[뉴스핌=이동훈 기자] 5.1 대책을 통해 정부는 재개발·재건축 사업의 추진이 원활히 진행되도록 돕겠다는 취지를 밝혔지만 시장에서는 분양가상한제 폐지 불투명과 금리인상 가능성 등 수익성 악화요인이 반영되면서 매수심리가 계속 위축되는 분위기다.
여기에 6월 국회에서 민간 택지 분양가 상한제 통과 가능성이 밝혀지면서 관망하는 수요도 늘고 있다.
14일 부동산정보제공업체 부동산114의 조사에 따르면 수도권 지분가격은 연초 기대심리로 일시 상승했지만 3월부터 5월 현재까지 보합흐름을 유지하고 있다.
인천지역은 소폭 오름세가 나타났지만 3월과 4월 하락했던 가격이 회복되는 수준이므로 6월까지 추이를 지켜 볼 필요가 있다. 올 하반기에도 금리인상이 예상되는 상황에서 정부의 규제완화까지 매끄럽게 진행되지 못하면서 현장 내에서도 우려의 목소리가 커지는 실정이다.
시장에는 급매물이 조금씩 출시되지만 투자 수요가 줄면서 급매물 거래도 거의 멈춘 상황이다. 올 하반기 금리인상이 예상되는 상황에서 분양가상한제 폐지가 여전히 불투명하여 수익성에 대한 불확실성이 개선될 기미를 찾기 쉽지 않다.
전월 대비 하락세를 나타낸 동대문구(-4.43%)는 이문동과 제기동을 중심으로 지분가격이 하락세를 보이자 집주인이 매물을 내놓지 않아 매물과 수요가 동시에 감소하는 현상이 나타났다.
▼마포(-1.11%) ▼성북(-1.05%) ▼용산(-0.79%)은 급매물이 계속 늘어나는 반면 수요가 줄면서 하락했다.
마포 염리2구역·대흥3구역·아현1-3구역에서, 성북구 성북제3구역·길음역세권·장위10~13구역과 용산구에서는 효창제4구역·청파재개발구역 등에서 이러한 현상이 두드러졌다.
보합 흐름을 나타낸 지역들에서도 일부 구역을 중심으로 가격 하락 조짐이 일고 있다.
▲성동구(0.03%)내 금호제23구역의 경우 거래 부재로 가격이 떨어졌다. 66㎡이하 소형지분이 3.3㎡당 3000만원에서 2500만원까지 내렸으며 66㎡이상에서는 3.3㎡당 2200만원에서 1800만~2000만원 수준까지 내렸다.
한편 이러한 시장 흐름 속에서도 사업단계가 빠른 일부 구역에서 간간이 거래가 이루어졌다.
최근 감정평가 결과가 나온 영등포구 내 신길7구역은 소형 지분이 2000만~5000만원의 프리미엄이 붙어 거래되고 있다. 또한 이주·철거가 진행 중인 성북구 보문3구역은 투자수요에 따라 저렴한 매물 위주로 거래되는 분위기다.
◇ 정비예정구역 해제 31개소 주민공람 실시, 뉴타운·재개발 공공관리구역 6곳 추가
서울시가 12일에서 26일까지 정비예정구역 해제 대상 14개구 31개소에 대한 주민공람을 실시했다.
이 중 주택재개발 정비예정구역 해제 대상지는 △강북구 미아동 75-9번지 일대 △마포구 공덕동 249번지 일대 △구로구 구로본동 469번지 일대 △동대문구 제기동 67번지 일대 등 4곳이다.
서울시는 해제조치에 대해 정비사업 추진의지가 미흡하고 장기간 주민 사유재산권을 제약 할 여지가 크기 때문이라고 설명했다.
하지만 해제조치가 9월에 확정되면 서울시는 앞으로 정비예정구역 신규지정에 더 까다로운 잣대를 적용할 공산이 크다.
한편 31일 서울시는 공공관리제 대상으로 뉴타운·재개발 구역의 6곳을 추가하는 등 제도 활성화에 속도를 내는 분위기다.
지난 3월까지 13개 뉴타운·재개발지역이 공공관리제도에 착수한데 이어 이번에는 천호뉴타운 3, 4, 6구역과 신길뉴타운 6구역, 용산구한강로 1가 158번지 도시환경정비사업, 서대문구 홍제동 8-50번지 재개발사업 등 총 6개 구역에서 공공관리제 실시에 들어간다고 밝혔다.
시는 이번 공공관리제 실시를 위해 4억 7000만 원을 지원한다는 계획이다.
◇ 기준용적률 상향 확대, 소형주택 추가 공급 늘어난다
서울시의 ‘2020년 소형주택 30만호’ 공급 계획에 따라 뉴타운·재개발 구역 내 기준용적률 상향제도를 활용한 소형주택 추가공급이 계속되는 분위기다. 작년 12월 장위재정비촉진지구 장위2․10구역에서 소형주택을 863세대로 늘린 데 이어 올해 5월에는 수색·증산뉴타운 6,8,9구역에서, 6월 초에는 가재울뉴타운 4,5,6구역에서 재정비촉진계획 변경을 통한 소형주택 물량이 크게 늘어날 예정이다.
뉴타운·재개발 구역 내에서 기준용적률 상향조치를 활용하면 일반분양이 늘어나고 조합원들의 부담금이 경감될 것으로 기대되는 만큼 앞으로도 관련제도를 활용한 소형주택 공급물량은 계속 늘어날 전망이다.
◇ 시장은 관망세지만 사업 늦어진 사업장 하반기 이주 채비
5월에 수도권 일부 재개발구역은 이주가 진행되는 등 사업진행 절차가 이어지고 있다.
동대문 답십리16구역과 마포구 상수제2구역, 서대문구 북아현1-1구역, 양천구 신정제4구역, 영등포구 신길7, 11구역 등에서 현재 이주가 진행 중이며 마포구 용강제2구역, 은평구 녹번1-3지구, 성북구 석관제2구역은 6월~8월 이주를 앞두고 있다.
한편 5월 1일 경기도 광명시 광명14R 재개발구역에서 대우건설과 한화건설을 시공사로 선정했다.
재개발뿐만 아니라 재건축 이주수요가 올해 하반기부터 늘어날 것으로 예상되면서 정부와 서울시는 전세가격 오름세에 대비하기 위해 대책마련에 나서는 모양새다.
정부는 재개발·재건축 사업의 이주시기를 조정할 계획이며 서울시는 재개발 멸실 주택 확대에 따른 수급불균형을 우려해 정비구역 내 소형주택 공급을 확대하고 멸실 가구가 집중되는 지역에 대해서는 정비사업 추진 속도를 늦춘다는 계획이다.
원활한 정비사업 추진을 통한 수도권 내 주택공급 확대와 전세불안에 대비한 멸실 주택의 이주수요 분산 등 수요와 공급 두 마리 토끼를 잡기 위한 정부의 합리적인 정책수단이 어느 때보다 필요한 시점이다.
▶글로벌 투자시대의 프리미엄 마켓정보 “뉴스핌 골드 클럽”
[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (donglee@newspim.com)
