[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 서울 전역에 이어 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시를 규제지역 및 토지거래허가구역으로 추가 지정하면서 수도권 주택시장 매수세가 인접 비규제지역으로 이동할 가능성이 제기된다. 특히 오산과 남양주는 각각 동탄과 구리와 생활권을 공유하는 지역으로, 규제를 피해 유입되는 대체 수요의 수혜를 받을 가능성이 큰 곳으로 꼽힌다.

다만 이번 규제가 특정 지역의 과열을 진정시키는 데 그치지 않고 수도권 전반의 투자 심리를 위축시키는 계기가 될 것이라는 전망도 나온다. 대출 규제와 금리 부담이 여전히 이어지는 가운데 풍선효과가 실제 거래 증가로 이어질지, 아니면 관망세 확산에 그칠지는 향후 실거래가격과 거래량 추이에 따라 판가름날 것으로 보인다.

◆ 규제망 넓힌 정부…단기 급등지 정조준

9일 업계에 따르면 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시가 새롭게 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정되면서 수도권 주택시장의 매수 흐름에도 변화가 나타날 것이라는 관측이 나온다.

국토교통부는 지난달 말 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시를 조정대상지역과 투기과열지구로 신규 지정했다. 규제지역 지정 효력은 이달 1일부터 발생했으며, 토지거래허가구역 지정은 5일부터 2027년 말까지 적용된다. 이에 따라 해당 지역에서 아파트를 매수하려면 관할 지방자치단체장의 허가를 받아야 하고, 일정 기간 실거주 의무도 이행해야 한다.

이번 조치는 서울 전역과 과천, 광명, 성남 분당, 수원 일부 등 기존 규제지역에서 밀려난 매수세가 경기권 비규제지역으로 확산되는 움직임에 대응하기 위한 후속 조치로 풀이된다. 동탄은 반도체 클러스터 조성 기대감과 수도권광역급행철도(GTX)-A 개통 효과가 맞물리며 수도권 대표 상승 지역으로 떠올랐다. 기흥 역시 삼성전자와 반도체 클러스터 배후 주거지라는 인식이 확산되며 수요가 유입됐고, 구리는 서울 접근성과 역세권 개발 기대감이 가격 상승을 이끌었다.

실제 한국부동산원 집계 기준 지난달 넷째 주까지 동탄구 아파트값 누적 상승률은 11%를 웃돌며 전국 상위권을 기록했다. 구리와 기흥도 지난해와 달리 뚜렷한 상승세를 보였다. 정부가 이들 지역을 규제 대상으로 추가한 배경에는 단기간 가격 급등과 갭투자(전세끼고 매입) 유입 우려를 차단하려는 의도가 깔려 있다는 분석이다.

시장에서는 이번 지정이 단순한 지역별 규제를 넘어 수도권 주택시장 전반에 경고음을 낸 조치로 보고 있다. 특정 지역에서 가격 상승세가 빠르게 나타날 경우 정부가 즉각 규제 카드를 꺼낼 수 있다는 메시지를 준 셈이다. 특히 토지거래허가구역은 실거주 목적 외 매수를 어렵게 만드는 강한 규제인 만큼 단기 투자 수요를 위축시키는 효과가 클 것으로 전망된다.

◆ 대체 수요는 인접 생활권으로…오산·남양주 우선 거론

규제 강화 이후 시장의 관심은 인접 비규제지역으로 옮겨가고 있다. 토지거래허가구역으로 지정된 동탄·기흥·구리에서는 실거주 목적이 아닌 매수가 사실상 어려워진 만큼 투자 수요는 물론 일부 갈아타기 수요도 규제를 피할 수 있는 주변 지역으로 이동할 가능성이 제기된다.

가장 먼저 거론되는 곳은 오산이다. 오산은 동탄과 맞닿아 있어 생활권을 공유하는 데다 동탄신도시보다 아파트 가격 부담이 상대적으로 낮다. 동탄 주요 단지의 가격이 크게 오른 상황에서 실수요자들에게는 오산 역세권이나 신축 단지가 현실적인 대안이 될 수 있다는 분석이다. 반도체 배후 수요와 동탄 출퇴근 수요 일부를 흡수할 수 있다는 점도 대체 주거지로 꼽히는 이유다.

남양주 역시 대표적인 대체 지역으로 거론된다. 구리와 생활권을 공유하는 데다 다산·별내 등 신도시가 조성돼 주거 인프라가 잘 갖춰져 있다. 서울 접근성도 비교적 우수해 구리 진입이 어려워진 수요가 남양주로 이동할 가능성이 있다는 분석이다. 특히 다산신도시와 별내신도시는 교통과 생활 편의시설이 갖춰져 있어 실수요자들의 대체 매수지로 적합한 지역으로 평가된다.

다만 풍선효과가 과거처럼 크게 확산되기는 어려울 것으로 예상된다. 토지거래허가구역을 피한 인접 지역이라는 이유만으로 매수세가 곧바로 몰리기에는 대출 규제와 금리 부담이 여전히 크기 때문이다. 최근 주택 매수는 가격 상승 기대보다 자금 조달 가능성이 더 중요한 변수로 작용하고 있어, 규제지역 밖이라는 장점만으로 실수요와 투자 수요를 동시에 끌어들이기에는 한계가 있다. 여기에 정부가 과열 지역을 추가로 규제할 수 있다는 신호를 보낸 만큼, 오산과 남양주 등 인접 지역에서도 추격 매수보다는 관망세가 나타날 가능성이 크다. 

업계 관계자는 "동탄이 묶이면 오산, 구리가 묶이면 남양주처럼 생활권을 공유하는 지역이 먼저 대체지로 거론될 수밖에 없다"며 "다만 대출 규제가 강한 상황이라 과거처럼 무차별적인 풍선효과가 나타나기보다는 입지와 가격 경쟁력이 있는 단지를 중심으로 제한적인 움직임이 나타날 가능성이 크다"고 말했다.

min72@newspim.com