[뉴스핌 Newspim] 상가뉴스레이다 선종필 대표이사(사진)의 칼럼 기고입니다.2009년 후반기 상가시장 전망을 한마디로 표현하자면 '관망세속 제한적 투자'라고 할 수 있다. 금융위기 이후 극도로 위축됐던 투자심리가 다소 풀리기는 했지만, 전반적 회복이라기보다는 검증된 상가 등에 제한적인 투자가 이루어지는 분위기가 이어졌다.
후반기에도 상가투자 시장환경의 급격한 변화는 발생하지 않을 것으로 예상된다. 상가투자 시장이 일정부분 주택규제에 따른 반사효과를 얻을 수는 있지만 내수가 회복되지 않은 상황에서 강한 상승탄력을 보여주기는 쉽지 않기 때문이다.
경기회복에 대한 기대감이 상가시장 활성화에 긍정적으로 작용하는 면이 크다고 할 수 있지만 2000년대 들어 꾸준한 수준을 유지하거나 증가하고 있던 자영업자의 수가 줄고 있는 점이나, 금리인상의 변동성 등은 하반기 상가 투자전망을 긍정적으로만 바라보기 힘들게하고 있다.
올 후반기 이후 상가투자 시장의 가장 큰 변수는 시중금융권들의 대출금리조정에 따른 영향성 확대다.
하반기에 예정대로 금리가 인상되면 IMF사태이후 저금리 기조에 맞추어 형성돼 왔던 상가투자에 대한 조달금리가 인상되는 반면에 경기체력의 회복속도는 이에 따른 임대료 인상요인을 탄력적으로 받아내기 어려운 상황이다.
또 신규공급 상가물량들이 공급가격을 꾸준하게 올리고 있어서 실물임대가와 기대투자수익율과의 편차가 점점 커지고 있는 점도 상가시장에 부정적으로 작용하는 요소 중 하나다.
상가투자시장에서 간과할 수 없는 것이 과표현실화 정책발표에 따른 정책방향의 변화다.
지난 4월 15일 국토해양부가 올해 시범사업을 통해 상가, 오피스텔, 공장 등 비주거용건물에 대해 실제거래가격을 토대로 공시가격을 산정하고 빠르면 2010년 확대 시행한다는 계획을 발표했다. 실제 비주거부동산의 경우 과표가 많게는 시가의 42%정도 선에 불과한곳도 상당 수 있어 주거부동산에 비해 상대적으로 낮게 평가가 돼왔다.
과표현실화는 시스템적으로 단기간내에 완벽한 모양새를 갖추기는 어렵겠지만 점차 전국적으로 확대시행되면서 틀을 갖추어나갈 것으로 보인다. 상가투자자는 이러한 과표현실화에도 관심을 가져야할 것이다.
상가 투자시장의 영향을 염두에 둔 예비투자자들이 후반기 관심을 가져볼 만한 지역으로는 우수한 입지가치과 입주완성 기대효과를 가지고 있는 판교와 용산을 비롯한 도심 낙후지역에 대한 정비사업이 진행되는 곳들을 들 수 있다.
판교의 경우 단기적 관점에서, 용산을 비롯한 정비예정 및 진행지역은 중장기적 관점에서 바라보는 것이 유효한 전략으로 판단된다.
유망한 상품으로는 지속적이고 안정적인 투자대상인 단지내상가와 수도권 주요택지지구 및 도심개발권역의 근린상가를 꼽을 수 있다.
반면 대규모 메머드 몰링형 쇼핑몰은 투자이익을 얻기위해 오랜 기간이 필요할 것으로 보인다. 이는 과거 단지내상가 소비의존성이 근린상권으로 전이된후 대형백화점을 비롯한 매머드시설로 이전될수 있는 초기단계에서, 국내 국민소득의 증가는 과거 성장률 7%내외를 넘다들던 증가추세에서 3%대의 저성장 모델로 전환돼 있어서 성장률이 둔화되었기 때문이다.
1인당 국민소득자체를 보더라도 몰링형 상가에 대한 소비패턴의 일반화를 떠받칠만한 경제력이 마련되지 않아 몰링형 쇼핑몰에 대한 투자는 단기적 관점에서는 긍정적으로 보기 어렵다.
아울러 투자자금의 안정적 운영을 위해서는 과거 투자후 준공뒤 임차인을 찾는 개발패턴에서 준공후 임차인 확정된 상태에서 투자하는 후행투자패턴이 가능한 준공후 선임대완료상가들이 유망투자처로 부상할 것이다.
무엇보다, 후반기에도 역시 경기불확실성에 대한 요소가 완전하게 해소되지 않은 시점임을 감안해 보수적 투자패턴을 유지하는 것이 좋다. 이를 위해서는 현실적 임차료수준을 감안해 자신의 투자수익 눈높이에 맞는 투자전략을 구사하는 것이 필요하다.
아울러 금리변동성이 커지고 있는 만큼 투자시 자기자본확보비율에 대한 뚜렷한 대안을 가지고 투자에 임하는 전략이 강조된다.
자칫 조달자금의 레버리지 효과를 극대화하기위한 전략을 잘못 수립할 경우 자금유동성의 경색으로 인해 손절매 등을 해야하는 상황도 발생할 수 있기 때문에 자금유동성을 유연하게 운영할 수 있는 포트폴리오 구성을 위한 전략수립에 신경을 많이 써야 할 것이다.
