하는 성적을 내놓으면서 향후 분양사업에도 불안감이 커졌다. 최대어 꼽히는 사업장도 계약률이 절반을 조금 웃도는 정도인데 이외 지역에서는 더 저조한 결과가 예상되기 때문이다.

부동산PF는 특정 프로젝트의 사업성을 평가해 대출이 이뤄지는 금융기법이다. 대출 자금은 토지매입 자금대출, 공사비 등으로 사용된다. 이후 수익이 발생하면 투자비율에 따라 수익금을 공유한다. 하지만 투자 원금 및 수익금 회수가 지연되거나 부실화할 우려가 커지면 부동산PF 시장이 위축될 수밖에 없다. PF 자금은 주로 보험, 증권, 은행 등을 통해 이뤄지는데, 이들이 투자에 소극적으로 나서면 부동산 사업이 원활하게 추진되기 어렵다.

투자은행(IB) 관계자는 "둔촌주공 계약률이 "성공이나 실패냐" 의견이 갈리긴 하지만 단군 이래 최대 사업장, 규제완화 최대 수혜지, 강남권 대기수요 등을 감안할 때 예상보다 부진한 것으로 평가한다"며 "부동산 분양 및 개발사업에서 계약률이 50%를 넘기기 어렵다는 인식으로 확산하면서 금융기관이 부동산 투자에 보수적으로 나설 것으로 보여 PF시장 위축이 불가피할 것"이라고 말했다.

◆ PF 신규 발행 및 차환 막히면 건설사 자금난 확대

부동산PF 시장이 얼어붙으면 건설사의 자금 운영에도 부정적인 영향을 미친다.

미래 사업성이 담보되지 않아 PF 발행이 막히면 건설사의 신규 사업도 진행하기 어렵다. PF사업은 대체로 자금력과 신용도가 부족한 시행사 대신 시공사가 보증을 서 이뤄진다. 차환에 실패하면 건설사의 보유 자금으로 사업을 이끌어가야 하는 부담이 있다. 시행사가 자금난에 부도가 나면 보증계약을 맺은 건설사가 사업을 떠안아야 한다.

5년 넘게 이어진 주택경기 호황에 PF대출 규모가 많이 불어난 상태다. 주택을 사겠다는 수요가 넘쳐나니 건설사로서는 소위 '돈 넣고 돈 먹기' 사업이었던 셈이다. 한국은행에 따르면 은행·보험사·여전사·저축은행·증권사 등 금융권의 PF대출 잔액은 2013년 말 35조2000억원에서 작년 6월 기준 말 112조2000억원으로 3배 넘게 증가했다. 비은행권의 투자 확대로 연평균 15% 정도 PF 취급액이 늘었다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "집값과 거래량, 금융리스크 확대 등 감안할 때 주택시장이 침체기에 진입했다는 신호가 뚜렷해지고 있다"며 "과거에 비해 PF사업 비중이 커진 만큼 금융부실이 시공사뿐 아니라 증권사, 신탁사 등 금융업계 전반에 확산할 우려가 있다"고 설명했다. 

leedh@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
'독도 뺏고 강제 뺀' 日 초등 교과서 검정 통과에 尹정부 대응은? [서울=뉴스핌] 이영태 기자 = 정부는 28일 일본 정부가 일제 강제징용과 독도 영유권 문제 등에 대해 왜곡된 주장을 담은 초등학교 교과서를 검정 통과시킨 데 대해 깊은 유감을 표명한다고 밝혔다. 정부는 이날 외교부 대변인 명의로 발표한 성명에서 "특히 역사적·지리적·국제법적으로 명백한 우리 고유의 영토인 독도에 대한 부당한 주장이 담긴 교과서를 일본 정부가 또다시 검정 통과시킨 데 대해 강력히 항의하며, 독도에 대한 일본의 어떠한 주장도 수용할 수 없음을 분명히 밝히는 바"라고 강조했다. [독도=뉴스핌] 국회사진취재단 = 일본의 경제침략과 과거사 문제로 한국과 갈등이 고조되고 있는 31일 동해 바다를 수호하고 있는 독도. 2019.08.31 아울러 "우리 정부는 강제동원 관련 표현 및 서술이 강제성을 희석하는 방향으로 변경된 것에 강한 유감을 표명하며, 일본 정부가 스스로 밝혀온 과거사 관련 사죄와 반성의 정신을 진정성 있게 실천해 나가기를 촉구한다"고 지적했다. 이어 "한일 양국 간 건설적이고 미래지향적인 관계 구축을 위해서는 미래를 짊어져 나갈 세대의 올바른 역사인식이 기초가 되어야 하는 만큼, 일본 정부는 역사를 직시하는 가운데 미래 세대의 교육에 있어 보다 책임있는 행동을 보여 주어야 할 것"이라고 촉구했다. 앞서 일본 문부과학성은 이날 교과서 검정심의회를 열어 내년부터 초등학교에서 쓰일 교과서 149종이 심사를 통과했다고 발표했다. 연합뉴스는 이 가운데 초등학교 3∼6학년이 사용할 사회 교과서 12종과 3∼6학년이 함께 보는 지도 교과서 2종을 분석한 결과, 징병 관련 기술에서 '지원'을 추가해 강제성이 약화한 것으로 나타났다고 전했다. '징병'은 국가가 병역 의무자를 강제적으로 징집해 복무시키는 제도를 뜻한다. 초등학교 사회 교과서 점유율 1위인 도쿄서적은 6학년 사회 교과서에서 "조선인 남성은 일본군의 병사로서 징병됐다"는 기존의 표현을 "조선인 남성은 일본군에 병사로 참가하게 되고, 후에 징병제가 취해졌다"로 변경했다. 점유율 2위인 교육출판 6학년 사회 교과서도 "일본군 병사로 징병해 전쟁터에 내보냈다"는 기술에서 '징병해'를 삭제하고 "일본군 병사로서 전쟁터에 내보냈다"로 단순화했다. 도쿄서적과 교육출판은 새 교과서에서 징병이라는 표현을 삭제하거나 일부 시기에만 이뤄졌다는 식으로 기술을 변경하고 '지원'이라는 단어를 추가했다. 이를 통해 일제강점기에 많은 조선인이 자발적으로 일본군에 참여했고, 일제가 징병제를 시행하지 않았다는 인식을 줄 가능성이 커졌다. 독도가 일본 영토이며 한국이 불법 점거하고 있다는 억지 주장도 새로운 사회·지도 교과서에서 더욱 공고해졌다. 예를 들어 도쿄서적은 지도 교과서에서 독도 관련 기술 중 "한국에 점거돼 일본은 항의를 하고 있다"를 "한국에 불법으로 점거돼 일본은 항의를 하고 있다"로 교체했다. medialyt@newspim.com 2023-03-28 15:23
사진
핵무기연구소 간 北김정은 "언제 어디서든 핵 쏠 준비하라" [서울=뉴스핌] 이영종 통일전문기자 = 북한 김정은이 27일 핵무기 병기화 사업을 지도했다고 관영 조선중앙통신이 28일 보도했다.  [서울=뉴스핌] 이영종 통일전문기자 = 김정은 북한 국무위원장이 27일 핵무기 병기화 사업을 지도했다고 관영 중앙통신이 28일 보도했다. [사진=조선중앙통신] 2023.03.28 yjlee@newspim.com 통신은 김정은이 "핵무기 적용 수단과 작전의 목적과 타격대상에 따르는 새로운 전술 핵무기들의 기술적 제원 및 구조작용 특성, 각이한 무기체계들과의 호환성 등에 대하여 구체적으로 요해했다"며 "최근에 진행된 핵반격 가상 종합 전술훈련에서 그 과학성과 믿음성, 안전성이 엄격히 검증된 국가핵무기종합관리체계 '핵방아쇠'의 정보화 기술상태를 요해했다"고 전했다. 또 "준비된 핵반격 작전계획과 명령서들을 검토했다"고 덧붙였다. 김정은은 이 자리에서 "핵무기연구소가 다각적인 작전공간에서 각이한 수단으로 핵무기를 통합 운용할 데 대한 당 중앙의 전략적 구상과 기도에 맞게 우리의 핵무력을 임의의 핵 긴급 정황에도 대처할 수 있는 믿음직한 역량으로 강화하기 위한 사업에 이바지한 진함 없는 노력과 이룩해놓은 커다란 성과를 높이 평가한다"고 말한 것으로 중앙통신은 전했다. 김정은은 "우리는 참으로 간고하고도 머나먼 핵 보유의 길을 굴함 없이 걸어왔다"면서 "강력한 억제력을 비축한 우리 핵 무력이 상대할 적은 그 어떤 국가나 특정한 집단이 아니라 전쟁과 핵 참화 그 자체며, 우리 당의 핵 역량 증강노선은 철두철미 국가의 만년안전과 지역의 평화와 안정수호에 그 목적이 있다"고 주장했다. 또 "우리 핵무력의 철저한 대응태세를 다져나가는 사업에서 절대로 만족을 몰라야 하며 핵 역량의 끊임없는 강화를 위해 계속 노력해야 한다"며 "우리가 그 언제든, 그 어디에든 핵무기를 사용할 수 있게 완벽하게 준비돼야 영원히 핵무기를 사용하지 않게 될 것"이라고 강조했다. 이어 "상상을 초월하는 강력하고 우세한 핵 무력이 공세적인 태세를 갖출 때라야 적이 우리를 두려워하고 우리 국권과 제도와 인민을 감히 건드릴 수 없게 된다"고 말했다. 김정은은 "핵무기연구소와 원자력부문에서 핵무기 보유량을 기하급수적으로 늘일 데 대한 당중앙의 구상을 철저히 관철하기 위해 무기급 핵물질 생산을 전망성 있게 확대하며 계속 위력한 핵무기들을 생산해내는데 박차를 가해나가야 한다"고 강조했다. 이 자리에는 노동당 제1부부장 홍승무를 비롯한 당 군수공업부 간부와 핵무기연구소, 미사일총국의 간부들이 참석했다. yjlee0813@naver.com 2023-03-28 09:19
안다쇼핑
Top으로 이동