[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = "예년 신학기 성수기와 비교하면 전세를 찾는 수요자가 좀 줄었어요. 비대면 수업이 일반화돼 학군 좋은 곳으로 꼭 이사를 해야하냐는 세입자가 느네요."(양천구 목동 H 공인중개사무소장)

새 학기를 앞두고 전세시장이 들썩이던 강남·노원·목동 등 주요 학군 지역들이 올해는 거래량과 상승폭이 줄어들고 있다.

단기간에 크게 오른 전세값 탓에 가격 부담이 커진데다 비대면 수업이 진행되면서 학군 수요가 예년같지 않은게 원인으로 꼽힌다. 그럼에도 전세 시장 상승세는 여전한데다 입주 물량 부족이 예상돼 상승폭 둔화는 오래 가지 못할 것이란 예상이 나온다.

◆ 전세가격 급등·코로나19가 일으킨 학군 수요 변화

22일 부동산업계에 따르면 새학기를 앞두고 있음에도 강남·노원·양천구 등의 전세가격 상승폭과 거래량이 둔화되고 있다.

한국부동산원의 2월 3주차 주간아파트 가격동향에 따르면 학군지역들의 전셋값 상승률은 노원(0.12%)·양천(0.09%)·강남구(0.05%) 순으로 나타났다. 이들 지역의 전셋값 상승률은 2월 1주차와 비교했을 때 줄어들었다. 양천구는 2월 1주차에 0.11%를 기록해 상승폭이 비교적 완만한 감소세를 보였지만 노원(0.18%)·강남구(0.12%)는 상승폭이 급격하게 떨어졌다.

전세 거래량은 예년과 비교해서 절반 이상 줄어들었다. 서울부동산정보광장에 따르면 학원가가 밀집한 강남구 대치동의 1·2월 전세 거래량은 113건으로 지난해 1·2월(368건)보다 절반 이상 줄었다. 양천구 목동의 1·2월 전세 거래량도 211건으로 지난해 1·2월(489건)보다 크게 줄었다.

전셋값 상승폭과 거래량 둔화는 전셋값 급등으로 인한 부담과 코로나19 영향이 작용한 것으로 보인다. 지난해 신규 임대차법 시행 이후 전셋값이 급등하면서 수요자들의 부담이 커졌다. 여기에 코로나19 여파로 학교는 비대면수업을 하고 학원등도 영업제한이 걸리면서 학군 수요가 줄어든 것이다.

전셋값 상승으로 기존 전세계약자들이 계약을 갱신하는 사례가 늘어난데다 신규 입주물량 부족이 겹치면서 매물 자체도 줄어들었다.

노원구 중계동 T 공인중개사무소장은 "새 학기를 앞두고 있지만 매물을 찾는 손님들이 거의 없다"며 "가격 부담에다 비대면 수업과 학원 영업이 정상적으로 되지 못한 게 원인인 것 같다"고 말했다.

학군 수요가 예년보다 빠르게 움직이면서 현재 수요가 줄어들었을 가능성도 있다. 지난해 7월 말 시행된 신규 임대차법으로 전셋값 상승폭이 커지자 이에 불안을 느낀 학군 수요자들이 더 오르기 전에 미리 전세 마련에 나선 것이다.

강남구 대치동 W 공인중개사무소장은 "지금은 전세 매물을 찾는 연락이 뜸한데다 매물도 많지 않다"며 "학군 관련 수요는 지난해 11~12월에 많았었다"고 말했다.

◆ "입주 물량 부족으로 상승폭 둔화는 일시적인 현상에 그칠 듯"

전문가들은 상승폭이 둔화되긴 했지만 상승세는 이어지고 있고 올해 예상 입주물량이 지난해보다 크게 줄어드는 등 공급량도 늘어나길 기대하기 어렵기에 그렇다.

부동산114에 따르면 올해 서울 아파트 입주 물량은 2만6129가구로 지난해 4만8754가구의 절반 수준이다. 전세 물량 공급과 연결되는 입주 물량 자체가 줄어드는데다 19일부터 시행되는 분양가상한제 주택 실거주 의무 등으로 전세 물량이 나오기는 더 어려워졌다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "이후로도 상승폭 둔화 흐름이 이어질지는 지켜봐야 할 것 같다"면서도 "올해 서울 입주물량이 지난해보다 줄어들어서 오름세는 유지될 것으로 보인다"고 말했다.

이사철이 시작되면서 나올 신규계약 물량도 변수다. 신규계약 임대인은 지난해 말부터 오른 전셋값 상승분에 신규 임대차법으로 최대 4년 계약이 되는 만큼 이를 가격에 반영할 것으로 보인다. 그렇게 될 경우 신규 계약에서 전셋값은 더 오를 가능성이 높다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "이사철이 되면 전세계약이 끝나는 신규 물량들이 많이 나올 것"이라며 "임대인들은 기존 전셋값 상승과 최대 4년 계약기간임을 반영해 높은 가격을 부를 것으로 보여 전셋값 상승폭이 커질 것"으로 예상했다. 

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