[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 정부의 부동산 세제 개편안 발표가 임박한 가운데 장기보유 특별공제(장특공제) 개편 가능성도 거론되고 있다.

주택 장기 보유를 유도한다는 제도 취지와 달리 고가주택을 보유한 비거주 1주택자에게 양도세 감면 혜택이 집중되면서 '똘똘한 한 채' 선호 현상을 심화시키고 있다는 지적 때문이다.

다만 시장에서는 장특공제 축소가 제도의 순기능을 약화시키고 매물 잠김 등 부작용을 키울 수 있다며 신중한 접근이 필요하다는 의견이 나온다.

◆ "90% 서울에 집중" 장특공제 혜택 축소 움직임

27일 정부에 따르면 장기보유 특별공제 혜택을 축소하는 방안이 세제 개편안에 포함될 가능성이 검토되고 있다.

임광현 국세청장은 전날 자신의 X(구 트위터)에 "현행 장특공제는 과하게 역진적"이라며 "10년 보유·거주 시 과세 대상 양도차익의 최대 80%까지 한도 없이 공제해주기 때문에 비싼 주택일수록, 차익이 클수록 더 많은 공제 혜택을 받는 구조"라고 지적했다.

장기보유 특별공제는 주택·토지·건물 등 부동산을 3년 이상 보유한 경우 양도소득세 계산 과정에서 일정 비율을 공제해주는 제도다.

보유기간과 거주기간에 따라 공제 한도가 달라지는데 1가구 1주택자는 2년 이상 거주 또는 3년 이상 보유시부터 공제 혜택이 적용된다. 10년 이상 보유·거주시 매매차익에 대해 각각 40%씩 최대 80%가 공제된다.

1가구 1주택자가 실거래가 12억원 이하 주택을 2년 이상 보유 후 양도하는 경우는 과세 대상이 아니다.

장특공제는 투기를 억제하고 주택 장기보유를 유도하는 역할을 하기 위해 도입됐다. 하지만 공제 비율만 규정돼 있고, 한도는 없다보니 매매차익이 커질수록 공제액 규모가 커진다.

2024년 주택 양도세 신고 통계에 따르면 전국에서 2만4816가구 1가구 1주택자가 5조320억원 공제를 받았다. 이중 90%인 약 4조5298억원은 서울 지역이었고, 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구가 3조5601억원으로 78.6%를 차지했다.

예를 들어 실거래가 12억원 이상 1가구 1주택자가 10년 이상 보유·거주한 주택을 매매해 차익이 각각 100억과 10억 발생했다면 80% 공제 혜택을 받으면 공제액은 각각 80억과 8억이 된다.

서울을 중심으로 한 고가주택을 장기간 소유하는 똘똘한 한채 현상을 심화시키는 원인으로 작용한다는 비판도 나온다. 

◆ 공제 한도 신설·보유 항목 혜택 축소 가능성...시장, 매물잠김·조세 저항 우려

이번 세제개편 방향으로 우선 공제액 한도를 두는 방안이 거론된다.

김용범 청와대 정책실장은 이날 CBS라디오 '박성태의 뉴스쇼'에서 "양도세의 경우 장기보유 특별공제 한도를 설정하는 것, 다주택자의 경우 보유세가 강화됐을 때 매물을 내놓을 수 있도록 퇴로를 열어주는 것 등 여러 건설적인 의견이 나왔다"고 밝혔다.

이외에도 고가주택에만 공제 한도를 두거나 혜택을 축소하는 방안도 나올 수 있다.

현재 고가주택 기준은 종합부동산세 과세 기준 산정과 관련해 논의가 이어지고 있다. 공시가격 기준으로 30억원에서 50억원 사이에서 결정될 것으로 예상된다. 

장특공제 항목에서 거주 관련 공제는 유지하되 보유 항목만 점진적으로 폐지하는 방안도 나올 가능성도 있다. 

앞서 이재명 대통령은 지난 4월 18일 본인의 X를 통해 장특공제에 대해 "오래 소유했다는 이유로 양도소득세를 깎아주라고 주장할 이유가 없다"며 "점진적 단계적으로 폐지해 팔 기회를 주면 된다. 공제폐지를 하되 6개월간 시행유예, 다음 6개월간 절반만 폐지, 1년후 전부폐지 방식으로 하면 매물 유도가 될 것이다"면서 단계적인 폐지를 언급한 바 있다. 

전문가들은 장특공제 혜택 축소가 주택 장기보유 취지를 약화시킬 수 있고 매물 잠김현상이나 조세 저항 등 부작용을 낳을 수 있다고 지적한다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "장특공제 혜택 축소되면 단기적으로 매물이 나올 수도 있겠으나 집값 상승이 이어지는 상황이라면 장기적으로는 매물이 나오는데 한계가 있다"며 "주택 장기보유를 권장하는 제도의 취지가 약해질 수 있다"고 말했다.

서정렬 영산대 부동산학과 교수는 "주택 장기보유자 중에는 추가 소득이 없는 고령 은퇴자가 많은데 누적된 집값 상승을 이유로 혜택을 제한한다면 반감이 적지 않을 것이다"며 "보유세 부담에 오히려 매물 잠김으로 이어지는 것처럼 장특공제 혜택 축소도 비슷한 현상으로 이어질 수 있다"고 지적했다.  

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