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대출회수 압박...둔촌주공 재건축 조합-시공단 협상재개 '불가피'

기사입력 : 2022년04월21일 16:06

최종수정 : 2022년04월21일 16:18

공사비 증액 조건부 카드에도 시공단 소송전 예고
대주단, 이달 말 대출금 회수 논의 착수할 예정
"지분제서 도급제 계약 변경에 수용하기 힘들어"
내년 8월 입주 사실상 불가능…"조합 신뢰할 수 없다"

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 서울 재건축 최대어로 불리는 강동구 둔촌주공 재건축 조합과 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)의 공사비 갈등이 결국 대주단(사업비 대출금융사단체)의 대출 회수 압박에 따라 협상 가능성이 커지고 있다. 

6개 금융사가 참여한 대주단은 공사가 중단된 둔촌주공재건축에 대해 공사비 2조 1000억원 규모 대출연장 불가 가능성을 언급한 상태다. 이는 공사 중단으로 인해 당초 내년 6월로 예정됐던 분양 일정이 사실상 불가능해짐에 따른 조치로 업계는 보고 있다.

만약 금융사가 오는 7월과 8월로 예정된 만기에 맞춰 대출금액을 회수할 경우 조합원의 피해는 확대될 것으로 보인다. 특히 연 800억원이란 대출 이자를 지불해야 되는 상황에서 현금창구가 막힐 경우 분양과 더불어 막대한 추가 분담금이 발생할 수 있기 때문이다. 이에 따라 조합과 시공단의 공사비 증액 합의가 가까워졌다는 진단이 나오고 있다. 

21일 업계 관계자에 따르면 이번 대주단의 압박에 따라 대치 중인 둔촌주공 재건축 조합과 시공사업단이 협상 테이블에 앉을 가능성이 커졌다. 정비업계에 따르면 최근 대주단의 대출연장 논의가 예고된 후 조합은 공사 중단 직전 두 차례에 걸쳐 시공사업단에 공사비 증액을 수용하겠다는 공문을 발송했다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2022.04.21 ymh7536@newspim.com

◆ 시중은행, 대출 중단 압박에 깃발 든 조합

시공단은 1만 2032가구와 상가 공사까지 포함하는 조건으로 계약을 변경하면서 2조 6708억원이던 공사비를 2020년 3조 2294억원으로 5586억원 증액했다.

지금까지 둔촌주공 재건축 조합은 재건축 사업을 진행하기 위해 2조 1000억원에 달하는 대출금을 받았다. 하지만 공사가 중단되면서 대주단(대출 금융사 단체)가 자금 회수에 대한 논의에 착수했다.

사업에 돈을 빌려준 금융사 17곳의 대리은행인 NH농협은행은 이르면 이달 말 대주단(대출 금융사 단체) 회의를 열고 공사 중단 관련 대응책을 논의할 예정이다.

대주단이 조합과 맺은 대출 계약은 총 2조 1000억원 규모로 이 가운데 이주비 대출이 약 1조4000억원, 사업비 대출이 약 7000억원이다. 이주비 대출과 사업비 대출의 만기는 각각 7월과 8월로 조합은 시공단의 신용공여(연대보증)로 대출금을 조달한 상태다.

대주단은 조합과 시공단 간 갈등으로 사업이 중단된 만큼 대출의 기한이익상실(EOD) 돌입 여부 등을 논의할 예정이다. 것으로 알려졌다. 

EOD란 돈을 빌려 간 차주의 신용 위험이 커졌을 때 금융사가 계약을 파기하고 만기가 도래하지 않은 대출금을 회수하는 것을 의미한다. 다만 대주단 내에서도 상황을 좀 더 지켜봐야 한다는 입장 등 현재까지 의견이 분분한 것으로 알려졌다.

NH농협은행 등 대주단은 현재까지 만기 전 대출금을 회수할 만큼 기한이익상실(EOD) 사유에는 해당하지 않는다고 판단하고 있는 것으로 전해졌다. 대주단의 한 고위관계자는 "이자를 안내고 있는 것도 아니고 현재 기한이익 상실 사유가 될 만한 것은 없다"고 했다. 이 관계자는 "기한이익 상실은 급격한 신용상태의 변동 등 여러 조건들이 있지만, (조합과 시공단의) 불협화음으로 공기가 지연되는 수준인데 이 정도로 급격한 신용상태의 변동이라고 보기는 어렵다"고 말했다.

다만 이같은 대주단의 언급은 조합엔 강한 압박으로 돌아올 수밖에 없는 상황이다. 만기가 돌아오는 7월과 8월 대출 연장이 안될 수 있다고 해석할 수도 있기 때문이다. 한 건설업계 관계자는 "양측의 갈등을 조정하고 하루 빨리 협상테이블에 앉히겠다는 대주단의 압박으로 볼 수 있을 것"이라고 말했다.  

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 단군 이래 최대 재건축 사업으로 불리는 서울 강동구 둔촌주공 재건축 공사가 15일 0시부로 전면 중단됐다. 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)과 조합 집행부의 공사비 증액을 둘러싼 갈등이 지속된 결과로 공사 중단이 장기화된다면 조합과 시공단 모두 천문학적인 손해를 볼 것으로 전망된다. 시공단은 공사 현장에서 모든 인력과 장비를 철수시킨 상황이다. 또 '유치권 행사 중'이라고 적힌 현수막을 공사장 곳곳에 내걸며 공사장 전체에 대한 전면 출입 통제에 들어갔다. 사진은 15일 서울 강동구 둔촌주공 재건축 단지. 2022.04.15 pangbin@newspim.com

◆ 시공단, '조건부 공사비 증액' 공문 난색

이처럼 대주단의 압박이 본격화 되자 조합도 공사비 증액에 대한 강경한 자세를 낮추고 있다. 최근 조합은 시공단에 '조건부 공사비 증액' 공문을 발송한 것으로 알려졌다. 이 공문은 시공사업단과 체결한 공사비 증액 계약을 인정할 테니 고급화 공사에 조합의 요청을 적극 수용하라는 것을 골자로 한다. 공사비 증액을 인정할 수 없다던 기존 입장과는 다른 내용이다.

해당 공문에는 ▲지분제 계약을 도급제 계약으로 변경 ▲새롭게 작성할 계약서의 도급공사금액은 3조 2292억원 변경 다만 공사비 검증 절차를 거쳐 산출 금액 기준 변경 ▲고급화 공사(특화 공사, 마감재 공사 등) 적극 수용 ▲일반분양 시 기성공사비 정산 ▲합의 시 (시공사업단의)사업비 지원 재개 등이 포함됐다.

시공단은 '조건부 공사비 증액' 공문을 수긍할 수 없다는 입장이다. 시공단 한 관계자는 "공사를 52%가량 진행했지만 조합측에서 지불한 공사비는 단 1원도 입금되지 않았다"며 "조합측이 '조건부 공사비 증액' 공문에 특화‧마감재 공사 등을 요구하고 있지만 마감재 업체 선정 권한은 시공단에 있고 이미 공급업체와 계약을 맺은 상황에서 기존 계약을 파기하고 다른 업체로 선정할 수 없다"고 말했다.

이어 "조합측이 요구하는 사항 대부분 시공단이 수용할 수 없는 것들 뿐"이라며 "이해 조항을 들어줄 경우 공급업체와 시공단 등이 막대한 손해만 발생할 것"이라고 덧붙였다.

시공단과 조합간 입장차로 인해 조원들의 피해만 눈 덩이처럼 커지고 있다. 당초 내년 8월 입주 일정이 잡혀 있지만 공사가 중단되고 대주단가 대출금 회수를 위한 논의에 착수하면서 입주 일정을 맞추기는 사실상 불가능해졌기 때문이다.

◆ 입주 지연‧대출 이자 부담에 조합원 '곡소리'

공사비 문제로 인해 조합원들의 입주는 미뤄지고 있다. 특히 입주자 늦어지면서 높이진 금리로 인해 매날 납부해야 되는 이자는 눈 덩이처럼 불어나고 있는 실정이다. 조합이 금융권으로부터 대출 받은 금액과 추가 대출금을 합산할 경우 약 2조원에 달한다.

더 큰 문제는 이자 비용이다. 연간 이자비용은 약 800억원에 추정된다. 해당 비용은 오는 7월, 8월 만기가 도래한다. 이주비 대출이자의 경우 이미 지난 1월부터 조합원 각자 부담하고 있는 상황이다. 지난해까지만 해도 조합이 사업비를 통해 이주비 대출 이자를 충당했지만 올해부터 시공단이 사업비 지원을 중단했다.

정비업계는 올해 예정된 분양 일정과 더불어 내년 8월 잡혀있는 입주일정에 자질이 불가피할 것으로 보고 있다. 정비업계 한 관계자는 "소송전으로 불거진 상황에서 분양일정을 논하기에는 한계가 있을 것"이라며 "조합과 시공단 사이에서 불거진 양금이 해소되는 까지는 상당시간이 소요될 것"이라고 전망했다.

이어 "내달 열리는 총회에서 시공단을 교체하는 안건이 통과 된다고 해도, 이미 공사 진행률이 52%에 달하는 상황에서 공사비 미지급 등에 대한 소송이 추가될 경우 결국 손실은 조합이 떠안는 구조가 될 것"이라고 덧붙였다.

시공단은 공사 재개에 선을 그었다. 시공단 한 관계자는 "공사비를 증액하겠다는 공문을 보냈지만 증액 계약에 대한 무효 소송을 냈고 16일 총회에서는 공사비를 늘린 변경계약 의결을 취소했다"며 "갑자기 말을 바꾸는 조합을 신뢰할 수 없는 상황에서 공사를 재개할 명분은 사라졌다"고 말했다.

서울시는 중재에 나섰지만 양측간 갈등의 봉합은 쉽지 않아 보인다. 서울시는 강동구청과 함께 약 10차례 중재에 나섰지만, 양측의 주장이 평행선을 달리면서 지난달 중재에서 손을 뗀 바 있다. 서울시 관계자는 "조합과 시공사업단 양측이 대화하도록 적극 지원하는 중"이라고 말했다.

ymh7536@newspim.com

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