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[부동산전망] ④서울 정비구역·용산 등 침체기 장기적 유망 투자처 꼽혀

기사입력 : 2022년09월12일 07:00

최종수정 : 2022년09월13일 07:41

금리인상과 경기침체 우려에도 틈새시장 주목해야
주변시세보다 저렴, 몸값 탄력적인 분양시장 1순위
재고주택 중 용산 등 핵심지 정비사업 장기적 매력

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 기준금리 인상과 경기침체 우려로 주택시장이 급격히 냉각되고 있다. 집을 사겠다는 매수세는 종적을 감췄고, 향후 시세가 추가 하락할 것이란 분위기가 팽배하다. 그럼에도 주택시장에 사이클이 존재하는 만큼 중장기적 관점에서 유망한 투자처에 관심을 두고 투자 기회를 모색할 필요가 있다는 게 전문가들의 시각이다.

특히 서울 신규분양 아파트와 정책적 개발 호재가 있는 지역이 투자처 1순위로 꼽힌다. 매수자 우위 시장에서 단기적으로 투자 리스크(위험)가 존재하지만 금리가 인하되고 실물경기가 상승 사이클로 전환되면 가장 탄력적으로 움직일 공산이 크기 때문이다.

◆ 주택시장 침체에도 분양시장 1순위 투자처

부동산 전문가들은 집값 하락기에도 투자처로 신규분양 물량을 주목할 필요가 있다고 조언한다. 주택경기가 끝도 없이 침체하기보단 언젠가 회복기가 찾아올 것이란 판단에서다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "부동산 투자에 관심이 높은 수요자라면 장기적인 관점에서 도심 주요 지역의 신규분양을 주목할 필요가 있다"며 "상승 피로감에 급격한 금리인상과 경기침체 우려로 시세가 조정되고 있지만 회복 시기가 도래하면 몸값이 크게 뛸 여지가 있다"고 말했다.

이어 "수요자 선호도가 높은 새 아파트이고 상대적으로 분양가가 저렴해 자금 여력이 있는 투자자라면 시세 하락기에도 진입 시기를 노려볼 만하다"고 덧붙였다.

신규분양 아파트의 분양가는 주변 시세보다 저렴해 재고주택보다는 시세차익이 높은 게 일반적이다. 분양가상한제 적용이 수요자 축면에서는 유리한 것이다.

분양가상한제는 주택의 분양가격을 원가에 연동해 책정하는 제도로 공동주택의 분양가격을 산정할 때 일정한 건축비에 택지비, 가산비를 더해 정한다. 공급자가 마음대로 정할 수 없고 심의기구가 제시한 상한선 이하로 분양가를 산정해야 한다. 2020년 7월 30일부터 서울 강남구를 비롯한 18개 구 309개 동과 과천, 하남, 광명 등 경기 3개 시 13개 동에 적용되고 있다. 사실상 주요 지역의 민간택지에서는 분양가상한제가 적용되는 셈이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "신규분양 단지는 청약부터 입주까지 최소 2년 이상 걸리기 때문에 중장기적 관점에서 서울을 중심으로 청약통장 활용에 관심을 가질 필요가 있다"며 "재고주택 시장에서는 일반 매물보다 부동산 경매 등을 통해 최대한 저렴하게 매수하는 방법이 좋을 것"이라고 말했다.

최근 몇 년간 서울 지역 분양은 치열한 경쟁이 불가피했다. 부동산시장 규제 등으로 정비사업 진행이 원활하게 이뤄지지 않아 물량 자체가 크게 줄었기 때문이다.

리얼투데이에 따르면 2017년 연간 1만8690가구 공급됐던 서울 지역 신규아파트는 2018년 9672가구, 2019년 1만5051가구, 2020년 1만2475가구를 기록했다. 작년에는 3275가구로 역대 최저치를 나타냈다.

올해는 사업지연 단지가 더해져 4만여 가구가 공급될 것으로 예상됐으나 강동구 둔촌주공(1만2032가구) 등의 대단지 사업 지연으로 공급 규모가 1만여 가구에 그칠 것으로 보인다.

하반기 주요 분양예정 단지로는 ▲서초구 디에이치 방배(3080가구) ▲동대문구 휘경3 재개발(1792가구) ▲마포구 마포더 클래시(1419가구) ▲성동구 청계천 리버뷰 자이(1670가구) 등이다.

하늘 높은 줄 모르고 치솟던 청약 경쟁률이 낮아진 것도 신규 투자자에 기회가 될 수 있다. 서울의 올해 상반기 청약 경쟁률은 29.4 대 1로 작년 상반기(124.7 대 1)의 4분의 1 수준으로 줄었다. 최저 당첨 가점도 61.1점에서 44.5점으로 하락해 부양가족이 적거나 무주택 기간이 상대적으로 짧은 수요자도 전략적인 접근이 가능해졌다.

◆ 서울 정비사업, 주택공급 확대의 핵심

정책적 수혜 지역을 주목해야 한다는 목소리도 나온다. 우선 아파트 공급 확대를 위해 정부와 지방자치단체가 규제완화를 검토 중인 정비사업 시장이다.

최근 서울시는 '2030 도시·주거환경정비기본계획'을 수립해 도심부에 공동주택, 오피스텔 등 다양한 도심형 주거 유형을 공급하기로 했다. 주거 만족도를 높일 수 있는 녹지공간도 확대하겠다는 계획이다.

사업 확대를 위해 우선 지난 2016년 정비예정구역에서 해제됐던 동대문 일대를 정비예정구역으로 재지정했다. 동대문 일대도 '뷰티·패션사업 핵심거점'으로 개발하겠다는 구상이다. 도심부 외 지역 중 영등포와 청량리, 왕십리, 용산, 성수, 동대문 등 11곳을 정비가능구역으로 지정했다. 이를 통해 과거보다 유연한 정비계획 수립이 가능하다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "서울에는 신규 공급이 여전히 부족하기 때문에 재건축·재개발 등 정비사업은 여전히 유망한 투자처"라며 "당장 입주하는 것이 아니라 시간이 필요한 사업 유형으로 구축이 신축으로 전환되면 가치가 상승할 수밖에 없을 것"이라고 설명했다.

정비사업 기간도 단축될 예정이다. 시는 재건축·재개발 정비사업의 시공사 선정 시기를 당초 사업시행인가에서 조합설립인가 이후로 앞당기는 방안을 추진하고 있다. 시공사 선정이 빨라지면 재건축·재개발 사업 기간이 현재보다 1년 이상 빨라질 것으로 보인다. 사업 기간이 단축되면 예산이 줄고 차익 실현 기간이 짧아져 수요자 입장에서는 유리하다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "정부와 서울시 등이 주택 공급 확대를 위해 재건축·재개발 등 정비사업의 지속적인 규제완화를 추진할 것으로 보여 사업이 원활하게 이뤄질 사업지를 선별해 관심을 가질 필요가 있다"며 "사업장별로 행정적 단계가 가시화될수록 투자 매력이 덩달아 높아질 것"이라고 말했다.

서울에서 추진위원회 설립 이상 사업이 진행된 재개발(주택정비형+도시정비형) 사업지는 올해 9월 초 기준으로 273곳이다. 이 중 조합 설립을 마친 사업지는 218곳이다.

재고주택 시장에서는 개발 호재가 풍부한 용산이 서울 내 투자 핵심지로 꼽힌다. 용산구 이촌동, 보광동 등은 한강변과 인접해 있는 데다 용산공원 조성 및 신분당선 연장 등 개발 호재가 예정돼 있다.

용산국제업무지구 개발도 지역 발전에 상당한 파급력을 불어넣을 것으로 보인다. 사업 구역은 용산정비창과 선로 부지, 용산 변전소·용산역 후면 부지 등을 포함해 총 약 49만3000㎡ 규모로 여의도공원의 2배, 서울광장의 40배에 달한다.

오세훈 서울시장은 최근 개발구상계획을 발표하면서 "2025년 상업용 드론택시 운행이 가능할 것으로 보이는데 미래 모빌리티, 도심항공모빌리티(UAM)를 포함한 교통 시스템 허브 역할을 용산이 할 것"이라고 강조했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "용산은 개발 호재가 풍부하고 미래 가치가 뛰어나 중장기적 관점에서 접근하면 좋을 것"이라며 "분당·일산 등 1기 신도시 또한 GTX 개통 시 접근성이 획기적으로 개선되고 정비사업 마스터플랜 기대치가 점차 높아지면 몸값이 현재보다 높아질 것"이라고 말했다.

leedh@newspim.com

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