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′래미안·자이′ 없는 누구나집·민간 사전청약...대형사, 수익성·자율성 '부담'

누구나집, 수익성 낮고 투자금 10년 후 회수로 리스크 존재
사전청약, 분양시기와 분양가 등 통제로 사업 자율성 침해
브랜드 이미지 보호 측면도...인센티브 확대해야 대형사 유인

  • 기사입력 : 2021년11월30일 15:38
  • 최종수정 : 2021년11월30일 15:38
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[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 '누구나집'과 택지지구 민간 사전청약으로 주택공급 확대 방안을 내놓고 있지만 수요자 선호가 높은 대형 건설사들이 참여 의사를 보이지 않아 그 배경에 관심이 쏠린다.

정부 주도의 주택공급 사업에는 중견 건설사들만 참여 의사를 밝히고 있다. 대형 건설사들은 시행을 포함한 주택 사업에 손실 리스크가 존재하는 데다 추진 과정의 자율성도 침해돼 큰 매력을 느끼지 못하고는 실정이다. 건설사 간 브랜드의 고급화 경쟁이 치열한 상황에서 대중적 이미지가 심어지는 것도 공공성 사업에 적극적이지 않은 이유로 풀이된다.

◆ 누구나집·사전청약 공급 본격화...대형 건설사 ′외면′

30일 부동산 업계에 따르면 정부가 주도적으로 추진하고 있는 누구나집과 민간분양 사전청약 사업에 중견 건설사만 참여했을 뿐 대형 건설사들은 한 곳도 관심을 보이지 않고 있다.

3기 신도시와 수도권 공공택지의 2차 사전청약 접수현장 모습.<사진=윤창빈 기자>

국토교통부는 이날 2500가구 규모의 1차 민간 사전청약 계획을 공개했다. 수도권 택지지구의 민간분양에서 처음 공급되는 사전청약이다. 내달 공급예정으로 오산 세교2(1391가구)와 평택 고덕633가구), 부산 장안(504가구)이 대상이다.

이들 사업의 시공사는 각각 우미건설과 호반건설, 중흥건설이 선정됐다. 주택사업이 주력인 중견 건설사만 참여했고 소위 종합건설사로 분류되는 10대 건설사는 아무도 명함을 내밀지 않았다. 국토부는 내년 1분기 수도권에서 3만8000가구 정도의 사전청약 물량을 추가 공급한다는 계획이다. 10여곳 사업장의 시공사를 찾고 있지만 대형 건설사 중 참여 의사를 밝힌 곳은 아직 없다.

여당 주도로 기획된 '누구나집'도 상황이 비슷하다. 집값의 10%만 내고 주변 시세보다 저렴한 임대료(시세 85~95% 이하)로 10년 동안 거주할 수 있는 분양전환형 공공지원 민간임대주택이다. 지난 29일 화성능동과 인천검단, 의왕초평 등 시범사업지 6곳의 우선협상대상자를 선정했다. 이곳에는 계룡건설과 우미건설, 극동건설, 금성백조주택이 참여한다. 이 사업 또한 주택 전문 또는 지역 건설사만이 참여 의사를 밝혔다.

이처럼 정부 주도의 주택공급 사업에 대형 건설사가 미지근한 반응을 보이는 가장 큰 이유는 사업 리스크 대비 수익률이 떨어진다는 판단 때문이다. 10년 뒤 분양 시점에서 주택가격이 상승하면 확정 분양가 이상의 차익은 입주자가 얻는다. 반대로 집값이 분양가를 밑돌면 입주자는 분양권 지위를 포기하고 보증금을 환불받으면 된다. 손실은 기회비용 정도다.

이에 반해 사업자는 수익성은 크지 않은 상황에서 집값이 내려가 미분양이 나면 손실을 떠안아야 하는 부담이 있다. 이런 이유로 시범사업 공모절차에 대형 건설사는 한 곳도 참여하지 않았다.

민간 사전청약은 누구나집보다 수익성 측면에서 나을 수 있지만 주도적으로 사업을 진행하기 어렵다는 한계가 있다. 민간 분양용지로 이 땅을 매입한 시공사는 사전 계획대로 사전청약을 해야 하는 약정을 맺어야 한다. 부동산 경기를 고려해 분양시기를 늦추거나 시장 변화에 맞게 주택면적을 변경하는 사업적 자율성에 제약을 받는다는 얘기다.

일반적으로 사전청약 물량이 배정되면 건설사 입장에서는 기대 수익률이 높지 않다. 미분양 리스크는 줄일 수 있지만 본청약 이전에 진행하는 사전청약은 최종 분양가의 2~3년전 시세다. 향후 주택경기 호황에 시세가 많이 뛰어도 온전하게 분양가에 반영하기 어렵다. 분양가와 분양시기, 주택면적 등에서 간섭이 심한 것도 불편한 점이다.

◆ 중저가형 아파트로 브랜드 이미지에도 부정적..."혜택 늘려야"

정부 주도로 진행되는 주택공급 사업에는 대형 건설사 참여를 유인하기 위해서는 보다 다양한 인센티브를 제시해야 한다는 목소리가 있다. 현재 사업 구조로는 대형 건설사가 누구나집, 민간 사전청약에 사업자로 참여할 가능성이 낮다는 인식이 많다.

특히 최근 대형 건설사들은 브랜드 고급화 경쟁을 벌이고 있다. 서울 재건축·재개발 등 정비사업에서 유리한 고지를 점하기 위한 전략이다. 도심 정비사업은 단순 수익성뿐 아니라 브랜드의 홍보 효과도 커 건설사의 수주 경쟁이 치열하다. 이런 상황에서 정부 주도의 중저가 주택에 사업을 확정하면 브랜드 이미지가 약화될 수 있다. 분양가 통제로 설계 및 조경 등에서 고급화 전략을 펴기도 어렵다.

이 때문에 신규 택지지구 및 사회기반시설(SOC) 발주시 가산점 확대와 표준건축비 인상, 택지비 인하 등 건설사 혜택을 확대해야 사업 참여가 늘어날 것이란 시각이 있다.

대형 건설사 주택사업부 한 임원은 "정부 주도의 주택공급 사업에는 분양가 통제가 심하다보니 회사 차원의 수주 적격성 심사기준에 미달하는 경우가 대부분이다"며 "분양시기와 건축설계 등 사업 진행에 자율성을 침해받고 브랜드 이미지에도 긍정적인 측면이 없어 대형 건설사의 참여가 부진할 수밖에 없다"고 말했다.

또 다른 관계자는 "누구나집은 투자금의 수익 실현이 10년에 달하고 손실 리스크도 존재해 현재 구조로는 참여할 의사가 없다"며 "택지비 인하, 공공사업 공모 가산점 등 추가적인 혜택을 지원할 필요가 있다"고 설명했다. 

leedh@newspim.com

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