사업장 내 감정가액 천차만별...대지지분·위치·지대 등 선별해야
[뉴스핌=이동훈 기자] 재개발 투자에 관심이 많은 A씨(54·남)는 주변 지인의 소개로 마포구 아현2구역 매물을 소개받았다. 2013년 4월 3개월간의 현장답사와 시장조사를 한 끝에 주택 매입을 결정했다.
매입한 물건은 사업지 중심에 있는 다세대주택이다. 대지지분 42.9㎡, 건축면적 59.5㎡ 규모다. 이곳에서 거래되는 대지지분 중 중간 정도 규모다. 3.3㎡당 평균 매맷값은 1300만원. 시세보다 500만원 싼 2억3000만원을 투자했다. 취득세와 중개보수, 등기수수료 등을 포함해 들어간 현금은 모두 2억4000만원 정도다.
이 건물을 매입할 당시 아현2구역의 사업 단계는 조합설립 인가까지 마친 상태였다. 전체적으로 보면 절반쯤 진행된 것. 시공사는 현대산업개발과 SK건설 컨소시엄으로 정해진 상태였고 그해 사업시행 인가를 추진했다. 2016년 6월 관리처분 인가를 끝냈다. 올해 4월부터 주민 이주를 시작했다.
사업 진행에 속도가 붙자 거래가격이 꿈틀댔다. 2014년 3.3㎡당 1500만원대에서 2016년 1600만원, 올해는 1900만원 수준에 거래됐다. A씨가 보유한 다세대주택은 현재 매맷값이 3억4500만원이다. 올해 초 프리미엄 8000만원을 더해 처분했다. 매각가격은 4억2500만원. 4년 보유한 동안 투자수익률은 84%다.
최근 서울 강남을 중심으로 재건축 사업에 탄력이 붙자 재개발 사업지도 꿈틀대고 있다. 특히 한남·아현·신길 뉴타운 일대는 이미 서울지역의 새로운 인기 주거지역으로 떠올랐다.
재개발 투자는 부동산시장에서 대표적인 중수익·중위험 상품으로 꼽힌다. 재건축과 달리 소액 투자가 가능하다. 2억~3억원대 투자가 가능하고 1억원대 매물도 심심치 않게 구할 수 있다. 반면 상대적으로 사업 기간이 길고 사업이 표류할 가능성도 적지 않다. 대신 투자수익이 높은 장점이 있다. 이런 이유로 재개발 지분 투자로 부동산 큰손으로 불리는 투자자가 적지 않다.
마포구와 성동구, 용산구 등은 '재개발의 메카'로 꼽힌다. 이들 지역에 강남에 버금가는 인기 아파트가 속속 들어서자 주변지역의 다른 조합들도 사업 추진 의지가 강하다. 사업 초기에 뛰어든 투자자들은 2배 넘는 수익률을 거두는 사례도 종종 나오고 있다.
◆ 강북은 재개발 시대...은평구 26곳 가장 많아
서울시에 따르면 4월 초 기준 서울에서 추진 중인 재개발 사업장은 총 242개다. 이 중 추진위원회 해산과 사업 보류를 제외한 150여 곳이 정상적인 사업 절차를 밟고 있다. 서울 재건축 사업장이 총 333개란 점과 비교할 때 다소 적은 수치다.
전체 사업장 중 60%가 강북 지역에 있다. 지역별로는 은평구가 26개로 가장 많다. 이어 동대문구가 25개, 성동구 23개, 서대문구 19개, 동작구 17개, 마포구 16개, 영등포구 13개, 용산구 9개, 양천구 8개다. 재건축 황금지역으로 꼽히는 강남구와 서초구는 재개발 사업장이 없다.
서울에서 투자 유망지역으로 꼽히는 곳은 마포구, 은평구, 성동구, 용산구 등이다. 사업장이 밀집된
데다 소유자들이 재개발에 대한 의지가 강하다. 주변에 새 아파트가 늘어나면 “우리도 사업에 속도를 내자”라는 분위기가 퍼진다.
이들 지역은 한강변과 가까워 강남권으로 이동하기 쉽다. 이 때문에 직장인 수요가 많다. 주변에 백화점, 학교, 병원, 공원이 잘 조성돼 주거 쾌적성이 높다. 개발이 끝나면 실수요자뿐 아니라 투자수요가 몰릴 여지가 많은 곳이다. 주요 사업장은 마포구 염리2·3구역, 용산구 한남2·4·5구역, 성동구 성수1구역 등이다.
J도시공간 박희원 대표는 “재개발이 성공적으로 끝나면 주변 사업장도 탄력을 받기 때문에 사업이 활발한 지역을 선정하는 게 유리하다”며 “마포구, 성동구, 용산구 지역의 재개발 사업장은 속도가 상대적으로 빠르고 교통과 주거 환경이 좋아 투자수요가 꾸준히 몰리는 지역”이라고 말했다.
◆ 리스크를 줄여라..주민사업의지·저지대 물건 골라야
재개발 투자는 꼼꼼히 따져봐야 할 부분이 많다. 일반적으로 재건축보다 사업기간이 길어 투자 리스크(위험)가 크다. 이 때문에 투자 전 소유자들의 재개발 의지를 파악해 정상적인 진행이 가능한지를 검토해야 한다. 임대사업자가 지나치게 많은 곳과 상권과 주거가 혼합돼 발달돼 있는 곳은 피해야한다. 재개발 의지가 없기 때문.
매물 가치도 잘 분석해야 한다. 재건축은 한 아파트를 헐고 다시 짓는 사업으로 소유자 간 감정평가액 차이가 비슷하다. 하지만 재개발 사업은 단독과 연립, 다세대 주택이 섞여 있어 평가금액이 크게 갈린다. 일반적으로 지대가 높은 곳보다 낮은 곳이 유리하다. 경사가 심한 곳에 있으면 대지지분이 넓어도 예상보다 적은 감정평가액 결과가 나올 수 있다. 또한 대로변에 가깝고 신축된 건물이 반대의 경우보다 높은 가치를 인정받는다.
재개발 후 입주까지 고려한 투자자라면 분담금을 감안해야 한다. 재개발 사업은 보통 대지지분이 작아 새 아파트에 들어가려면 통상 재건축보다 많은 분담금을 내야 한다. 사업 초기 추정액이 나오지만 정확히 예측하기는 어렵다. 재개발 기간에 따라 사업비 변동이 커서다.
이렇다 보니 사업 초기에 투자에 들어가 고수익을 노릴 것인지, 수익은 다소 낮더라도 안정적인 투자를 할지 결정해야 한다. 후자의 경우는 조합설립 인가 전후까지 진행한 사업장에 관심을 가져볼 만하다.
부동산인포 권일 리서치팀장은 “재개발은 재건축보다 사업 리스크가 크지만 소액으로 고수익을 올릴 수 있는 매력적인 투자처”라며 “다만 사업장별로 진행 속도와 미래 가치가 크게 엇갈려 꼼꼼한 현장조사가 필요하다”고 설명했다.
[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)
