금리인상, 주택경기 하락 장기화...청약 유인 효과 제한적
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 신규 분양 아파트의 중도금 대출 기준을 9억원 이하에서 12억원 이하로 확대하기로 하면서 청약시장에 온기가 돌지 주목된다.
아파트 중도금은 통상 전체 분양가격의 60% 수준으로 비중이 커 실수요자로서는 대출 여부가 청약통장 사용에 중요한 부분을 차지한다. 다만 주택담보대출 금리가 최고 7%에 달해 대출이자 부담이 커진 데다 주택매수 심리가 최악인 점을 감안할 때 청약시장에 큰 영향을 미치지 못할 것이란 관측도 나온다.
◆ 서울 주요 아파트, 중도금 대출 가능...둔촌주공 첫 대상
17일 부동산업계에 따르면 아파트 중도금 대출규제 기준이 12억원 이하로 완화되면서 수도권 아파트 청약에 관심을 보이는 실수요자가 늘어날 것으로 보인다.
국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)는 이르면 다음주 HUG 내규를 고쳐 신규 분양 아파트 중도금 대출 기준을 9억원 이하에서 12억원 이하로 확대할 예정이다. 지난 2016년 8월 과열된 분양시장을 진정시키기 위해 규제를 시작한지 5년 만에 일부 조정되는 것이다.
이번 규제 완화 혜택을 받는 서울 첫 아파트 단지는 분양가 심사가 끝난 서울 강동구 둔촌주공아파트(올림픽파크 포레온)가 될 것으로 보인다. 지난 16일 평균 일반분양가가 3.3㎡당 3829만원으로 정해졌다. 전용 59㎡의 분양가는 9억4000만원~9억6000만원, 84㎡는 13억~13억5000만원 선이다. 이 경우 전용 84㎡는 대출을 받을 수 없지만 59㎡는 중도금 대출이 허용된다. 59㎡는 둔촌주공 일반분양 물량의 절반 이상인 2725가구에 달한다.
분양을 앞둔 경기도 광명 철산자이더헤리티지도 일부 수혜가 예상된다. 예상 분양가가 3.3㎡당 2600만원~2800만원으로 84㎡ 이상 주택형 일부가 중도금 대출을 받을 수 없었으나 이번 조치로 모든 주택형이 가능해졌다. 철산주공8,9단지를 재건축하는 이 단지는 GS건설이 시공한다. 총 3804가구 중 1640가구가 일반분양되며 전용면적은 59~134㎡로 구성된다.
이외에도 ▲장위자이레디언트(2840가구) ▲힐스테이트e편한세상문정(1265가구) ▲리버센SKVIEW롯데캐슬(1055가구) ▲영등포자이디그니티(707가구) ▲힐스테이트DMC역(299가구) ▲둔촌더샵파크솔레이유(195가구) 등이 완화된 기준을 적용받는다.
중도금 대출을 받게 되면 계약자의 자금 마련이 한결 수월해진다. 아파트 분양 계약 시 일반적으로 계약금(10%), 중도금(60%), 잔금(30%) 순으로 대금을 납부한다. 중도금 대출이 묶이면 분양가 전액을 자체적으로 준비해야 하지만 완화된 대출규제를 적용받으면 분양가의 60% 정도를 대출로 마련할 수 있다. 중도금 대출은 사업주체가 HUG나 한국주택금융공사(HF) 등으로부터 보증서를 받아 금융사에서 중도금을 빌린 뒤 계약자에 지원하는 방식으로 이뤄진다. 건설사가 한꺼번에 대출받아 계약자에 제공된다는 의미에서 '집단 대출'이라고도 불린다.
◆ 금리인상, 집값 하락에 보수적 기조 불가피
중도금 대출규제 완화가 대기 수요자 일부를 유인하는 효과는 있겠지만 침체된 분양시장을 되살리기에 한계가 있다는 평가가 나온다.
기준금리가 치솟아 대출이자 부담이 상당하다. 중도금 대출을 받을 수 있어도 이자 상환에 어려움을 느끼는 수요자가 적지 않다는 얘기다. 지난 16일 기준 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 주택담보대출 변동금리는 연 5.26~7.17%다. 주담대 고정금리(혼합형)는 5.11~7.11%로 변동, 고정금리 모두 최상단이 7%가 넘었다. 연내 9% 돌파도 예상된다. 이미 2년 전과 비교하면 대출이자 부담이 2배 이상 늘었다.
분양가가 주변 시세와 비교해 저렴하지 않다는 시각도 분양시장에 악영향을 미치고 있다. 올해 초부터 내림세도 돌아선 일반 아파트값이 최근에는 더욱 가파르다. 최고가 대비 30~40% 하락한 지역도 적지 않다. 단기간에 집값이 빠지다보니 분양가상한제가 적용돼도 분양가가 되레 비싼 상황이다. 집값 회복을 예측하기 어렵다보니 청약 대기수요자도 선뜻 내집 마련에 나서기 어려운 것이다.
임병철 부동산R114 팀장은 "집값이 상승기일 때는 이자 부담이 있어도 집을 사겠다는 수요가 많지만 반대인 경우에는 전반적으로 위축될 수밖에 없다"며 "추가적인 규제 완화, 집값 안정세 등이 이뤄지지 않으면 지역별 양극화가 더욱 극명해질 것"이라고 말했다.
leedh@newspim.com
