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"집값·분양가 상승 이유 있네"…서울 재건축‧재개발 조합 갈등에 분양연기 속출

기사입력 : 2022년04월27일 06:31

최종수정 : 2022년04월27일 06:31

서울 곳곳서 시공사‧조합 갈등 문제로 공사 지연
2만 8844가구가 분양 연기‧공사중단‧사업 변경
재건축‧재개발 최대어들 연내 공급 '불투명'
"수요자들 대기기간 장기화 될 수 있어"

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 서울 주요 재개발‧재건축 단지들이 공사비 문제와 조합원들간 갈등이 장기화되면서 분양 일정을 미루는 사업장이 늘어나고 있다.

문재인 정부 출범 이후 서울 지역의 공급가뭄 현상이 심화되고 있는 상황에서 재건축‧재개발 단지들이 분양을 미루면서 분양가격도 덩달아 상승곡선을 그리고 있는 모양새다.

시장의 우려도 커지고 있다. 윤석열 정부가 언제 재건축‧재개발 규제 완화를 논의할지 모르는 상황에서 분양을 미루는 단지들이 늘어날 경우 서울지역의 아파트 매매‧전셋값이 상승할 수 있다는 지적이 나온다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2022.04.26 ymh7536@newspim.com

◆ 둔춘주공 이어 이문 1‧2구역‧잠실진주 '줄줄' 분양 연기

27일 정비업계에 따르면 서울 지역 재건축‧재개발 최대어로 불리는 강동구 둔촌주공아파트와 동대문구 이문 1‧2구역‧잠실진주 등에서 올해 예정됐던 분양 일정이 불투명해졌다. 이들 단지에서는 올해 서울 지역 분양 물량 중 61%에 달하는 2만8844가구가 나온다. 하지만 분양 연기‧공사중단‧사업 변경 등으로 공급이 사실상 불가능해진 상태다.

특히 1만2032가구가 공급될 것으로 기대됐던 둔촌주공의 경우 공사비 증액 계약을 두고 조합과 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)간 갈등의 골이 깊어지면서 법정 다툼으로 이어질 가능성이 높아졌다.

둔촌주공은 지난 13일 대의원회의에서 '시공사업단 조건부 계약해지 안건의 총회상정안'을 논의한 결과 대의원 120명 중 116명이 참석한 가운데 찬성 111표로 원안을 가결했다. 이에 따라 조합은 공사 중단이 10일간 이어질 경우 별도 대의원회 없이 이사회 의결로 총회를 열어 계약해지 안건을 상정할 수 있다. 지난 15일부터 시작된 공사 중단이 이날 10일째를 맞이해 예정대로라면 계약 해지 수순을 밟게 된다.

이에 서울시까지 사태 수습에 나섰지만 쉽지 않은 상황이다. 시는 그동안 둔촌주공 문제를 해결하기 위해 강동구청과 약 10차례 중재에 나섰다. 정비사업 전문가인 코디네이터를 통해 양측의 의견을 조율하고 있으나 아직까지는 변화가 없는 상태다. 하지만 조합과 시공단간 갈등이 좀처럼 사그라들지 못하면서 법정 다툼으로 번질 가능성이 높아졌다.

대형건설사 한 관계자는 "조합과 시공단 갈등이 깊어지고 서로 신뢰할 수 없다는 입장을 내비친 상황에서 공사를 재개할 수 있는 실마리마저 사라졌다"면서 "내년 6월 일반 분양 일정 역시 불투명해진 상황"이라고 말했다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 단군 이래 최대 재건축 사업으로 불리는 서울 강동구 둔촌주공 재건축 공사가 15일 0시부로 전면 중단됐다. 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)과 조합 집행부의 공사비 증액을 둘러싼 갈등이 지속된 결과로 공사 중단이 장기화된다면 조합과 시공단 모두 천문학적인 손해를 볼 것으로 전망된다. 시공단은 공사 현장에서 모든 인력과 장비를 철수시킨 상황이다. 또 '유치권 행사 중'이라고 적힌 현수막을 공사장 곳곳에 내걸며 공사장 전체에 대한 전면 출입 통제에 들어갔다. 사진은 15일 서울 강동구 둔촌주공 재건축 단지. 2022.04.15 pangbin@newspim.com

◆ '첩첩산중' 잠실진주, 시공사 갈등-유물 발견에 공사중지

송파구 잠실진주는 공사 현장에서 삼국시대 유물이 발견되면서 공사가 중단됐다. 해당 단지는 삼성물산과 HDC현대산업개발이 시공을 맡아 철거와 이주까지 끝내고 지난해 12월에 착공에 들어간 상황이다. 총 2678가구 규모로 짓는 이 단지는 당초 올해 하반기 819가구 일반분양을 추진할 계획이었다. 하지만 유물이 발굴되면서 이 같은 일정에 차질이 불가피해졌다.

여기에 재건축 조합과 시공사업단의 법적 분쟁도 우려된다. 조합은 HDC현대산업개발과의 계약 해지를 위해 24일 정기총회에서 HDC현산·삼성물산 시공단 계약 해지 안건을 다룰 예정이다. 조합은 HDC현산이 영업정지 처분을 받았기에 건설산업기본법상 도급계약 해지 사유에 해당한다고 판단했다. 다만 실제 계약 해지에 나설 경우 시공사와 손해배상청구 등의 법적 분쟁으로 비화할 가능성이 있다.

시공사와 법적 분쟁이 확산되면 일반분양 지연을 피할 수 없다. 서초구 반포동 신반포15차(래미안원펜타스·641가구) 재건축은 올해 5월로 예정됐던 분양 일정을 내년으로 미뤘다. 조합과 전 시공사였던 대우건설 간 계약 해지 법적 분쟁이 주원인이다. 대우건설이 조합을 상대로 제기한 공사 중지 가처분 신청 건이 기각되면서 시공사 교체를 둘러싼 소송은 마침표를 찍었지만 분양 계획에는 차질이 생겼다.

서울 강북 최대 재개발·재건축 지역인 동대문구 이문동 이문1구역(3069가구)과 이문3구역(4321가구)도 분양 지연이 예상된다. 이문1구역은 설계 변경 등을 거치며 분양가 확정이 늦춰져 일반분양 일정도 정하지 못했다. 이문3구역은 오는 30일 총회를 열고 HDC현산 시공권 배제에 나선다는 방침이기에 향후 법적 분쟁이 예상된다.

◆ 분양 물량 감소에 분양가‧매맷값 고공행진

이처럼 서울 재건축‧재개발 사업이 자질을 빚어지면서 올해 분양 물량은 큰 폭으로 감소할 것으로 보인다. 올해 1000가구 이상 대단지 아파트는 전국에 22곳 공급됐는데 이 중 서울에 위치한 단지는 '북서울자이폴라리스' 등 두 곳에 그쳤다.

가구수도 큰 폭으로 감소할 것으로 전망된다. 올해 서울 아파트 분양 물량은 총 4만7000여가구(총가구수 기준)지만 4달이 지난 지금까지 분양을 했거나 입주자 모집공고를 한 단지는 3300가구다. 문재인 정부기간 집값의 폭등이 공급부족에 기인했으며 이의 타개를 위해 대선 후보들이 모두 공급확대를 공약한 바 있는 점을 감안하면 심각한 공급 가뭄이란 지적이 나온다.  

서울 지역의 공급 가뭄현상이 장기화되면서 아파트값이 상승하고 있다. 이달 11일 기준 서울 지역의 매매값은 전월 대비 0.13% 상승했다. 특히 재건축 단지가 밀집된 지역의 상승세가 두드러졌다. 자치구별로는 ▲송파구(0.58%) ▲광진구(0.17%) ▲중구(0.26%) ▲서초구(0.24%) 등이 순으로 집계됐다.

곳곳에서 분양 일정이 차질을 빚어져 공급 감소가 예상되면서 서울 집값이 오를 조짐도 포착된다. 우선 매수심리가 꿈틀대고 있다. 4월 셋째 주 서울 아파트 매매수급지수는 91.4를 기록했다. 지난 2월 28일 86.8까지 하락했던 매매수급지수는 3월 첫 주부터 반등을 시작해 7주 연속 상승했다. 이는 시장에 집을 사려는 사람이 늘어나고 있다는 의미다.

집값의 선행지표인 땅값도 상승세를 보인다. 지난해 8월 이후 줄곧 둔화해 2월 0.29%까지 떨어졌던 전국 땅값 상승률은 지난 3월 0.31%를 기록하며 상승 폭을 확대했다. 특히 서울은 0.36% 올라 전국 평균보다 높은 수준으로 조사됐다.

분양가격도 오르고 있다. 지난달 전국에서 분양한 단지들의 평균 분양가는 3.3㎡당 1465만원으로 지난해 하반기의 1323만원 대비 142만원(10.7%)이 뛰었다. 152만원이 급증했던 지난 2008년 상반기 이후 최고치다.

전문가들은 공급 가뭄 현상이 지속될 경우 아파트 분양‧매맷값 등이 상승할 것으로 보고 있다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 "일부 재건축·재개발 조합들이 오른 공시지가를 반영하기 위한 움직임이 나타나고 있다"며 "여기에 조합과 시동단간 갈등이 고조되면서 분양 일정을 미루는 곳들이 많아지면서 서울 지역의 공급물량이 감소할 것으로 보인다"고 말했다.

이어 "최근 몇 년간 분양가 문제 등으로 서울 아파트 분양이 올해로 대거 이월됐는데 일단 상반기 분양 물량이 대거 하반기로 이월될 분위기"라며 "신규 주택을 선호하는 수요자들의 대기 기간이 장기화 될수록 분양가격이 상승할 수 있다"고 우려했다.

ymh7536@newspim.com

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