[뉴스핌=김승현 기자] 낡은 단독·다가구 주택을 대학생 등을 위한 임대주택으로 재건축하는 방안이 추진된다. 독거노인이 거주할 '공공실버주택'이 지어지고 행복주택·행복기숙사가 확충된다.

또 올해 안에 4000가구 규모의 기업형임대주택(뉴스테이) 3차·4차 부지 공모가 이뤄진다. 재무적투자자(FI)의 참여를 높이기 위해 금융 규제도 완화된다.

재건축·재개발 등 정비사업 활성화를 위해 기부채납을 기반시설이 아닌 현금으로 할 수 있게 된다. 동별 구분소유자 동의율이 낮아지고 정비사업 전문성을 갖춘 ‘CEO조합장’이 선임된다.

국토교통부는 이 같은 내용을 담은 ‘서민·중산층 주거안정강화 방안’을 마련했다고 2일 밝혔다.

◆ 주거취약계층 지원 강화

우선 ‘집주인 리모델링 임대사업’이 추진된다. 노후 단독·다가구 주택을 주거취약계층을 위한 임대주택으로 재건축해 공급한다.

집주인이 본인 소유 주택을 LH에 위탁하거나 재건축 후 임대관리를 위탁하면 된다. 집주인은 정해진 기간 동안 예상 임대수익을 확정 지급받는다. 임대기간이 끝나면 주택을 돌려받는다. 재건축 비용은 주택도시기금으로부터 연 1.5% 금리로 최대 2억원까지 지원받을 수 있다.

입주자로 독거노인, 대학생 등 저소득 1인가구가 우선 선정된다. 임대료는 주변 시세의 50~80%다. 임대기간은 최소 8년에서 최장 20년이다.

또 ‘공공실버주택’이 지어진다. 2016~2017년에 총 16개 단지, 1300가구를 공급한다. 지자체가 참여하는 공모방식으로 부지가 선정된다.

내년에 매입·전세임대 주택을 4만5000가구 공급한다. 당초계획보다 5000가구 늘었다. 독거노인·대학생에 우선 공급된다.

LH는 노후 단독·다가구 주택을 매입해 1인용 소형주택으로 재건축한 후 공공임대주택으로 공급한다. 내년부터 연 2000가구가 공급된다.

가을 이사철을 맞아 전월세 수급불안 우려 지역에 매입·전세임대주택을 조기 공급한다. 올 하반기 2만3288가구가 공급된다.

행복주택·행복기숙사 공급도 늘어난다. 2017년까지 행복주택 5000가구가 대학생에서 우선 배정된다. 대학이 밀집한 서울 성북구, 동대문구 등에 유휴 대학부지를 활용해 2000실 규모의 행복기숙사가 지어진다.

이 밖에 행복주택에 입주하는 대학생 중 버팀목 전세대출을 받을 수 있는 지원대상이 현재 만 25세 이상에서 만 19세 이상으로 확대된다. 대출한도도 2000만원에서 4000만원으로 늘어난다.

고령자가 LH 공공임대주택 입주할 때 계약금(총 계약금의 70%까지)도 지원받을 수 있다. 지금까지는 잔금대출만 가능했다. 

올해 안에 뉴스테이 3·4차 공모가 이뤄진다. 3차는 9월에 수원호매실(800가구), 화성동탄2(500가구)등 1300가구다. 4차는 11월에 대구금호(594가구), 김포한강(900가구), 인천서창2(1208가구) 2700가구다. LH부지를 활용해 공급된다.

다양한 부지를 활용해 2016년 뉴스테이 공급량을 2만가구로 늘린다. LH부지에서 1만가구가 지어진다. 영등포 공장부지 등 5개 부지를 ‘뉴스테이 공급촉진지구’로 지정해 5000가구를 공급한다.

광주광역시 누문지구 등 재개발·재건축 지역에 4000가구가 들어선다. 주거환경개선 지구를 활용해 1000가구가 지어진다.

재무적투자자(FI)의 뉴스테이 사업 참여를 유도하는 방안들이 추진된다. 

수익성 확보를 위해 FI에게 1순위 우선주 출자를 허용한다. 기금과 동순위 또는 기금보다 선순위 우선주 참여가 가능하다. 

뉴스테이 ‘모자(母子)리츠’가 도입된다. 기금이 모(母)리츠에 출자하고 모리츠가 자(子)리츠에 재출자하는 임대리츠다. 특정 자리츠의 수익률과 완충률을 낮춰도 모리츠에서 위험분산이 가능하다.

은행이 주택도시기금 등 공공이 50% 이상 출자한 임대리츠에 대출을 하면 대출금액에 대한 주택신용보증기금 출연료(총 대출금의 0.3%)를 면제받는다.

자산관리회사(AMC)는 자신이 운용하는 임대주택 리츠 주식을 20%까지 취득할 수 있다. 현행 10%에서 두 배 확대됐다. LH부자 공모를 위해 리츠 컨소시엄을 구성할 때 AMC가 주도하도록 하는 방안도 추진된다. 

보험사의 리츠주식 취득 제한을 완화한다. 또 지금은 FI가 LH 공모부지 입찰에 참가할 때 투자확약서(LOC)를 내야했지만 앞으로는 투자의향서(LOI)만 제출하면 된다.

재건축·재개발 등 정비사업 활성화를 위해 규제가 완화된다.

상가 등 일부 소유자의 반대로 사업이 지연되는 것을 막기 위해 동별 구분소유자 동의율이 현행 3분의 2에서 2분의 1로 낮아진다. 다만 전체동의율 4분의 3은 그대로 유지된다.

동의서를 제출하고 30일이 지나면 사업 관련 모든 동의를 철회하지 못한다. 지금은 조합설립 동의에 대해서만 철회할 수 없었다.

정비구역 지정권한이 도지사에서 시장·군수로 이양된다. 다만 특별시와 광역시는 구청장에게 이양되지 않는다. 이에 따라 정비구역 지정 소요기간이 6개월 이상 줄어든다는 게 국토부의 설명이다.

또 기반시설 기부채납을 현금으로 할 수 있게 된다. 기반시설이 충분해 추가공급 필요성이 낮거나 사업 수익성을 높이기 위해 부지 확보가 필요한 경우에 가능하다. 조합의 의견을 들어 지자체가 결정한다.

준주거·상업지역 내 정비사업을 추진할 때 연면적의 20% 안에서 오피스텔을 공급할 수 있다. 주거지역에서는 불가능하다.

정비사업 추진 전문성을 높이기 위해 ‘CEO 조합장’ 제도가 도입된다. 법률·회계·도시계획 등 자격증을 가진 자가 임명될 수 있다.

추진위원장, 조합장, 조합이사가 적용대상이며 토지등소유자 과반수가 지자체에 요청하면 지자체에서 공모한다. 필요하면 지자체장이 직권으로 선임할 수도 있다.

추진위 구성, 조합설립 동의서는 기초지자체의 검인을 받아야 하는 ‘검인 동의서’ 제도가 도입된다. 동의서 위변조, 백지동의서 등 불법행위로 인한 분쟁을 막기 위해서다.

장기간 사업이 지연되는 정비사업장에서 지자체장이 한국감정원을 정비사업전문관리업체로, LH와 SH를 사업대행자로 선정할 수 있다. 조합원 과반수가 요청하면 가능하다.

국토부 관계자는 “정부는 이번 대책과 관련한 시행령·시행규칙을 연내 개정 완료하고 법 개정사항은 9월 중 국회에 제출할 계획”이라며 “올해 안에 관련 예산을 마련해 주거취약계층을 위한 임대주택 공급 등 후속 조치를 차질없이 추진해 나갈 것”이라고 말했다. 



[뉴스핌 Newspim] 김승현 기자 (kimsh@newspim.com)