[뉴스핌=백현지 기자] 불과 20년 전만해도 부동산은 학문이 아닌 재테크 잡학으로 인식됐다. 그러던 부동산은 1990년대 후반에 들어선 이후에야 부동산 정책들과 현상의 여러 가지 문제들을 학문적으로 접근하는 시도가 본격화 됐다.

건국대 부동산학과 심교언 교수는 아직 부동산학에 대한 필요성이 미미한 시점에 부동산에 학문적으로 접근한 선구자다. 심 교수는 서울시정개발 연구원에 재임하며 서울시 도시계획을 담당했으며 세종시 개발계획에도 의견을 개진했다. 현재 그는 건국대학교에서 부동산학을 가르치고 있다. 

◆ 공부해서 투자하라, 투기는 금물

심교수는 저평가된 투자가치 있는 지역을 꼽아달라는 질문에 “가장 좋은 곳은 가장 비싼 곳”이라고 대답했다. 강남, 용산 등 아파트 매매가가 비싼 곳은 그만한 이유를 가지고 있기 때문이며 지인의 조언으로 지역적 특성을 파악하지 못한 채 아파트를 구입하는 것은 위험한 선택이라고 지적했다.

이와 함께 심 교수는 상가 투자의 위험성에 대해 설명했다.

“자기 소유의 아파트를 2채 이상 소유한 많은 사람들은 상가 투자를 생각합니다. 이는 토지에 비해 환금성이 뛰어나며 비교적 소액으로 투자가 가능하기 때문이죠. 하지만 상가에 투자한다는 소식은 쉽게 접하나 상가 투자로 재미를 봤다는 사람의 소식은 좀처럼 듣기 어렵습니다” 

심교수는 상가는 아파트보다 더 공부해서 투자해야하는 부분인데 투자자들이 너무 쉽게 생각하기 때문이라고 진단했다.

“예를 들어 강남역 인근은 유동인구가 20만명을 웃도는 강남지역 최대 상권입니다. 관광차 서울을 찾는 외국인들도 한 번쯤 들러야 할 곳으로 꼽히고 있죠. 하지만 강남역 인근 상권은 현재 하락세입니다.”

심교수는 원래 상권이 뜨는 것은 한 순간 이지만 죽는 것은 시간을 들여 서서히 진행된다고 설명했다. 현재 강남이 강남지역 최대 상권으로 꼽히지만 이는 대형 어학원들 덕분으로 어학원들마저 현재 임대료를 감당하기 힘든 상황이라고 설명했다.

“지금 당장 유동인구만보고 강남 상권에 투자하면 임대료를 감당하기 힘들 것으로 향후 손실은 더욱 커질 것입니다. 이렇듯 상가에 투자하는 것은 관리, 유동인구 등 현재 상황부터 미래가치까지 고려해야 하는 것으로 섣불리 투자하는 것은 위험합니다”

◆ 보금자리주택은 일종의 로또

부동산정책에 대해 전문가인 심교언 교수는 세종시, 보금자리주택 등 현 부동산정책에 문제가 많다고 꼬집었다.

“보금자리주택은 많은 사람이 원하지만 수용할 수 있는 수요가 한정적이라는 점에서 일종의 로또와 같습니다. 보금자리주택으로 일부의 수요는 수용할 수 있으나 인근 집값 하락, 전세 수요 증가 등 부작용이 너무 많습니다”

심 교수는 정부의 보금자리 주택은 미봉책일 뿐이라며 정부의 보다 장기적이고 근본적인 대책이 필요하다고 주장했다. 그는 이와 함께 수도권 인구 분산정책에 대해서도 의문을 제기했다.

“정부의 분산정책은 경제적으로 성공가능성이 매우 희박합니다. 수도권이 혼잡손해가 커도 집적이익이 존재하기 때문이죠. 모든 인프라가 수도권에 집중된 상황에서는 세종시도 결국 공무원만 이주하는 형태가 될 것입니다”

경북 포항에 위치한 포스코 본사보다 서울 지사가 규모가 큰 것도 이와 같은 이유라고 덧붙였다.

“혁신도시는 2~3개로 충분했을 것입니다. 무분별하게 이주를 진행시키다보면 오히려 인근 지방 시장이 박살나는 결과를 초래할 것으로 예상됩니다”

심교언 교수는 젊어보인다는 칭찬에 본인은 젊다며, 현재 한국 부동산 정책과 부동산학 발전에 앞으로 많은 기여를 하고 싶다는 포부를 밝혔다. 

 

▶글로벌 투자시대의 프리미엄 마켓정보 “뉴스핌 골드 클럽”

[뉴스핌 Newspim] 백현지 기자 (kyunji@newspim.com)