[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 전국 도시 곳곳에 정비사업의 손길이 닿지 않는 노후 저층주거지가 광범위하게 남아 있는 것으로 조사됐다. 노후주거지는 주택 노후화와 도로 여건 악화, 고령화 등이 겹쳐 있어 재개발·재건축만으로는 해결하기 어렵다는 지적이 나온다.

26일 국토연구원이 지난해 국토교통부 토지특성정보 등을 분석한 결과 건축물이 위치하고 주택을 지을 수 있는 전국 필지 254만1100개 가운데 49.6%(126만개)가 준공 30년 이상, 4층 이하 노후 저층주택에 해당했다.

주택 건립이 가능한 지역을 주거지역으로만 좁히면 이 비중은 약 53%까지 높아진다. 대도시에서는 노후 저층주택이 도심에 집중됐지만 지방 중소도시로 갈수록 마을 곳곳에 흩어져 있는 형태가 두드러졌다.

노후주거지는 단순히 집이 오래된 데서 그치지 않았다. 노후주거지에서 준공 30년 이상 저층주택이 차지하는 비율은 전국 평균 59.73%였다.  대구가 65.97%로 가장 높았다. 낡은 주택이 많은 지역일수록 전용 40㎡ 이하의 소형 주택 비중이 컸다. 폭 4m 이상 도로에 제대로 접하지 못한 필지도 다수였다. 차량이나 소방차가 접근하기 어려운 좁은 골목에 주택이 밀집한 곳이 많다는 의미다.

인구 감소 문제도 함께 나타났다. 노후주거지의 65세 이상 노인인구 비율은 전국 평균 23.74%였다. 최근 10년간 최고 수준과 비교하면 사업체수는 9.69%, 종사자수는 18.85% 줄었다.

수도권 중소도시는 도로 접근성이 떨어지는 필지와 경사진 땅이 상대적으로 많았다. 사업체수는 11.73%, 종사자수는 20.73% 감소해 경제적 쇠퇴도 두드러졌다. 인구 15만 미만 중소도시는 노인인구 비율이 31.94%로 가장 높았다.

연구원이 도시 입지, 인구규모 등을 고려해 전국 도시 6곳을 선정한 후 인식 조사를 실시한 결과 노후 주거지 주민들의 80% 이상이 낡은 집을 떠나기보다 계속 살기를 원했다. '이주를 계획하거나 희망한다'는 응답은 평균 11.6%에 그쳤다. 주택을 고칠 때 가장 필요한 부분으로는 '노후 배관'과 '누수 해결', '단열·냉방을 위한 창호 교체' 등이 꼽혔다.

이처럼 지역마다 상황과 주민 수요가 다른데도 체계적인 관리 방식이 없다는 것이 맹점으로 꼽힌다. 6개 도시 모두 노후주거지를 지속적으로 관리할 조직이나 종합계획이 없어 개별 주택을 고치거나 단발성 사업을 벌이는 데 그친 것으로 나타났다. 기존 주택과 신축 주택, 단독·다가구·다세대주택 등이 뒤섞여 있어 과거처럼 지역 전체를 철거한 뒤 아파트를 짓는 방식 역시 적용하기 어려운 곳이 많았다.

박정은 국토연구원 연구위원은 "노후주거지의 물리적 환경뿐 아니라 사회·경제적 특성 등을 종합적으로 고려해 관리수단을 차별화해야 한다"며 "수도권 노후주거지는 주택 공급, 지방도시 노후주거지는 계속 거주에 초점을 맞춰 관리수단을 차별화해야 한다"고 강조했다.

연구진은 도시 전체의 노후주거지를 한꺼번에 살펴보는 시·군 단위 종합관리계획을 마련할 필요가 있다고 봤다. 재개발·재건축과 도시재생, 집수리 사업을 따로 추진하기보다 연계하고 소방차가 다닐 수 있는 도로와 주차장, 침수방지시설 등 생활 인프라도 함께 확충해야 한다는 것이다.

전면 재개발이 어려운 지역에는 자율주택정비와 중간 규모 주택, 청년주택·고령친화형 주택 등 지역 여건에 맞는 방식을 활용하는 방안도 제시했다.

박 연구위원은 "실제 거주하는 주민을 중심으로 관리체계를 구축하고 공공의 다양한 지원 방안을 마련해야 한다"며 "재개발·재건축부터 소규모 정비, 도시재생, 집수리까지 포괄하는 통합 관리기준을 마련해야 한다"고 제언했다.

chulsoofriend@newspim.com