[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 둔촌 주공은 대치 은마와 잠실주공 5단지와 함께 재건축을 상징하는 수식어가 여럿 붙을 만큼, 세간의 주목을 받아온 단지 중 하나다.

'단군 이래 최대 재건축'이라는 타이틀이 달린데는 1만2000가구 규모의 역대급 재건축 단지인 이유도 있지만 재건축 시장의 향방을 가늠하는 뉴스메이커로 매번 등장해 왔기 때문이다. 시장의 정점이었던 지난 2년여 간 일반분양가와 분담금 문제를 두고 조합과 시공사업단과의 갈등이 뉴스 단골로 다뤄져 왔다. 이를 마무리 하고 공사 재개가 이뤄지는 듯 했으나 후분양을 앞두고 원자재대란 속에 공사가 중단되는 경우가 반복돼 왔다.

이런 우여곡절을 겪은 끝에 둔촌주공의 분양이 시작됐고 청약 결과에 시장의 이목이 집중됐다. 당초 '10만 통장 청약설'이란 수식어가 붙을 정도로 기대를 모았지만 결과는 '기대 이하'의 청약 성적표를 받아들었다. 1순위 평균 경쟁률이 3.7대 1에 불과하고 일부 주택형은 미달이 나 '흥행 참패'라는 평가를 받고 있다. 수도권 거주자·2순위 청약까지 진행됐지만 공급 가구수의 5배에 달하는 예비 입주자를 채우지 못했다.

문제는 계약률이다. 계약률이 저조할 경우 남은 물량은 일명 '줍줍'(무순위 청약)이 진행되겠지만 '완판'이 쉽지 않다는 관측이다. 둔촌 주공 역시 고금리 추세와 냉각된 시장 환경을 벗어나기 어렵기 때문이다. 전용면적 84㎡의 경우 분양가가 13억원이 넘어서 중도금 대출이 안되는 규제에 걸려 있는데다, 주변 동일 주택형의 시세가 10억원 초반대로 급락세를 보이면서 '시세차익'은 커녕 되레 '집값이 더 떨어져 손해 볼지 모른다'는 손실회피 심리가 깔려 있는 상황이다.

뒤를 이어 분양된 서울 최대 뉴타운 재개발 단지인 장위4구역의 청약 결과도 한자리수의 저조한 경쟁률에, 일부 주택형 미달을 기록하면서 분양시장의 침체가 본격화됐다는 분석이 나오고 있다.

지방과 경기도는 물론 서울 노른자위 마저도 미분양이 속출하게 되면 내수 경기는 정말 심각해질 수 있다. 내년 수도권 입주 물량만 15만 가구에 달하는데 잔금을 치르지 못해 미입주 물량이 급증하면서 가계와 기업의 파산이 급증할 수 있다는 경고도 나오고 있다.

이런 와중에 지난주 정부는 재건축 대못규제 3종 세트 가운데 마지막 규제인 재건축안전진단의 기준도 문턱을 높였던 문재인 정권 이전으로 되돌려 놓았다. 사실상 도심 공급을 차단했던 '광기의 규제'는 어느 정도 걷어 냈지만 당장 도심 공급이 활성화되기엔 여전히 문턱이 높다는 지적도 나오고 있다.

정부는 공약대로 규제 완화 대책들을 속속 내놓고 있지만 가파른 고금리 추세에 '추풍낙엽'식으로 떨어지는 집값 앞에선 별다른 효과가 나타나지 않고 있다. '집값 거품'이라고 하기에는 이제 하락속도가 너무 빨라 관련 내수 산업들의 붕괴를 걱정해야 할 판이다. 워낙 고금리의 공포가 경제 전반을 억누르고 경기 침체가 예견되고 있는 상황이라 극적으로 저금리로 바뀌지 않는 한 추세 전환은 어렵다는 게 경제 전문가들의 중론이다.

정부는 경제 경고등이 켜진 이상 문재인 정권에 강화된 규제를 이전 수준으로 돌리는 수준이 아닌 시장을 살릴 수 있는 특단의 부양책을 수립해야 한다. 연내 마지막 부동산 정책은 이미 예고된 임대사업등록 규제 완화가 남아 있긴 하지만 기대효과는 높지 않다.

윤석열 정부는 지금부터 규제지역 전면 해제 뿐만 아니라 다주택자 취득세 중과 등 세금과 DSR 대출규제, 분양가상한제 해제 등 2단계 시장정상화 대책을 조속히 마련할 필요가 있다. 현 규제 완화로는 연착륙도 쉽지 않아 보이는 형국이다.  

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