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[2022 부동산大전망]① 대세하락? 전문가 80% "아파트값 더 오른다"

기사입력 : 2021년12월28일 06:01

최종수정 : 2021년12월28일 07:24

부동산 전문가 50명 설문, 내년 집값 상승률 3~5% 전망
대출규제와 상승 피로감은 부담...지역별 차별화 양상
신규 주택공급뿐 아니라 재고주택 공급확대도 중요
양도세 완화 등으로 다주택자 매물잠김 해소해야

[편집자] 2021년에도 기록적인 집값 상승을 기록한 이후 최근 대출규제와 금리인상 등으로 아파트값 상승폭이 둔화되는 양상이다. 정부는 집값이 고점을 찍고 하향 안정화됐다고 진단하고 있다. 2022년에는 변수가 많다. 기준금리 추가 인상과 미국의 양적완화 축소 등으로 시장이 더 움츠러들 것이란 의견과 대선과 지방선거, 정비사업 규제완화 등으로 집값 상승세가 이어질 것이란 전망도 나온다. 이에 뉴스핌은 부동산 전문가 50명을 대상으로 설문한 조사를 결과를 가지고 2022년 주택시장을 전망해 봤다.

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 주택 매수심리가 하락세로 돌아섰지만 부동산 전문가 80%는 2022년 아파트값이 상승할 것으로 내다봤다. 작년의 두자릿수 상승률은 아니지만 하락보단 상승장이 나타날 요소가 더 많다고 판단하고 있다.

정부는 가계부채 축소와 부동산 시장 안정화를 위해 대출총량 관리에 들어가면서 다주택자뿐 아니라 무주택자도 신규 매수가 쉽지 않은 상황이다. 아파트값 상승률도 둔화되고 있다. 그럼에도 부동산 유동자금이 풍부한 데다 수도권 공급부족 현상이 단기간에 해결하기 어렵다는 점에서 주요 지역을 중심으로 견조한 상승세가 나타날 것이란 분석이다.

종합부동산세 '폭탄' 논란에도 다주택자가 시장에 매물을 내놓기보단 일단 보유하려는 심리도 우세할 것으로 예상했다. 또 다주택자의 퇴로를 열어줘야 시장에 물량이 늘어 집값 안정화에 도움이 될 것이란 의견이 많았다.

◆ 부동산 전문가, 2022년도 아파트값 3% 이상 상승 예상

뉴스핌이 부동산 전문가 50명을 대상으로 2022년도 아파트 가격을 전망한 설문에서 80%(40명)가 상승할 것으로 내다봤다. 보합을 예측한 비율은 18%(9명), 하락할 것이란 의견은 2%(1명)에 그쳤다.

전체 응답자 중 아파트값 상승률 3% 이상을 예상한 전문가가 44%(22명)로 가장 많았다. 5% 이상 오를 것이란 예상은 32%(16명)로 뒤를 이었고 10% 이상을 점친 전문가는 4%(2명)다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 "집값 안정화를 꾀하려면 정부가 일관성 있게 주택공급을 늘려야 하지만 신규주택 공급속도보다 기존주택 멸실속도가 빠른 상태"라며 "단기간에 주택공급 부족을 해결하기 어렵다는 점에서 2022년에도 아파트값 상승률이 10% 이상 나타날 것으로 보인다"고 말했다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "단기적, 중장기적으로 분양 물량을 늘릴 수 있는 대책이 필요한데 민간시장 규제 등의 영향으로 원활치 않은 게 현실"이라며 "내 집을 마련하려는 대기 수요가 여전히 많다는 점에서 작년 수준은 아니지만 5% 이상 상승률을 보일 것"이라고 설명했다.

집값 상승에 공급난이 큰 영향을 미치고 있다는 얘기다. 2021년 수도권 아파트의 1~10월 누적 준공물량은 11만6301가구로 전년동기(13만5620가구) 14.2% 감소했다. 5년 평균치와 비교해도 18.5% 줄었다. 특히 서울은 정비사업 규제로 분양시기를 미루는 사업장이 늘면서 8184가구에 그쳤다. 전년동기 대비 69.1% 급감한 물량이다.

이런 영향으로 2021년 아파트값은 역대급 상승률을 기록했다. 한국부동산원에 따르면 1~11월 누적 전국 아파트값 상승률이 12.8%로 조사됐다. 전년 연간 상승률(5.8%)의 2배가 넘는 수치다. 인천과 경기도가 각각 21.9%, 21.3%로 1, 2위에 올랐고 서울도 6.3% 상승했다.

◆ 집값 상승 부담 1순위 대출규제...상승 피로감도 부담

아파트값 상승을 억제하는 1순위 요인에 대해 부동산 전문가 44%(22명)가 대출규제를 꼽았다. 주택 마련에 필요한 대출을 옥죄면 일반적으로 매수 심리가 악화된다. 이 경우 집값 상승이 전방위적으로 나타나기보단 지역별 차별화가 나타날 공산이 크다. 인기 지역은 '신고가' 거래가, 비인기 지역은 시세가 하락하기도 한다.

이어 3~4년간 누적된 상승 피로감을 꼽는 전문가가 22%(11명)로 많았다. 금리인상 20%(10명)와 보유세 강화 6%(3명) 등도 집값 하락을 유인하는 정책으로 지목했다.

그럼에도 금리인상이 집값이 직격탄은 줄 정도는 아니라는 시각이 많았다. 2022년 기준금리 추가 인상에 따른 집값 영향을 묻는 질문에 부동산 전문가 68%(34명)는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 내다봤다. 영향이 크다는 의견이 25%(13명)를 차지했다. 영향이 전혀 없다는 응답자도 4%(2명)로 나타났다.

권일 부동산인포 팀장은 "집값 상승을 억누르는 주요 요인으로 금융당국의 대출규제 강화와 상승 피로감 등이 꼽힌다"며 "작년보다 집값 상승률은 다소 떨어지겠지만 인기 지역과 비인기 지역이 나뉘는 지역별 차별화 양상이 나타날 것으로 보인다"고 말했다.

◆ "다주택자 퇴로 열어줘야"...신규 공급만으로 시장 안정화 '난망'

부동산 전문가들은 정부가 종합부동산세를 강화하는 정책이 펼쳐도 다주택자들이 시장에 매물을 쏟아내지 않을 것으로 전망했다.

종부세 강화로 다주택자가 보유 주택을 처분할 것으로 보는지를 묻는 질문에 부동산 전문가 60%(30명)가 영향이 없다고 판단했다. 처분하려는 다주택자가 늘어날 것이라는 의견은 28%(14명)에 그쳤다. 기타 의견으로는 '지역별 차별화', '대선 이후까지 관망' 등의 의견이 있었다.

양도소득세 완화 정책이 시장 안정화에 영향을 미칠 것으로 보는지 묻는 질문에는 전문가 50%(25명)가 "효과 있다"고 답했다. "효과 크다"고 응답한 전문가도 40%(20명)를 차지했다. "효과 없다"는 시각은 10%(5명)에 그쳤다.

부동산 보유세와 거래세를 급격히 인상해 다주택자의 퇴로를 모두 막은 게 문제로 지적된다. 신규 주택공급 이외에도 재고주택을 통한 시장 안정화도 상당부분 기여하는 부분이 있는데 다주택자의 물량 출하가 차단돼 주택공급 부족을 더욱 심화시켰다는 의견이 많다.

김효선 NH농협은행 All100자문센터 부동산 수석위원은 "아파트값이 불안정한 가장 큰 이유가 수급불균형에 있기 때문에 무주택 실수요자가 매입할 수 있는 주택을 공급해야 근본적인 문제를 해결할 수 있다"며 "정부 주도 공급정책의 신뢰도를 높이는 한편 민간 다주택자가 보유한 물건이 시장에 출하될 수 있도록 양도세 중과에 대한 부분을 일시적으로 완화할 필요가 있다"고 말했다.

장경철 부동산일번가 이사는 "3기 신도시 등 신규 주택은 공급에서 입주까지 최소 3년 이상의 시간이 필요하기 때문에 다주택자들이 소유한 주택을 시장에 내놓게 만드는 것이 최우선"이라며 "보유세는 높이되 양도세는 낮춰 시장에 매물이 자연스럽게 흘러나오도록 유인하는 정책이 나와야 시장 안정화를 기대할 수 있을 것"이라고 지적했다.

◇ 설문 도움주신 50분(가나다순)

▲권대중 명지대학교 부동산학과 교수 ▲권일 부동산인포 팀장 ▲김광석 리얼하우스 대표 ▲김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 ▲김덕례 주택산업연구원 선임연구원 ▲김동욱 쌍용건설 주택총괄상무 ▲김병기 리얼투데이 팀장 ▲김성연 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 ▲김수현 현대건설 마케팅분양실 책임매니저 ▲김열매 NH투자증권 선임연구원 ▲김인만 김인만부동산경제연구소장 ▲김재언 미래에셋대우 수석부동산자문위원
김철수 피데스피엠씨 대표 ▲김학렬 스마트튜브 대표 ▲김형범 대한주택건설협회 주택정책부장 ▲김효선 NH농협은행 All100자문센터 부동산 수석위원 ▲나기범 한화건설 주택사업실장(전무) ▲문왕현 금호건설 주택개발 상무 ▲박동욱 포스코건설 마케팅기획팀장 ▲박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▲서진형 대한부동산학회장(경인여대 경영학과 교수) ▲선종필 상가뉴스레이다 대표 ▲설재근 한라 홍보팀장 ▲송승현 도시와경제 대표 ▲송인호 KDI 선임연구위원 부동산연구 팀장 ▲심교언 건국대학교 부동산학과 교수 ▲안명숙 루센트블록 부동산 총괄 이사 ▲안재식 반도건설 개발사업팀 상무 ▲양지영 양지영 R&C연구소 소장 ▲유재석 HMG 대표 ▲유현종 GS건설 주택영업·개발사업그룹장(전무) ▲이기동 한양 주택사업본부장(부사장) ▲이기웅 한국주택협회 정책팀 차장 ▲이동현 하나은행 부동산자문센터장 ▲이상우 인베이드투자자문 대표 ▲이은형 대한건설정책연구원 책임연구원 ▲이재춘 신동아건설 기획팀 부장 ▲이주현 지지옥션 책임연구원 ▲이창동 밸류맵 리서리팀장 ▲이창무 한양대 도시공학과 교수 ▲임병철 부동산R114 수석연구원 ▲장경철 부동산일번가 이사 ▲정상령 DL이앤씨 분양마케팅팀 부장 ▲조근호 삼성물산 상무 ▲조대희 대보건설 홍보팀장 ▲최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수 ▲최황수 건국대 부동산대학원 교수 ▲한문도 연세대학교 금융부동산학과 겸임 교수 ▲함영진 직방 빅데이터랩장 ▲홍순범 대우건설 주택마케팅실 상무

leedh@newspim.com

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국민연금 2년 빨라진 2055년 고갈…보험료 두배 인상 검토 [세종=뉴스핌] 이경화 기자 = 국민연금의 적립기금이 2041년부터 적자로 돌아서기 시작해 2055년에는 완전히 고갈되는 것으로 나타났다. 결과적으로 5년 전 재정계산 때보다 기금 소진 시점이 2년 앞당겨졌다. 국민연금 재정추계위원회는 27일 이런 내용의 국민연금 장기 재정추계 시산결과를 발표했다. ◆ 국민연금 고갈 2057년→2055년…저출산·고령화 심화 국민연금은 매 5년마다 재정추계를 실시한다. 이번 재정추계는 2003년, 2008년, 2013년, 2018년에 이어 5번째다. 보건복지부는 이날 내놓은 장기 재정추계 결과를 바탕으로 국민연금 보험료율 인상안 등 장기 발전방향을 담은 국민연금 종합운영 계획을 수립해 오는 10월 발표할 예정이다. 위원회 추계에 따르면 국민연금 적립기금은 2040년까지 최대 1755조원까지 증가하다가 2041년부터 총지출이 총수입보다 많은 수지적자가 발생하고, 2055년에는 기금이 소진될 것으로 예측됐다. 5년 전 실시한 4차 재정추계 때 2042년 적자로 돌아서고, 2057년 소진될 것이란 전망보다 각각 1년, 2년 앞당겨졌다. 5년 전보다 소진시점이 빨라진 데는 저출산·고령화 심화, 경기 둔화 등 국민연금 재정에 부정적인 영향을 미치는 요인이 많아진 탓이다. 국민연금재정추계위원회 한정림 국민연금연구원 재정추계분석실장은 "5차 재정전망 결과 기금소진시점은 2055년으로 4차 때보다 2년 당겨지는 것으로 예상됐다"며 "저출산·고령화로 인한 인구구조 악화, 경제성장 둔화 등 거시경제 여건변화가 재정에 악영향을 미쳤다"고 설명했다. ◆ 국민연금 보험료율 시나리오 9%→17~24% 수준 제시 합계출산율이 하락하고 기대수명이 증가함에 따라 국민연금 가입자 감소·수급자 증가로 보험료 수입 감소, 급여지출 증가가 예상된다. 통계청의 장래인구추계에 따르면 4차 재정추계 때 2023년과 2030년 합계출산율은 각각 1.27명, 1.32명으로 전망됐으나 이번 5차 재정추계 때 합계출산율은 0.73명, 0.96명으로 크게 낮아졌다. 기대수명도 83.9세에서 84.3세로 늘어났다. 또 4차 때에 비해 경제성장률 하향 전망으로 임금상승률과 금리 등이 모두 낮게 예측된 것도 소진시점을 앞당기는 요인으로 작용했다. 임금상승률 하락은 단기적으로 볼 때 보험료 수입 감소로, 낮은 금리는 기금운용수익률 하락으로 이어진다는 진단이다. 실질임금상승률(2023~2030년 기준)은 4차 때 2.1%로 전망됐지만 이번 5차 때는 1.9%로 낮아졌고, 실질금리도 낮은 수준의 1.4%를 유지했다. 국민연금 가입자 수는 2023년 2199만명으로 최고점에 이른 뒤 생산연령인구가 감소함에 따라 지속적으로 감소할 것으로 전망됐다. 멀게는 2093년에 861만명 수준까지 쪼그라들 전망이다. 반면 노령연금 수급자 수는 2023년 527만명에서 지속 증가해 2060년에는 최고 1569만명으로 증가한 뒤 감소할 것으로 전망됐다. 65세 이상 인구 대비 노령연금 수급자 비율은 2023년 44.0%에서 점차 증가해 2070년에는 84.2% 수준에 도달하게 된다. 이에 따라 가입자 수 대비 노령연금수급자 수를 의미하는 제도부양비는 2023년 24.0%에서 2040년 36.4%, 2040년 62.9%, 2060년 125.4%까지 증가할 전망이다. 5차 재정추계에 따른 재정목표 달성을 위한 2025년 필요보험료율(적립배율 1배)은 17.86%인 것으로 나타났다. 현재 국민연금 보험료율이 9%인 점을 고려하면 8.86%p 인상이 필요하다는 것이다. 재정목표 시나리오별로 필요보험료율은 17%~24% 수준으로 제시됐다. 전병목 재정추계전문위원장은 "국민연금 재정추계 시산결과는 보험료율, 소득대체율, 가입·수급연령 등 제도 세부내용을 조정하지 않고 현행 제도 그대로 유지하는 경우를 가정하고 전망한 것"이라며 "기금소진연도에 초점을 두기보다는 현재 진행 중인 국회 연금개혁 논의와 향후 국민연금 종합운영계획 수립을 위한 참고자료로 활용해야한다"고 했다.  kh99@newspim.com 2023-01-27 14:00
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