"강남권도 절반 미계약"...둔촌주공 계약률 부진에 PF시장 냉각 우려

기사입력 : 2023년01월18일 15:40

최종수정 : 2023년01월18일 15:40

단군 이래 최대어 재건축에도 계약률 60%대, PF시장에 악재
금융권 투자 신중...PF 신규 발행, 차환 난관 예상
자금줄 막힌 건설사, 유동성 문제 재부각 우려

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 단군 이래 최대 재건축 사업장으로 주목받았던 서울 강동구 둔촌주공(올림픽파크 포레온)이 예상보다 부진한 계약률을 기록하자 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 냉각될 것이란 우려가 확산하고 있다.

부동산 PF사업은 개발사업의 미래 가치를 담보로 대출이 이뤄지는 만큼 안정적인 사업성이 투자의 중요한 척도다. 하지만 역대급 단지로 분류되던 둔촌주공이 사실상 흥행몰이에 실패해 신규 사업에 악영향을 미칠 수밖에 없다. PF 신규 대출뿐 아니라 차환이 막혀 자금난을 겪는 건설사가 늘어날 여지도 있다.

◆ 강남권 초대형 단지도 계약률 60%대...PF 사업리스크 재부각

18일 부동산업계에 따르면 강동구 둔촌주공의 일반분양 계약률이 60%대에 머물자 향후 PF시장이 침체할 것이란 분위기가 확산하고 있다.

둔촌주공은 총 1만2032가구로 재건축되는 국내 최대 규모의 아파트다. 조합원을 제외한 일반분양이 4786가구에 달한다. 분양가 산정을 놓고 조합과 주택도시보증공(HUG) 간 줄다리기로 분양시기가 2년 넘게 지연됐다. 그만큼 대기 수요자가 쌓이면서 청약 접수를 앞두고 2만여명이 통장을 사용할 것이란 관측도 나왔다. 하지만 치열한 경쟁은커녕 1400여가구가 미계약으로 남아 흥행에 실패했다는 평가가 나온다.

게다가 규제완화를 골자로 한 정부의 '1.3 부동산대책' 최대 수혜지로 꼽혔다는 점에서 60%대 계약률이 더 치명적으로 받아들여지고 있다. 이번 규제완화 조치로 2년 실거주 의무가 없어지고 분양권 전매제한은 8년에서 1년으로 대폭 완화됐다. 기존 중도금 대출을 받을 수 있던 상한선 12억원 규정도 없앴다.

둔촌주공이 기대에 미치지 못하는 성적을 내놓으면서 향후 분양사업에도 불안감이 커졌다. 최대어 꼽히는 사업장도 계약률이 절반을 조금 웃도는 정도인데 이외 지역에서는 더 저조한 결과가 예상되기 때문이다.

부동산PF는 특정 프로젝트의 사업성을 평가해 대출이 이뤄지는 금융기법이다. 대출 자금은 토지매입 자금대출, 공사비 등으로 사용된다. 이후 수익이 발생하면 투자비율에 따라 수익금을 공유한다. 하지만 투자 원금 및 수익금 회수가 지연되거나 부실화할 우려가 커지면 부동산PF 시장이 위축될 수밖에 없다. PF 자금은 주로 보험, 증권, 은행 등을 통해 이뤄지는데, 이들이 투자에 소극적으로 나서면 부동산 사업이 원활하게 추진되기 어렵다.

투자은행(IB) 관계자는 "둔촌주공 계약률이 "성공이나 실패냐" 의견이 갈리긴 하지만 단군 이래 최대 사업장, 규제완화 최대 수혜지, 강남권 대기수요 등을 감안할 때 예상보다 부진한 것으로 평가한다"며 "부동산 분양 및 개발사업에서 계약률이 50%를 넘기기 어렵다는 인식으로 확산하면서 금융기관이 부동산 투자에 보수적으로 나설 것으로 보여 PF시장 위축이 불가피할 것"이라고 말했다.

◆ PF 신규 발행 및 차환 막히면 건설사 자금난 확대

부동산PF 시장이 얼어붙으면 건설사의 자금 운영에도 부정적인 영향을 미친다.

미래 사업성이 담보되지 않아 PF 발행이 막히면 건설사의 신규 사업도 진행하기 어렵다. PF사업은 대체로 자금력과 신용도가 부족한 시행사 대신 시공사가 보증을 서 이뤄진다. 차환에 실패하면 건설사의 보유 자금으로 사업을 이끌어가야 하는 부담이 있다. 시행사가 자금난에 부도가 나면 보증계약을 맺은 건설사가 사업을 떠안아야 한다.

5년 넘게 이어진 주택경기 호황에 PF대출 규모가 많이 불어난 상태다. 주택을 사겠다는 수요가 넘쳐나니 건설사로서는 소위 '돈 넣고 돈 먹기' 사업이었던 셈이다. 한국은행에 따르면 은행·보험사·여전사·저축은행·증권사 등 금융권의 PF대출 잔액은 2013년 말 35조2000억원에서 작년 6월 기준 말 112조2000억원으로 3배 넘게 증가했다. 비은행권의 투자 확대로 연평균 15% 정도 PF 취급액이 늘었다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "집값과 거래량, 금융리스크 확대 등 감안할 때 주택시장이 침체기에 진입했다는 신호가 뚜렷해지고 있다"며 "과거에 비해 PF사업 비중이 커진 만큼 금융부실이 시공사뿐 아니라 증권사, 신탁사 등 금융업계 전반에 확산할 우려가 있다"고 설명했다.

leedh@newspim.com

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의대까지 번진 '사탐런' [서울=뉴스핌] 송주원 기자 = 2027학년도 대학수학능력시험에서 이른바 '사탐런' 현상이 한층 더 뚜렷해질 것이란 전망이 나온다. 자연계열 수험생들 사이에서 과학탐구(과탐) 대신 사회탐구(사탐)를 택하는 흐름이 빠르게 확산하면서 올해 수능에서는 사회탐구 과목을 1개 이상 응시하는 비율이 80%에 육박할 수 있다는 관측도 제기된다. 다만 입시 전문가들은 사탐 선택이 단순히 탐구 성적만의 문제가 아니라 확보한 시간과 심리적 여유를 국어·수학·영어 등 다른 영역 성적 향상으로 연결할 수 있는지까지 따져 신중하게 판단해야 한다고 조언한다. 대학수학능력시험 사회·과학 탐구 응시 인원 비중 추이. [사진=김아랑 미술기자] 7일 교육계에 따르면 지난해 치러진 2026학년도 수능에서는 사·과탐 영역 응시자 53만 1951명 가운데 77.3%(41만 1259명)가 사탐 과목을 1개 이상 선택한 것으로 집계됐다. 이에 따라 올해 11월 실시되는 2027학년도 수능에서는 그 비율이 80%를 웃돌 가능성도 거론된다. 이 같은 변화는 전통적으로 미적분·기하와 과학탐구 선택 비중이 높았던 자연계 상위권 모집단위에서도 확인된다. 진학사가 정시 지원 대학을 공개한 수험생 자료를 분석한 결과 선택과목 제한이 없는 대학 지원자 가운데 사회탐구 응시자 비율은 의대 9.3%, 수의대 40.5%, 약대 23.8%로 나타났다. 자연계 최상위권에서도 사탐 선택이 더 이상 예외적인 사례만은 아니라는 방증이다. 배경에는 주요 대학의 자연계열 수능 지정과목 폐지가 있다. 주요 대학들이 2025학년도부터 자연계 모집단위에서 응시 지정 과목을 없애면서 사탐·과탐 혼합 응시가 빠르게 퍼졌다. 사탐 응시 비율은 2023학년도 53.3%, 2024학년도 52.2% 수준이었지만 자연계 학과에서 사회탐구를 인정하는 대학이 늘면서 2025학년도 62.2%, 2026학년도 77.3%로 급증했다. N수생 집단에서도 과탐에서 사탐으로의 이동은 뚜렷했다. 2025학년도와 2026학년도 수능에 연속 응시한 수험생을 보면, 과탐 2과목 응시자 중 19.7%는 이듬해 사탐 2과목으로 23.7%는 사탐+과탐으로 바꿨다. 전년도 사탐+과탐 응시자 가운데서도 62.2%가 올해 사탐 2과목으로 전환했다. 성적 상승 폭도 컸다. 탐구 2과목을 모두 과탐에서 사탐으로 바꾼 집단의 탐구 백분위는 평균 21.68점, 국어·수학·탐구 평균 백분위는 11.18점 올랐다. 과탐 2과목에서 사탐+과탐으로 바꾼 집단도 탐구 13.40점, 국수탐 평균 8.83점 상승했다. 사탐+과탐에서 사탐 2과목으로 전환한 집단 역시 탐구 16.26점, 국수탐 평균 10.92점 올랐다. 사탐 선택이 단순한 유행이 아니라 점수 안정성을 노린 전략적 선택으로 자리 잡고 있음을 보여주는 대목이다. 지난해 12월 13일 서울 성북구 고려대학교 인촌기념관에서 열린 2026 대입 정시모집 대비 진학지도 설명회에서 수험생과 학부모들이 강의를 듣고 있다. [사진=뉴스핌DB] 다만 대학별 반영 방식은 제각각이다. 상당수 대학이 자연계 지원자에게 미적분·기하나 과학탐구 응시 가산점을 주고 있어 지정 과목이 폐지됐다고 해서 유불리가 완전히 사라진 것은 아니다. 국민대·동국대·세종대는 자연계열 지원자가 수학 선택과목으로 미적분이나 기하를 택할 경우 3~5%의 가산점을 반영한다. 성균관대 역시 사회과학계열, 의상학과, 경영학과, 글로벌경영학과, 글로벌경제학과 지원자에게 미적분 선택 시 최대 3%의 가산점을 준다. 과탐 응시자에 대한 가산점도 적지 않다. 경희대·고려대·숙명여대 등은 자연계열 지원자가 과탐을 선택하면 가산점을 부여한다. 서울대의 경우 과탐Ⅱ를 1과목 응시하면 3점, 2과목 응시하면 5점을 추가 반영하며, 과탐Ⅰ만 선택했을 때는 가산점이 없다. 인문계열에서 사탐 선택자에게 가산점을 주는 대학도 있다. 서울시립대는 인문계열 지원자가 사탐 2과목을 응시하면 3%의 가산점을 부여하고, 중앙대는 인문대와 사범대 지원자의 사탐 응시에 5%를 더해 반영한다. 이에 따라 입시 전문가들은 사탐런이 대세처럼 보이더라도 무작정 따라가는 것은 위험하다고 지적한다. 김병진 이투스 교육연구소장은 "많은 학생이 사·과탐 선택에 따른 성적 변화에만 초점을 두지만 핵심은 선택으로 인해 생긴 시간적 여유나 심리적 안정감을 다른 영역 학습에 활용하는 데 있다"며 "사탐 선택으로 줄어든 학습 시간을 국어·수학·영어 등 다른 영역의 성적 향상으로 연결할 수 있는지까지 함께 따져봐야 한다"라고 말했다. 김 소장은 이어 "탐구 과목을 바꿨더라도 결국 같은 학습 시간을 들여야 한다면 입시 전체로 봤을 때 유리한 선택이라고 보기 어렵다"며 "단순히 유행을 좇기보다 자신의 학습 적합성과 대학별 반영 방식, 가산점 구조를 함께 고려해 전략적으로 판단해야 한다"라고 조언했다. 우연철 진학사 입시전략연구소장은 "사탐 응시자가 늘고 이들의 성적이 상승하면서 인문계열 모집단위의 경쟁이 치열해지고, 일부 응시자들은 자연계 모집단위로 눈을 돌릴 가능성이 있다"며 "올해 정시에서는 모집단위별 탐구 반영 방식과 지원 가능 집단의 변화를 함께 고려한 보다 정교한 합격선 예측이 필요하다"라고 강조했다. jane94@newspim.com 2026-03-07 06:00

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"유가 150달러까지 치솟을 것" 이 기사는 인공지능(AI) 번역을 통해 생성한 콘텐츠로 원문은 3월 6일자 파이낸셜타임스(FT) 기사입니다. [런던=뉴스핌] 장일현 특파원 = 사드 알카비 카타르 에너지장관은 6일(현지 시간) "전쟁이 중단되지 않으면 며칠 내에 걸프 지역 모든 산유국들이 불가항력을 선언할 것"이라고 말했다. 사드 알카비 카타르 에너지장관. [사진=로이터 뉴스핌] 그는 이날 영국 일간 파이낸셜타임스(FT)와 인터뷰에서 세계 최대 액화석유가스(LNG) 생산·수출 기지인 라스라판(Ras Laffan) 산업단지가 이란 공격으로 '불가항력'을 선언할 수밖에 없었다고 밝히면서 "아직 불가항력을 선언하지 않은 국가들도 며칠 내로 그렇게 할 것으로 예상한다"고 말했다. 알카비 장관은 카타르 국영기업인 카타르에너지의 최고경영자(CEO)를 겸직하고 있다. 불가항력은 지진 등 자연재해나 전쟁 등의 이유로 계약 이행이 불가능하다는 것을 선언하는 것이다. 책임이나 보상 등에서 면제받을 수 있다. 석유나 LNG 등의 계약에 필수적으로 포함되는 내용이다. 카타르는 미국, 호주 등과 함께 세계 3대 LNG 생산·수출국으로 꼽힌다. 현재 연 7700만톤 규모인 노스필드(North Field) 가스전의 생산능력을 오는 2027년까지 1억2600만톤으로 늘리는 프로젝트를 진행하고 있다. 이 프로젝트가 완성되면 LNG 생산과 수출이 세계 1위가 될 것이라는 평가를 받고 있다. 이 가스전의 첫 증산 물량은 올해 3분기에 시장에 나올 예정이었다. 알카비 장관은 "지금 벌어지고 있는 전쟁은 세계 경제를 무너뜨릴 수 있고, 며칠 내에 모든 걸프 지역 산유국들이 생산을 중단하게 되면 유가가 배럴 당 150달러까지 치솟을 수 있다"고 했다. 그는 현재 가동이 중단된 라스라판 LNG 시설에 대해 "지금 당장 전쟁이 끝난다해도 정상적인 사이클로 돌아가는 데 최소 몇 주에서 몇 달은 걸릴 것"이라고 했다. 유럽의 경우 카타르 수출에서 차지하는 비중은 크지 않지만 아시아 구매자들이 시장에서 더 높은 가격으로 가스를 사들이게 되면 덩달아 상당한 고통을 겪게 될 것이라고 전망했다. FT는 "알카비 장관과의 인터뷰 기사가 나간 뒤 브렌트유는 5.5% 올라 배럴당 90.13 달러를 기록했다"며 "이는 이란 전쟁이 터진 이후 최고 수준"이라고 했다. 알카비 장관은 "이번 전쟁이 몇 주만 더 지속된다면 전 세계 국내총생산(GDP)이 타격을 받을 것"이라고 했다. 모든 국가의 에너지 가격이 상승하고 일부 제품은 부족해질 것이며 원자재 공급이 끊기면서 공장들이 생산을 멈추는 악순환이 펼쳐질 것이라고 전망했다. 중동 지역 국가 중 최대 미군 공군기지가 들어서 있는 카타르는 이란과도 전통적으로 우호적인 관계를 유지해 왔지만, 이번 전쟁의 포화를 벗어나지는 못했다. 라스라판 단지는 지난 2일 이란의 공격 드론의 공격을 받았고, 카타르 정부는 즉각 LNG 생산을 전면 중단했다. 이 단지는 전 세계 LNG 공급의 20%를 담당하는 대규모 시설이다. 알카비 장관은 "군으로부터 해상 시설에 대한 즉각적인 공격 위협이 있다는 통보를 받았고, 즉각 가동을 중단하고 24시간 안에 9000여명의 인력을 철수시켰다"고 했다. 그러면서 "전쟁이 완전히 끝나기 전까지 카타르의 생산은 재개되지 않을 것"이라고 말했다. ihjang67@newspim.com 2026-03-07 00:20